OnGeo Logo

Umowa dzierżawy – jak wygląda, na co zwrócić uwagę?

2021-06-10 Czas czytania: ~5 min
Głosów: 1, średnia ocen: 5
mock

Umowa dzierżawy stanowi typ umowy najmu. Zgodnie art.693 z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks Cywilny poprzez dzierżawę należy rozumieć umowę zgodnie z którą:

wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Niniejszy artykuł zawiera przykład umowy dzierżawy wraz z komentarzem autora, na co zwrócić uwagę, podczas podpisywania umowy.

  • Przedmiotem dzierżawy może być prawo, rzecz ruchoma lub grunt.
  • Umowa dzierżawy stanowi typ umowy najmu. W przypadku umowy dzierżawy, dzierżawca zobowiązuje się oddać przedmiot dzierżawy zarówno do użytkowania, jak i do czerpania zysku.
  • Dzierżawa zawierana na okres dłuższy niż 30 lat, po upłynięciu tego okresu, poczytuje się jako zawartą na czas nieokreślony.
  • Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach dla każdej ze stron.

Umowa dzierżawy – kilka słów wstępu

Przedmiotem dzierżawy może być prawo, rzecz ruchoma lub grunt. Najczęstszą formą dzierżawy jest dzierżawa gruntu rolnego. Jedną ze sposobów wykorzystania gruntu rolnego słabej jakości jest dzierżawa pod farmy fotowoltaiczne.

Umowa dzierżawy może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej. W sytuacji zawarcia umowy na czas dłuższy niż 30 lat uznaje się, że po tym czasie umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony. Umowa dzierżawy stanowi typ umowy najmu. Nie należy jednak traktować tych dwóch pojęć zamiennie. Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemny przedmiot najmu wyłącznie do jej użytkowania, a w przypadku umowy dzierżawy zarówno do użytkowania, jak i do czerpania zysku.

Umowa dzierżawy - z czego się składa?

Umowa dzierżawy nie zawsze wygląda tak samo, dlatego warto dokładnie analizować jej treść w każdym przypadku! Dokument składa się z kilku stałych części:

  • wskazania daty i miejsca zawarcia umowy,
  • wskazania stron umowy,
  • oświadczenia wydzierżawiającego (fakultatywne)
  • wskazania przedmiotu umowy,
  • wskazania przeznaczenia gruntu,
  • wskazanie daty przekazania gruntu do dzierżawy,
  • określenie czynszu,
  • określenie czasu obowiązywania umowy,
  • postanowienia dotyczącego komunikacji stron (fakultatywne),
  • postanowienia końcowe.

Poniżej omówione zostanie omówiony przykład umowy dzierżawy gruntu rolnego wraz z komentarzem autora tekstu.

Zawarcie umowy dzierżawy

zawarcie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy dochodzi do skutku wówczas, gdy obie strony złożą zgodne oświadczenie woli. W przypadku dzierżawy na okres dłuższy niż 1 rok, należy sporządzić umowę w formie pisemnej.

Strony umowy dzierżawy

strony umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy zawierana jest między dzierżawcą, a wydzierżawiającym. Stroną umowy może być: osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Oświadczenie wydzierżawiającego

oświadczenie wydzierżawiającego

Oświadczenie wydzierżawiającego nie jest obowiązkową częścią umowy dzierżawy. Stanowi jednak zabezpieczenie dla dzierżawcy. Oświadczenie określa stan prawny nieruchomości gruntowej, tzn. określa, że dzierżawca jest właścicielem gruntu oraz że grunt stanowiący przedmiot dzierżawy, jest wolny od obciążeń. Warto w tym miejscu zawrzeć informacje o załączniku, który zawiera odpis z księgi wieczystej i wypis ewidencji gruntów i budynków.

Przedmiot umowy dzierżawy

przedmiot dzierżawy

Jak już wspomniano, przedmiotem umowy dzierżawy może być zarówno grunt jak i: rzeczy materialne, prawa, obwody rybackie i łowieckie oraz prawa do domen i stron internetowych. W przypadku nieruchomości rolnych w miejscu wskazania przedmiotu umowy dzierżawy wykazuje się również obowiązki każdej:

  • wydzierżawiający: oddanie dzierżawcy gruntu w celu prowadzenia określonej w umowie działalności,
  • dzierżawca: płacenie czynszu i wykonywanie swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.

Przeznaczenie gruntu

przeznaczenie gruntu

Przeznaczenie gruntu konkretyzuje się w zależności od rodzaju działalności gospodarczej. Dodatkowo warto w tym miejscu wprowadzić zakaz zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. To również stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie dla jednej ze stron.

Przekazanie gruntu

przekazanie gruntu

W tym miejscu strony ustalają termin przekazania gruntu pod dzierżawę. Jeśli przedmiot dzierżawy wymaga np. wycięcia krzewów i zbędnej roślinności, dzierżawca zobowiązany jest do doprowadzenia nieruchomości do stanu ujętego w umowie. Dobrą praktyką jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie stanowił załącznik do umowy. W protokole tym potwierdza się, że wydzierżawiający dokonał oględzin gruntu i zgłasza (lub nie) uwagi dotyczące stanu technicznego gruntu.

Czynsz dzierżawy

czynsz dzierżawy

Jednym z podstawowych elementów umowy dzierżawy jest określenie opłaty pieniężnej, czyli czynszu. Strony dzierżaw mogą dowolnie ustalić sposób i termin dokonywania wpłat. Czynsz może być świadczony zarówno w gotówce, jak i w świadczonych usługach, np. dzierżawca zobowiązuje się oddać cześć plonów na rzecz dzierżawcy. Ustawodawca dał również dowolność co do ustalenia terminu spłaty czynszu. Strony ustalają między sobą, czy czynsz płatny jest w interwale miesięcznym, półrocznym, kwartalnym czy rocznym.

Dzierżawca może wnieść o obniżenie czynszu, jeśli w skutek niezależny od niego, np. suszą, nie uzyska wystarczających zysków. Obniżenie czynszu może również być spowodowane wadami nieruchomości, które ograniczają jego przydatność. Jeśli dzierżawca usunie wady nieruchomości, obniżenie czynszu zostanie cofnięte, jeśli nie, dzierżawca ma prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeśli dzierżawca zwleka z zapłaceniem czynszu, co najmniej przez dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający również ma prawo do wypowiedzenia umowy. Warunkiem wypowiedzenia w tym przypadku jest poinformowanie strony o zamiarze wypowiedzenia oraz podanie nieprzekraczalnego terminu spłaty.

Miejsce opisu poboru czynszu może zawierać również klauzulę, która zobowiązuje dzierżawcę do zapłaty podatku od prowadzonej działalności gospodarczej i innych kosztów np. ubezpieczenia nieruchomości rolnej. To bardzo istotne, jeśli rolnik dzierżawi grunt pod farmy fotowoltaiczne. Ten temat został poruszony we wpisie:

Dzierżawa gruntu pod farmy fotowoltaiczne – na co zwrócić uwagę?

Oddanie do bezpłatnego używania lub poddzierżawa

oddanie do bezpłatnego użytkowania lub poddzierżawa

Dzierżawca nie może bez wyraźnej zgody wydzierżawiającego, oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego użytkowania oraz nie może go poddzierżawić. W razie niezachowania tego warunku, dzierżawca ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Okres obowiązywania umowy

okres obowiązywania umowy

W tej części strony decydują na jaki okres zawierają umowę – na czas określony, czy nieokreślony. Pamiętaj, dzierżawa zawierana na okres dłuższy niż 30 lat, po upłynięciu tego okresu, poczytuje się jako zawartą na czas nieokreślony. W przypadku dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć umowę dzierżawy na jeden rok przed końcem roku dzierżawnego.

Po upływie określonego okresu dzierżawy, dzierżawca ma prawo domagać się zwrotu nakładów poniesionych za zasiewy pozostawione na gruncie.

Komunikacja stron

komunikacja stron

Ta część umowy dzierżawy nie jest obowiązkowa. Warto zawrzeć komunikację stron w umowie, aby usprawnić sposób kontaktu.

Postanowienia końcowe i załączniki

postanowienia końcowe i załączniki

Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach dla każdej ze stron. Na każdej z nich powinien być złożony własnoręczny podpis dzierżawcy i wydzierżawiającego.

Poznaj raporty o terenie w Geoportal OnGeo.pl

Wygeneruj Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

  • Miejscowy plan zagospodarowania
  • Granice działek
  • Obszary Natura 2000
  • Wydane pozwolenia na budowę
  • Tereny zalewowe
  • Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
  • Spadki terenu
  • Linie energetyczne
  • Zanieczyszczenie powietrza
Monika Ojczyk

Redaktor w serwisie OnGeo

#raport o terenie#przeznaczenie terenu#rynek nieruchomości

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1