Analiza urbanistyczna - zasady ustalania warunków zabudowy

Analiza urbanistyczna jest procesem oceny i ustalania zasad dotyczących zagospodarowania przestrzennego na danym obszarze. W ramach analizy architektoniczno-urbanistycznej ustala się parametry, które stanowią podstawę do ustalenia warunków zabudowy. Dzięki niej architekt może określić wymagania dotyczące lokalizacji budynków, ich wielkości, kształtu, powierzchni i innych wskaźników zabudowy. OnGeo.pl ma dla Ciebie dobrą wiadomość. W Raporcie o terenie otrzymasz analizę zabudowy w pobliżu wybranej działki w zaledwie 5 minut.

Przeprowadzenie analizy urbanistycznej na danym obszarze jest istotnym narzędziem w procesie zarządzania przestrzenią. Daje ona możliwość racjonalnego wykorzystania potencjału posiadanej nieruchomości i harmonijnego wkomponowania nowej zabudowy w istniejące otoczenie. Wszystko po to, aby jak najlepiej służyła mieszkańcom i jednocześnie współgrała z przyrodą i dziedzictwem kulturowym.

W obecnych czasach, kiedy toczy się debata na temat odpowiedzialnego zagospodarowania przestrzenią i walki z nieodpowiedzialną działalnością deweloperską, analiza architektoniczno-urbanistyczna staje się ważnym narzędziem przy tworzeniu dokumentacji planistycznej dla nowych inwestycji. W kontekście tworzenia nowych przepisów i dostosowania ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do standardów europejskich, każde działanie mające na celu zachowanie równowagi pomiędzy interesem inwestorów a ochroną środowiska traktowane jest, jako dobra praktyka wspomagająca walkę z chaosem przestrzennym.

Czym jest analiza urbanistyczna?

Analiza architektoniczno-budowlana stanowi podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy bez której nie otrzymasz pozwolenia na budowę.

Podczas analizy urbanistycznej uwzględniana się parametry, cechy i zagospodarowanie okolicznej zabudowy - wysokość budynków, proporcje, funkcje sąsiednich budynków, zagęszczenie, zgodność z planami zagospodarowania przestrzennego oraz inne aspekty przestrzenne i estetyczne. Dopiero a podstawie wyników tych ocen, organy decyzyjne są w stanie ustalić konkretne warunki zabudowy dla danego obszaru.

Istotną rolę w kształtowaniu przyszłej zabudowy odgrywa funkcja sąsiednich budynków w stosunku do działki, dla której składany jest wniosek o warunki zabudowy. Jedną z pięciu podstawowych zasad określania możliwości zabudowy nieruchomości jest zasada dobrego sąsiedztwa. Polega ona na tym, że nowe budynki i struktury powinny być projektowane i rozmieszczane w sposób harmonijny, dostosowany do istniejącego otoczenia i sąsiedztwa. Dodatkowo, wokół danej działki powinna znajdować się przynajmniej jedna zabudowana działka, która umożliwia określenie wymagań dotyczących przyszłej zabudowy. W praktyce oznacza to, że jeśli wokół działki nie występują budynki mieszkalne, lecz np. wyłącznie tereny rolnicze, wniosek o wydanie warunków zabudowy może zostać odrzucony.

Ogólne zasady ustalania warunków zabudowy mówią, że podczas ustalania parametrów dla konkretnej nieruchomości należy wziąć pod uwagę obszar nie mniejszy niż 50 metrów od jej granic.

Kto wykonuje analizę urbanistyczną?

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 kwietnia 2018 r. wskazuje się, że analizę urbanistyczną sporządza architekt lub urbanista. Ma to być z założenia profesjonalista przygotowany do prac projektowych i planistycznych.

NSA w ww. wyroku uznał, że nie należy powierzać analizy architektoniczno-budowlanej tej samej osobie, która sporządza projekt decyzji o warunkach zabudowy.

Analiza urbanistyczna w Raporcie o terenie

Analiza zabudowy w Raporcie o terenie OnGeo.pl obejmuje zarówno budynki położone na analizowanym terenie, jak i w odległości 50 metrów od granic wybranej nieruchomości. 

W ramach tematu otrzymasz mapę przedstawiającą funkcje poszczególnych budynków w obrębie działki i w jej sąsiedztwie oraz dwie tabele opisujące parametry i wskaźniki zabudowy. Zobacz, jak wygląda przykładowy Raport o terenie z tematem "Analiza zabudowy"

Pierwsza tabela dostarczy informacji o:

• powierzchni budynków,
• wysokości budynków,
• kubaturze obiektów budowlanych,
• liczbie kondygnacji,
• funkcji obiektu budowlanego,
• odległości obiektu od granic nieruchomości.

Druga natomiast przedstawia informacje o wskaźnikach zabudowy i intensywności zabudowy dla działek w odległości 50 metrów od granic nieruchomości. Otrzymasz:

• identyfikator działki ewidencyjnej,
• powierzchnię działki,
• powierzchnię zabudowy,
• wskaźnik zabudowy,
• wskaźnik intensywności zabudowy,
• odległość w metrach.

Jak pobrać analizę zabudowy w Raporcie o terenie?

Chcąc pobrać analizę zabudowy dla swojej działki musisz:

• Wybrać interesującą Cię działkę wykorzystując jeden z trzech sposobów wyszukiwania - za pomocą pola wyszukiwarki, wskazania na mapie lub rysowania na mapie. Wszystkie sposoby opisaliśmy we wpisie: Jak znaleźć działkę w Geoportalu OnGeo.pl
• Zaznaczyć temat, który Cię interesuje. 
  Jeśli interesują Cię wyłącznie analiza zabudowy, masz możliwość wyłączenia pozostałych tematów z listy. W tym celu wybierz temat “Ograniczenia formalnoprawne - Analiza zabudowy". Pamiętaj, że wybierając pełen Raport o Terenie zyskujesz 20% rabatu.
• Opłacić Raport o Terenie. Pamiętaj, że sam wybierasz za co płacisz.

• Gotowy Raport o Terenie otrzymasz w ciągu 5 minut na wskazany adres mailowy

Zobacz również w film na platformie youtube.com, gdzie znajdziesz instrukcję, jak pobrać Raport o terenie: