Rynek nieruchomości

Formy własności gruntu - własność, użytkowanie wieczyste, dzierżawa, najem

Monika Ojczyk
2023-05-31
~8 min
Post zaktualizowany: 2023-06-22
Głosów: 4, średnia ocen: 5
formy własności gruntu

Decydując się na zakup domu lub mieszkania powinniśmy mieć świadomość, że polskie prawo odróżnia kilka form własności gruntu. Każda z form daje zarówno uprawnienia, jak i ograniczenia w sposobie zarządzania i wykorzystania nieruchomości. Przykładami formy własności gruntu może być: pełna własność, służebność, użytkowanie wieczyste, dzierżawa i najem. Dzisiaj wyjaśnimy, na czym one polegają i czym się różnią.

  • Formy własności gruntu to różne sposoby, na jakie ludzie mogą posiadać i kontrolować nieruchomości.
  • Pełna własność gruntu daje właścicielowi pełne i nieograniczone prawa do nieruchomości.
  • Współwłasność to forma posiadania gruntu przez dwie lub więcej osób, które mają udziały lub części w tej samej nieruchomości.
  • Użytkowanie gruntu umożliwia korzystanie z nieruchomości do czasu wygaśnięcia.
  • Użytkowanie wieczyste to forma własności gruntu, która umożliwia korzystanie z niego na określony czas, zazwyczaj 99 lat.
  • Służebność to forma własności gruntu, w której właściciel udziela innym osobom pewnych uprawnień i praw na nieruchomości.
  • Dzierżawa gruntu to forma własności, w której właściciel udziela innemu podmiotowi prawa do korzystania z nieruchomości przez określony czas i w zamian za wynagrodzenie.

Formy własności gruntu to różne sposoby, na jakie ludzie mogą posiadać i kontrolować pewną nieruchomości. Najczęściej spotykanymi tytułami prawnymi do władania nieruchomościami są: prawo własności, dzierżawa, służebność i najem. Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości lub inną formę władania, zapoznaj się z prawami i obowiązkami, jakie towarzyszą każdej z form.

Formy własności gruntu mają znaczenie w kwestii rozliczenia podatków, utrzymania nieruchomości i wszelkich konserwacji, napraw i remontów. Własność nieruchomości ma również znaczenie w przypadku chęci przepisania nieruchomości. Warto zaznaczyć, że nie każda forma własności zapewnia możliwość przekazywania i dziedziczenia mienia.

Poniżej opiszę, czym wyróżniają się poszczególne formy własności gruntu, jakie niosą ze sobą ograniczenia i obowiązki.

Pełna własność gruntu

Własność jest najwyższą formą własności gruntu, w której właściciel posiada pełne i nieograniczone prawa do nieruchomości. Właściciel ma prawo do korzystania, dysponowania, zmiany, sprzedaży, wynajmu lub dziedziczenia nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zasadami społeczno-gospodarczymi.

Po nabyciu nieruchomości, prawa do niej wpisuje się do księgi wieczystej. Właściciel ma prawo do obciążania nieruchomości hipoteką lub ustanawiania służebności. Właściciel ponosi jedynie koszty podatku od nieruchomości - nie ma innych corocznych opłat.

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, właściciel może rozporządzać nieruchomością, pobierać z niej dochody (np. czynsz od najemców), samodzielnie korzystać z niej lub oddać ją w dzierżawę lub najem. Może również sprzedać nieruchomość za opłatą lub bezpłatnie.

Współwłasność

Współwłasność jest formą posiadania gruntu, w której dwie lub więcej osób posiada udziały lub części w tej samej nieruchomości. Oznacza to, że właściciele dzielą się prawami i obowiązkami związanymi z nieruchomością.

Współwłaściciele mają wspólną własność gruntu i każdy z nich posiada określony udział w nieruchomości. Udział może być równy lub różny dla poszczególnych właścicieli. Udziały te mogą wyrażać się w procentach lub innych formach.

W przypadku współwłasności, wszyscy właściciele mają prawo korzystania z nieruchomości, jednak muszą respektować prawa i interesy pozostałych współwłaścicieli. Decyzje dotyczące nieruchomości, takie jak sprzedaż, wynajem czy wprowadzenie zmian, wymagają zwykle zgody wszystkich współwłaścicieli.

Współwłasność ustanawia się na podstawie umowy, dziedziczenia lub na skutek innych okoliczności prawnych. W przypadku utworzenia współwłasności na podstawie umowy, zazwyczaj sporządza się akt notarialny. To on określa prawa i obowiązki każdego współwłaściciela oraz zasady zarządzania nieruchomością.

Współwłasność może wiązać się z pewnymi trudnościami i konfliktami, ponieważ różni współwłaściciele mogą mieć różne potrzeby, oczekiwania i poglądy na temat nieruchomości. W takich przypadkach istotne jest porozumienie, komunikacja i podejmowanie decyzji w sposób uczciwy i zgodny z interesami wszystkich stron.

W przypadku współwłasności, każdy współwłaściciel może również zbyć swoje udziały innemu zainteresowanemu, chociaż w praktyce może to być czasami trudne ze względu na specyfikę współwłasności.

Użytkowanie gruntu

Użytkowanie jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które umożliwia korzystanie z nieruchomości do czasu jego wygaśnięcia. Po wygaśnięciu użytkowania, nieruchomość automatycznie powraca do właściciela. Nie ma możliwości przeniesienia użytkowania na inną osobę.

Ważne jest, że osoba korzystająca z nieruchomości w ramach użytkowania, ponosi wszystkie koszty związane z jej utrzymaniem i może z niej korzystać wyłącznie zgodnie z jej przeznaczeniem. Użytkowanie powstaje poprzez umowę między właścicielem gruntu (np. Skarbem Państwa lub gminą) a przyszłym użytkownikiem, na czas określony lub nieokreślony, ale wygasa w przypadku niewykonania przez okres 10 lat. Użytkownik winien w czasie trwania użytkowania wykonywać je zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Tę formę własności ustanawia się odpłatnie lub bez wynagrodzenia.

Użytkowanie wieczyste

Prawo użytkowania wieczystego jest formą własności gruntu, która znajduje się pomiędzy pełną własnością a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkowanie wieczyste umożliwia korzystanie z gruntu zgodnie z przepisami prawa, zasadami społecznymi i umową o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gminy do wieczystego użytkowania.

Użytkowanie wieczyste dotyczy gruntów:

  • będących własnością Skarbu Państwa w granicach administracyjnych miast,
  • gruntów Skarbu Państwa poza tymi granicami, ale objętych planem zagospodarowania przestrzennego miasta i przeznaczonych do realizacji jego celów,
  • gruntów będących własnością gmin lub ich związków.

Użytkowania wieczystego udziela sią na okres 99 lat, choć dopuszcza się również krótsze okresy, ale nie krótsze niż 40 lat. Umowa o użytkowanie wieczyste jest zawierana w formie aktu notarialnego i jest podstawą rejestracji prawa w księdze wieczystej. Podczas trwania użytkowania wieczystego, uprawniony musi uiszczać roczną opłatę. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste jest ustalana na podstawie procentowej stawki od wartości nieruchomości, określonej na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Koniec użytkowania wieczystego w Polsce

5 listopada 2022 r. w RCL opublikowano projekt noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Projekt stanowi kolejny, drugi etap reformy użytkowania wieczystego. Celem zawartych w nim rozwiązań jest umożliwienie nabycia prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej.

Projekt przewiduje, że użytkownik wieczysty gruntu zabudowanego, który zrealizował cel użytkowania wieczystego powstałego przed 1 stycznia 1998 roku, będzie mógł wystąpić z żądaniem sprzedaży, natomiast organ będzie zobowiązany do zawarcia umowy. Termin złożenia takiego wniosku będzie wynosił rok od wejścia ustawy w życie.

Służebność

Służebność to forma własności gruntu, która umożliwia innym osobom korzystanie z określonych praw na nieruchomości, której właścicielem jest ktoś inny. W ramach służebności, właściciel gruntu (nazywany właścicielem służebnym) udziela pewnych uprawnień i praw innemu podmiotowi (nazywanemu właścicielem służebności). Wyróżniamy trzy rodzaje służebności - osobistą, gruntową i przesyłu.

Właściciel służebny posiada korzystne uprawnienia związane z służebnością, które ograniczają się do określonego celu. Natomiast właściciel służebności ma obowiązek korzystać z tych uprawnień w sposób zgodny z umową i zasadami społecznymi. Służebność ustanawia się na czas określony lub na stałe, zależnie od umowy między stronami.

Służebność rejestruje się w księdze wieczystej, co zapewnia jasność i ochronę praw własności gruntu. Jest trwałą formą własności i wiąże się z nieruchomością, niezależnie od zmiany właściciela gruntu. Oznacza to, że nawet jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać nieruchomość, na której ustanowiono służebność, nadal pozostaje ona w mocy i obowiązuje nowego właściciela.

Właściciel służebności jest zobowiązany do zachowania nieruchomości w odpowiednim stanie a także do pokrywania kosztów utrzymania służebności. W przypadku naruszenia umowy służebności, właściciel służebny może dochodzić swoich praw na drodze prawnej. Warto zaznaczyć również, że prawo służebności można także zdobyć przez zasiedzenie.

Dzierżawa gruntu

Dzierżawa to forma własności gruntu, w której właściciel (dzierżawca) udziela innej osobie (dzierżawcy) prawa do korzystania z nieruchomości przez określony czas i w określony sposób w zamian za wynagrodzenie. W przypadku dzierżawy, dzierżawca otrzymuje prawo do użytkowania nieruchomości, ale nie staje się jej właścicielem.

Umowa dzierżawy reguluje prawa i obowiązki zarówno dzierżawcy, jak i dzierżawcy. Dzierżawca ma prawo do korzystania z gruntu zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie. Jest także zobowiązany do zachowania nieruchomości w dobrym stanie oraz do pokrywania kosztów związanych z jej utrzymaniem, czyli podatki, opłaty i koszty remontów. Dzierżawca może pobierać dochody i korzystać z owoców nieruchomości, chyba że umowa dzierżawy stanowi inaczej. Jednak wszelkie zmiany w nieruchomości, takie jak budowa, przebudowa czy sprzedaż, wymagają zwykle zgody właściciela.

Dzierżawa może być ustanowiona na określony czas, na przykład na kilka lat, a także na czas nieokreślony. W przypadku dzierżawy na czas określony, umowa może przewidywać możliwość przedłużenia dzierżawy po upływie pierwotnego okresu. Dzierżawca ma prawo do korzystania z nieruchomości przez okres umowy i zwykle jest chroniony przez przepisy prawa przed przedwczesnym rozwiązaniem umowy przez właściciela.

Najem

Najem to forma korzystania z gruntu, w której właściciel (najemca) udziela innej osobie (najemcy) prawa do używania nieruchomości w zamian za zapłatę określonej czynszu. W przeciwieństwie do dzierżawy, najem nie przekazuje żadnych praw własności gruntu na najemcę.

Umowa najmu reguluje warunki korzystania z nieruchomości, takie jak czas trwania najmu, wysokość czynszu, obowiązki najemcy i prawa właściciela. Najemca ma prawo do użytkowania gruntu zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie. W zamian za korzystanie z nieruchomości, najemca zobowiązany jest do płacenia ustalonego czynszu w określonym terminie.

Najem może być zawarty na określony czas lub na czas nieokreślony. Umowa najmu na czas określony ustala konkretny okres, po którym umowa automatycznie wygasa, chyba że zostanie przedłużona. Natomiast umowa najmu na czas nieokreślony nie ma wyraźnie określonego końca. Może więc trwać dopóki obie strony nie zdecydują o jej rozwiązaniu.

Właściciel ma prawo kontrolować stan nieruchomości i wymagać od najemcy zachowania jej w odpowiednim stanie. Właściciel również ma obowiązek dokonywania koniecznych napraw i utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym.

Najemca może korzystać z nieruchomości i czerpać z niej korzyści zgodnie z umową najmu. Jednak wszelkie zmiany w nieruchomości, takie jak jej rozbudowa czy przebudowa, wymagają zazwyczaj zgody właściciela.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.