Jaka jest idealna działka budowlana?

Zastanawiasz się jakimi kryteriami powinieneś się kierować podczas wyboru działki budowlanej pod budowę domu? Wyjątkowy widok z okna i cena nie zawsze są najważniejsze, chociaż oczywiście, i na to należy zwrócić swoją uwagę. Nie możesz jednak zapomnieć o dokładnej diagnozie działki pod względem jej cech fizycznych, ograniczeń formalno-prawnych, zagrożeń i uciążliwości. Sprawdź jakie cechy posiada idealna działka budowlana. 

Przed budową domu czeka Cię naprawdę trudne zadanie - wybór działki budowlanej. Decydując się na zakup musisz przeanalizować kilka ważnych dokumentów, aby nie wtopić swoich pieniędzy. Wybór idealnej działki wiąże na lata, dlatego warto podejść do tematu metodycznie i skrupulatnie.

Idealna działka budowlana, czyli jaka?

Przy wyborze idealnej działki warto zwrócić uwagę na jej parametry geometryczne. Działka nie powinna być zbyt duża, najwygodniej budować dom na działce 8 - 12 arów. Nieruchomość nie powinna również mieć skomplikowanego kształtu - najlepiej, jeśli kształtem będzie zbliżona do prostokąta. Istotne jest również, aby nie była zbyt wąska. Musisz pamiętać o minimalnych odległościach obiektu budowlanego od granicy działki. Wymagane minimalne odległości budynku od granicy to 4 m, 3 m lub 1,5 m w zależności od przypadku.

Zwróć również uwagę na ukształtowanie powierzchni działki. Tutaj oczywiście wszystko zależy od twoich indywidualnych preferencji, jednak znacznie prościej budować dom na terenie płaskim. Działka ze spadkiem terenu może wiązać się z dodatkowymi kosztami, np. koniecznością dodatkowego zabezpieczenia fundamentów, wzmocnieniem konstrukcji itp. Przed budową warto również zainwestować w badania gruntu. Wszystko po to, żeby sprawdzić poziom wód gruntowych oraz warunki gruntowe na których zamierzasz postawić dom.

Bardzo ważne jest również zbadanie jej stanu prawnego w księdze wieczystej oraz ograniczeń formalno-prawnych wynikających z planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Warto również zajrzeć do ewidencji gruntów i budynków. Skomplikowane? Prawdopodobnie ilość istotnych kwestii przed zakupem działki jest tak duża, że przydałaby się lista, dzięki którym diagnoza działki stanie się znacznie prostsza.

Przygotowaliśmy krótki poradnik czujnego inwestora, dzięki któremu wybór idealnej działki pod budowę domu stanie się znacznie prostszy. Zaczynamy!

1. Idealna działka budowlana ma uregulowany stan prawny nieruchomości

Niewątpliwie najważniejszą kwestią w wyborze idealnej działki jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Nawet najpiękniejsza działka, o perfekcyjnych parametrach geometrycznych, w sąsiedztwie zieleni, ale jednocześnie w bliskim sąsiedztwie miasta, nie spełni warunków idealnej nieruchomości gruntowej, jeśli okaże się, że ma nieuregulowany stan prawny!

Wszystkie informacje na ten temat są zawarte w księgach wieczystych. Każdy zainteresowany, który wykaże się interesem prawnym, może uzyskać odpis księgi w sądzie rejonowym (należy jedynie znać numer księgi wieczystej). Informacje te są również dostępne on-line na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do. 

Na co należy zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź czy:

• nieruchomość jest obłożona hipoteką;
• nieruchomość obłożona jest innymi roszczeniami;
• istnieje służebność drogowa, czyli sytuacja, gdy sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi głównej i dostać się do niej może tylko przejeżdżając przez naszą posesję;
• sprzedający działkę ma do niej jedyne prawo lecz nie jest wskazany jako jedyny właściciel;
• nie ma współwłaścicieli nieruchomości.

2. Parametry geometryczne idealnej działki budowlanej

Szukając idealnej działki budowlanej zwróć uwagę na kilka elementów:

• wymiary, czyli długość i szerokość działki;
• powierzchnia działki (zweryfikuj powierzchnię działki podaną w ogłoszeniu z powierzchnią urzędową w ewidencji gruntów i budynków [dowiedz się więcej];
• kształt działki.

Zobacz jak prosto sprawdzić wymiary i powierzchnię dowolnej działki za darmo w Geoportalu Na Mapie. Zobacz film na youtube.com:

Warto już na początku sprawdzić wymiary działki i jej kształt. To ważne, ponieważ może okazać się, że ze względu na nieodpowiednie wymiary działki musisz zapomnieć o konkretnym projekcie domu, jaki wpadł ci w oko. Najlepiej jeśli twoja działka ma minimum długości ok. 25 m i szerokości min. 20 m. Na takiej działce spokojnie poza domem zmieści się jeszcze garaż lub mały budynek gospodarczy. Skoro zatem idealna działka ma minimum 25 x 20 m, to łatwo zauważyć, że kształt działki powinien być zbliżony do kwadratu, albo szerokiego prostokąta. Na działce trójkątnej, trapezowej lub o nieregularnym kształcie znacznie trudniej usytuować dom.

Sprawdź bufor od granicy działki 

Chcesz sprawdzić odległość od granicy działki? Zastanawiasz się, ile miejsca zostało na budowę domu po uwzględnieniu minimalnych odległości od granicy? Skorzystaj z narzędzia "Pokaż bufor" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i sprawdź zaktualizowane wymiary działki. 

Geoportal Krajowy Na Mapie prezentuje narzędzie, dzięki któremu za darmo sprawdzisz bufor od granicy działki według własnych wytycznych. 

• KROK 1: Przejdź na stronę Na Mapie: https://geoportal-krajowy.pl a następnie przejdź do mapy;
• KROK 2: Wyszukaj działkę, która Cię interesuje za pomocą wyszukiwarki lub zbliż się do widoku mapy i wybierz działkę, klikając w jej pole (Jeśli nie widzisz granic działki, zmień warstwę mapy na “działki”);
• KROK 3: Po lewej stronie otworzy się okno “Informacje o wybranej działce”. Wybierz "Pokaż więcej"
• KROK 4: Przejdź do pola “Bufor” i ustaw dowolny bufor wewnętrzny wpisując np. “3” lub zewnętrzny wpisując “-3”. 

Dowiedz się więcej: 

Pokaż bufor od granicy działki - narzędzie w Geoportalu Na Mapie

3. Rodzaj gruntów, ukształtowanie działki, warunki geologiczne

Sprawdź również ukształtowanie gruntu i warunki gruntowe. Jak już wspomnieliśmy, najlepsza działka pod budowę domu to działka płaska. Jednak to nie wszystko, trzeba sprawdzić również czy przypadkiem nie zamierzasz kupić atrakcyjnej cenowo działki na terenie zalewowym lub osuwiskowym. Pamiętaj, że mapy zagrożenia powodziowego i mapy osuwisk są danymi jawnymi, więc obecny właściciel teoretycznie nie ma obowiązku informowania cię, że działka leży na problematycznym obszarze. Sam musisz zadbać o to, aby sprawdzić działkę.

Na co warto zwrócić uwagę: 

• ukształtowanie działki, np. jeśli jest to skarpa, to może to znacznie podnieść koszty budowy, ponieważ teren wymusza dodatkowe prace, np. wyrównywanie terenu lub budowanie domu powiększonego o piwnicę;
• rodzaj gruntów należy sprawdzić pod kątem nośności gruntu, poziomu wód gruntowych, informacji czy nie są to tereny zalewowe, osuwiska;
• szczegółowe dane geologiczne można uzyskać dopiero po zleceniu badań geologicznych. Podstawowe informacje uzyskamy na podstawie planów zabudowy lub w wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) może stanowić problem, kiedy wprowadza zapisy ograniczające możliwości zabudowy działki. Plany miejscowe mogą zawierać informacje o tym jak konkretnie powinny wyglądać nowopowstałe budynki na takich działkach. Z zapisu w MPZP może wynikać przykładowo, że dom może mieć np. maksymalnie jedną kondygnację, płaski dach i określony typ elewacji, a nawet kolor ścian zewnętrznych. Plan może również ograniczać możliwości zabudowy działki ze względu na występowanie strefy, np. ochronnej wokół cmentarza lub wokół turbin wiatrowych, terenów zamkniętych lub ochrony konserwatorskiej.

Należy również pamiętać o obowiązujących liniach zabudowy i innych wskaźnikach zagospodarowania działki określonych w planach miejscowych.

Jeśli działka nie posiada miejscowego planu, dokumentem, który określa możliwości zabudowy jest decyzja o warunkach zabudowy, czyli tzw. decyzja WZ.

5. Komfortowy dojazd do idealnej działki budowlanej

Podstawową cechą jaką musi posiadać każda działka budowlana jest dojazd. Status działki budowlanej zapewnia dojazd na posesje. No dobrze, ale czy każda droga może być komfortowa? Zanim kupisz działkę sprawdź, czy nie będziesz musiał codziennie przedzierać się przez zarośla, walczyć z kałużami pojawiającymi się po każdym deszczu lub usuwać kamieni, które niszczą opony w twoim samochodzie.

Podsumowując - sprawdź czy w MPZP droga dojazdowa oznaczona jest symbolem "KDW", jeśli tak, musisz wiedzieć, że masz do czynienia z drogą wewnętrzną. To zaś oznacza, że za wszelkie modernizacje, odśnieżanie, oznakowanie i utrzymanie drogi będziesz musiał w przyszłości zapłacić z własnej kieszeni.

6. Media - woda, kanalizacja, prąd, gaz

I znowu, działka posiadająca status działki budowlanej musi mieć dostęp do mediów. Jako właściciel działki musisz podłączyć do niej podstawowe media - energię elektryczną, kanalizację i wodę, chyba, że zamierzasz korzystać z własnego źródła wody - ze studni głębinowej i zdecydujesz się na budowę szamba odprowadzającego ścieki. Koszt przyłączenia do sieci głównej zależy od odległości, więc oczywiście - im sieć dalej, tym zapłacisz więcej. Wszelkie koszty związane z przyłączeniem pokrywa właściciel z własnej kieszeni, dlatego zanim kupisz działkę, sprawdź czy w pobliżu masz słup energetyczny, sieć wodociągową, kanalizacyjną i gazową (jeśli zamierzasz z niej korzystać).

7. Sąsiedztwo, miejsca uciążliwe

Przed zakupem warto również sprawdzić planowane inwestycje w sąsiedztwie. Czasami może okazać się że w okolicy został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na realizację inwestycji pod przemysł, transport lub inne niesprzyjające terenom mieszkaniowym pod działki budowlane. 

Jeśli analizujesz wybraną inwestycję, nie zapomnij sprawdzić takich elementów:

• dostępność komunikacji miejskiej lub publicznej;
• odległość do przystanku tramwajowego lub autobusowego;
• odległość do sklepu spożywczego – zarówno marketu na większe zakupy, jak i osiedlowego sklepiku, do którego jesteś w stanie wyskoczyć po bułki;
• rozejrzyj się za innymi punktami usługowymi – poczta, fryzjer, urzędy. Lepiej nie musieć jechać na drugi koniec miasta, by odebrać awizo;
• poszukaj miejsc rekreacyjnych, parki, ścieżki spacerowe, place zabaw, boiska;
• przejrzyj okolicę pod kątem uciążliwych zakładów przemysłowych, tras szybkiego ruchu.

PODSUMOWANIE - Jaka jest idealna działka budowlana?

Wszystko zależy od twoich indywidualnych preferencji. Bez względu na to czy szukasz działki na wsi, na obrzeżach miast, czy w mieście, podstawową czynnością przed zakupem jest jej gruntowna diagnoza! Oszczędność w tym temacie nie jest dobrą praktyką. Lepiej wydać kilka, a często i kilkanaście złotych zanim ostatecznie zdecydujesz się na tak duży krok jak zakup własnej działki pod budowę domu, niż później chodzić po sądach, kłócąc się z nieuczciwym poprzednim właścicielem.