Sprawdzamy wady działki w ogłoszeniu sprzedaży

Przeglądając popularne portale nieruchomościowe natknęliśmy się na ciekawe ogłoszenie sprzedaży działki budowlanej. Działka o której mowa znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, w otoczeniu terenów zielonych, z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - co może być nie tak? Problemem nie jest widoczny ani w opisie, ani na dołączonych zdjęciach. Ujawnił się dopiero po wygenerowaniu Raportu o terenie OnGeo.pl. Okazało się, że w granicy działki budowlanej znajdują się aż trzy słupy energetyczne, na których znajduje się linia niskiego napięcia. Ich umiejscowienie znacznie ogranicza możliwości zabudowy tej już dość wąskiej nieruchomości. 

Omawiana działka budowlana znajduje się w Rymanowie w wojewódzkie podkarpackim [zobacz lokalizację na mapie]. Z opisu nieruchomości podanego w ogłoszeniu oraz z załączonych zdjęć możemy dowiedzieć się, że:

• działka jest trapezowa (wymiary w metrach: 18,91 x 74,25 x 28,82 x 48,58 ) i ma 11,21 arów powierzchni,
• znajduje się na obszarze objętym planem miejscowym,
• przeznaczenie w MPZP dla działki to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
• działka posiada dojazd do działki drogą asfaltową, ok. 150 m od drogi głównej,
• nieruchomość jest uzbrojona w media: kanalizacja, gaz, prąd w drodze
• w okolicy znajduje się sklep - 1,9 km, szkoła podstawowa - 1,7 km i przedszkole - 2,4 km.

Dodatkowo ogłoszeniodawca informuje, że położenie działki zachęca do wybudowania wymarzonego domu. Jednak, czy budowa domu na takiej działce byłaby w ogóle możliwa? Sprawdźmy to!

Link do ogłoszenia: https://sprzedajemy.pl/dzialka-budowlana-w-rymanowie-11-21-ara-wsrod-zieleni-2-1b8e55-nr67235077

Zobacz również inne diagnozy działek z ogłoszeń sprzedaży: https://blog.ongeo.pl/tag/ogloszenia-sprzedazy

Sprawdzamy wady działki w ogłoszeniu sprzedaży

W celu diagnozy działki przed zakupem, wygenerowaliśmy Raport o terenie, aby sprawdzić, czy wybrana nieruchomość posiada wady, ograniczenia formalno-prawne, uciążliwości lub zagrożenia. Cała diagnoza trwała zaledwie 5 minut i kosztowała nie więcej niż zakupy w supermarkecie. Oto wyniki:

Na pewno problematyczna może okazać się szerokość działki - 19 m. Minimalna odległość budynku od granic działki wynikająca z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225) powinna wynosić co najmniej:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego drzwiami lub oknami w stronę granicy,
• 3 m – w przypadku budynku ze ścianą bez okien lub drzwi zwróconych w stronę granicy,
• lub 1,5 m jeśli taką możliwość dopuszcza MPZP.

Niestety w przypadku tej konkretnej działki, plan miejscowy (UCHWAŁA Nr XL/387/06) nie uwzględnia możliwości sytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy. Zakładając zatem, że odległość będzie nie mniejsza niż 3 m, pozostaje nam już:

19 m - 2*3 m = 13 m

Odległość ta jest wystarczająca na wybudowanie domu jednorodzinnego, jednak zanim nabywca zacznie się cieszyć, należy wziąć pod uwagę jeszcze jedną kwestię - napowietrzne linie energetyczne na działce.

Problematyczna linia energetyczna na działce

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz. U. Nr 47, poz. 401) podczas wykonywania robót budowlanych nie jest dopuszczalne sytuowanie stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń budowlanych bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości liczonej w poziomie od skrajnych przewodów, mniejszej niż: 3 m od linii o napięciu znamionowym nieprzekraczającym 1 kV (linia niskiego napięcia).

W granicach działki znajdują się dwie napowietrzne linie energetyczne niskiego napięcia (patrz na mapie poniżej) - obie znajdują się w odległości ok. 5 m od wschodniej granicy działki i więcej - ponieważ jedna z linii "biegnie" niemal przez środek działki. 

Zakładając, że najbliższa linia znajduje się właśnie w odległości 4 m od granicy, to przy założeniu strefy ochronnej dla linii energetycznych niskiego napięcia wynoszącej 3 m, mamy:

19 m (szerokość działki) - 5 m (odległość linii eN od granicy) - 3 m (odległość pasa ochronnego od linii) = 11 m

Uwzględniając jeszcze kolejne 3 m od granicy zachodniej mamy już: 11 m - 3 m = 8 m

Wyliczenia są oczywiście optymistyczne, ponieważ im dalej od drogi, problematyczna linia energetyczna coraz bardziej "wchodzi" na działkę, co tylko bardziej ogranicza możliwości zabudowy. Nawet jeśli inwestor zdecydowałby się na zakup i zadbał o adaptację projektu domu dla takiej działki i zaplanował budowę domu, który będzie np. wyższy, musi wziąć pod uwagę zapis w MPZP.

Zdiagnozuj działkę z OnGeo.pl

Zakup działki to poważna decyzja, a sam wybór nieruchomości często wiąże się z dużym stresem. Chcąc się zabezpieczyć nie możesz polegać wyłącznie na informacjach od sprzedawcy, bo może on być świadomy wszystkich zagrożeń i ograniczeń, które kryje działka. Pamiętaj, że tylko rzetelna diagnoza działki może uwolnić Cię od stresu przed popełnieniem błędu.

Raport o Terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. Raport o Terenie to kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatny jest w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu działki trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.