Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną – na co zwrócić uwagę?

Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną z roku na rok zyskuje na popularności. Co ciekawe, nawet pomimo spowolnienia gospodarczego spowodowanego pandemią koronawirusa, rynek fotowoltaiczny nadal dynamicznie się rozwija. Farmy fotowoltaiczne stają się coraz częstszym widokiem na niegdyś uprawianych gruntach rolnych słabszej klasy. Są zatem atrakcyjnym sposobem na dodatkowy dochód dla rolnika. Firmy fotowoltaiczne oferują naprawdę atrakcyjne stawki za instalacje słoneczne. Nieświadomy rolnik, zachęcony zyskiem, może nieświadomie zgodzić się na niekorzystne warunki umowy, ukryte w prawniczym żargonie, którego przeciętny Kowalski po prostu nie zrozumie. Jak tego uniknąć? Czy jest jakiś sposób, aby uniknąć pułapek w umowie dzierżawy?

Zanim zdecydujesz się na dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną!

Pamiętaj o kilku podstawowych wymaganiach, które musi spełnić działka rolna:

• Po pierwsze! Grunt pod instalacje fotowoltaiczną musi być sklasyfikowany jako gleba orna słabej jakości tj. V, IV klasa. Pod budowę farm fotowoltaicznych sprawdzą się również łąki oraz nieużytki.
• Po drugie! W obrębie działki powinien znajdować się słup średniego napięcia (15kV) oraz stacja transformatorowa.
• Po trzecie! Działka nie powinna być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli znajduje się na obszarze objętym, powinna mieć odpowiedni zapis w planie miejscowym w miejscu przeznaczenia gruntu.
• Po czwarte! Działka nie może znajdować się na terenie objętym ochroną przyrody, tj. w rezerwacie przyrody, parku krajobrazowym oraz na obszarze Natura 2000.
• Po piąte! Działka nie może znajdować się na terenie zalewowym i narażonym na powodzie i podtopienia.

Świetnie! Tylko jak to sprawdzę?

Mamy na to sposób! Sprawdź potencjał swojej działki w Raporcie o Terenie OnGeo.pl!

Dzięki Raportom o Terenie otrzymasz niezbędne informacje potrzebne do analizy pod kątem ewentualnej dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne. Posiadamy największą bazę danych przestrzennych w Polsce.

A to wszystko możesz mieć w zaledwie 5 minut!

Sprawdziłem, moja działka się nadaje. Co teraz?

Jeśli Twoja działka spełnia wymagania stawiane przez większość firm, które świadczą usługi fotowoltaiczne, pozostaje tak naprawdę kwestia podpisania umowy dzierżawy.

Czym jest umowa dzierżawy? To umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną – jak nie dać się naciągnąć?

Podczas podpisywania umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną musisz zwrócić uwagę na kilka kwestii. Pamiętaj! Podstawową zasadą podpisywania jakiegokolwiek zobowiązania jest bezpieczeństwo. Przed podpisaniem dokumentów dokładnie przeczytaj warunki, a najlepiej skonsultuj się z niezależnym specjalistą!

Poniżej przygotowaliśmy wypunktowaną ściągę, na co zwrócić szczególną uwagę podczas dzierżawy gruntów pod farmę fotowoltaiczną.

Skonsultuj się z prawnikiem

Nie daj się nabrać na zapewnienia przedstawiciela handlowego firmy fotowoltaicznej, jakoby ich ekspert, czy prawnik szczegółowo przeanalizował umowę dzierżawy. Z punktu widzenia należytej dbałości o własne interesy masz zarówno prawo, jak i obowiązek dokładnie zapoznać się z treścią dokumentacji, a w razie niezrozumienia treści – skonsultować się z prawnikiem. Nie ulegaj presji czasowej. Pamiętaj, że grunt pod farmy fotowoltaiczne dzierżawi się na wieloletni okres (zazwyczaj 29lat). Szczegółowa weryfikacja umowy dzierżawy przez prawnika pozwoli uniknąć szeregu nieporozumień z dzierżawcą i tym samym pomoże uzyskać jak najkorzystniejsze warunki.

Sprawdź przedmiot dzierżawy

Zanim zdecydujesz się podpisać jakąkolwiek umowę dzierżawy sprawdź dokładnie przedmiot dzierżawy. Zwróć uwagę na precyzyjność tego określenia, w tym powierzchnię działki, która ma być zajęta przez panele fotowoltaiczne.

Zwróć uwagę na kary umowne

Pamiętaj, że inwestor, który planuje budowę farmy fotowoltaicznej na Twoim gruncie, przede wszystkim będzie dbał o własny interes. Warto przyjrzeć się, kto i jakim karom podlega za niespełnienie określonych warunków umowy. Zwróć uwagę, czy umowa zawiera postanowienia wyłączające ustawowe prawo zastawu na instalacjach wzniesionych na Twoim gruncie. To bardzo ważne! Masz prawo żądać od dzierżawcy włączenia zabezpieczenia finansowego w przypadku szkodliwych działań inwestora. Twoje prawo zawarte jest w Kodeksie Cywilnym (Dz. U.1964 nr 16 poz.93).

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Sprawdź, czy masz możliwość wypowiedzenia umowy z winy inwestora

Miej świadomość, że inwestor dbający w pierwszej kolejności o swoje interesy może nie zamieścić klauzuli o możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy przez właściciela gruntu. Firma dzierżawiąca grunt zabezpiecza swoje interesy na etapie umowy tak, aby w razie stwierdzenia nieopłacalności przedsięwzięcia, wycofać się z umowy niemal w każdej sytuacji. Niestety, o swoje interesy będziesz musiał zadbać sam. Właściciel ma możliwość wypowiedzieć umowę w przypadku, gdy przedsiębiorstwo dopuści się zwłoki w zapłacie czynszu.

Zapoznaj się z obowiązkami inwestora

Owszem, po stronie właściciela działki należy przygotowanie gruntu pod farmy fotowoltaiczne, ale to nie oznacza, że inwestor nie ma żadnych obowiązków. Inwestor musi określić czas przeprowadzanych prac montażowych tak, aby właściciel gruntu mógł zaplanować prace, do których jest zobowiązany. Ponadto określ wcześniej zasady ustalania i rozliczania poniesionych przez Ciebie szkód w związku z rozpoczęciem inwestycji.

Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną – obowiązek podatkowy

To bardzo ważne! Art.1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. 1984 Nr 52 poz. 268) mówi, że:

Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Co to znaczy? To oznacza, że działki rolne zajęte pod budowę farm fotowoltaicznych będą podlegać opodatkowaniu od nieruchomości ze stawką, jak dla gruntów, które są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Obowiązek podatkowy ciąży na właścicielach nieruchomości, a nie na dzierżawiącym. Opodatkowaniu podlegają również budowle wchodzące w skład farmy. Wszelkie zaległości finansowe oraz ewentualne postępowania egzekucyjne będą kierowane przeciwko właścicielowi nieruchomości rolnej.