Jak uzyskać zmianę pozwolenia na budowę?

W trakcie inwestycji budowlanej może dojść do istotnej zmiany projektu budowlanego. Gdzie należy to zgłosić? Ile masz na to czasu? Co grozi w przypadku niezgłoszenia do odpowiedniej instytucji zmiany projektu budowlanego? Jak uzyskać zmianę pozwolenia na budowę? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi w tym artykule.

Prawo budowlane nakłada obowiązek wstrzymania robót budowlanych i uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku dokonania istotnej zmiany w projekcie budowlanym.

Uzyskanie decyzji poprzedzone jest złożeniem wniosku o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia budowlanego.

Uwaga! Nie tylko zmiana projektu budowlanego wymaga zgłoszenia tego faktu. Jeżeli planowaliśmy przeprowadzić rozbiórkę, i planujemy zmienić sposób wykonania tej czynności względem tego, który przedstawiony był w celu otrzymania pozwolenia na rozbiórkę, również będziemy musieli wystąpić o zmianę pozwolenia w tym zakresie.

Projekt budowlany a projekt wykonawczy - się różnią?

Na czym polega istotna zmiana zatwierdzonego projektu budowlanego?

Mianem istotnej zmiany określa się zmianę:

• Zakresu objętego projektem zagospodarowania terenu, lub działki, np. zmiana usytuowania budynku względem granic i zabudowy na działkach sąsiadujących;
• Charakterystycznych parametrów domu, takich jak:
  • Kubatura budynku;
  • Powierzchnia zabudowy;
  • Wysokość domu;
  • Długość domu;
  • Szerokość budynku;
  • Liczba kondygnacji domu;
• Zapewnienia warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, czyli przy obiektach użyteczności publicznej, takie jak szkoły, urzędy, ośrodki zdrowia, należy uwzględnić te warunki;
• Zmiany zamierzonego sposobu użytkowania budynku lub jego części;
• Ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• wymagającą uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które były wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę.

Kto decyduje o tym, czy zmiana projektu jest istotna czy nieistotna?

Zadanie to należy do projektanta. Jeżeli projektant oceni, że zmiana projektu budowlanego nie zalicza się do wymienionych wyżej przesłanek, wówczas wystarczy odnotowanie tej informacji w projekcie budowlanym, wraz z rysunkiem i opisem. Ta sytuacja nie wymaga uzyskania zgody na zmianę pozwolenia na budowę.

Jakie zmiany nie są istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego?

• Zmiana wysokości, szerokości, długości obiektu budowlanego, jeżeli:
  • zmiana wysokości, szerokości i długości nie przekracza 2% wartości określonej w projekcie budowlanym, na podstawie którego wydano pozwolenie na budowę;
  • nie zostaje zwiększony obszar oddziaływania obiektu  (krąg stron postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę);
  • nie narusza przepisów techniczno-budowlanych,
  • nie jest wymagane uzyskanie lub zmiana opinii, uzgodnień i pozwoleń, które były wymagane podczas uzyskania pozwolenia na budowę;
  • nie dotyczy odstąpień wymienionych w art. 36a ust. 5 pkt 3-6 ustawy Prawo budowlane, czyli: dostępności obiektu dla niepełnosprawnych, zmiany sposobu użytkowania, warunków zawartych w planie miejscowym, aktach prawa miejscowego, albo decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji u ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub nie wymaga uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę, lub dokonania zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.

Jeżeli jesteś inwestorem, skontaktuj się z projektantem, który oceni stopień istotności planowanych zmian. W przypadku uznania ich za istotne, należy wstrzymać rozpoczęte prace budowlane i rozpocząć ubieganie się o decyzję o zmianie pozwolenia na budowę.

Pamiętaj! By przyspieszyć procedurę wydania zmiany pozwolenia na budowę możesz przed złożeniem wniosku o zmianę pozwolenia, przestawić zmieniony projekt budowlany wszystkim osobom uprawnionym (stronom), np. właścicielom sąsiednich działek z pierwotnej decyzji, a następnie uzyskać ich pisemną zgodę na zmianę.

Może być tak, że mimo dostarczenia takich zgód do urzędu, ten i tak wyśle stronom zawiadomienia, a one mogą zgłosić swoje zastrzeżenia.

Jakie są obowiązki inspektora nadzoru budowlanego?

Ważne: Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, procedura zmiany pozwolenia na budowę wymagać będzie zgody wszystkich osób, którzy dysponują prawem współwłasności. W przypadku małżeństwa, wymagana jest zgoda obojga małżonków (w formie podpisu pod wnioskiem o zmianę pozwolenia).

Jak uzyskać zmianę pozwolenia na budowę? Kto składa wniosek o zmianę pozwolenia na budowę?

Wniosek może złożyć inwestor lub jego pełnomocnik.

Kiedy należy złożyć wniosek?

Pamiętaj, żeby nie wykonywać istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, przed złożeniem wniosku o zmianę pozwolenia na budowę. Jeśli tego nie dochowasz, organ nadzoru budowlanego wstrzyma roboty budowlane i uchyli decyzję o pozwoleniu na budowę.

Poznaj raporty o terenie w Geoportal ONGEO.PL

Wygeneruj Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

• Miejscowy plan zagospodarowania
• Granice działek
• Obszary Natura 2000
• Wydane pozwolenia na budowę
• Tereny zalewowe
• Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
• Spadki terenu
• Linie energetyczne
• Zanieczyszczenie powietrza

Jak uzyskać zmianę pozwolenia na budowę? Co zawiera wniosek o zmianę pozwolenia na budowę?

We wniosku należy podać:

• dane inwestora (imię i nazwisko) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu;
• nazwę i rodzaj całego zamierzenia budowlanego,
• rodzaj obiektu bądź robót budowlanych,
• adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu (nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer działki).

Wniosek o zmianę pozwolenia na budowę należy skierować do instytucji, która wydała decyzję o pozwoleniu na budowę.

Co należy załączyć do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę?

• 4 egzemplarze zamiennego projektu budowlanego (czyli pierwotnego z naniesionymi zmianami);
• oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - składa je inwestor lub jego pełnomocnik. Jeśli oświadczenie składa pełnomocnik, musi być on wprost upoważniony do złożenia takiego oświadczenia;
• zaświadczenie o przynależności projektanta do izby samorządu zawodowego (aktualne na dzień opracowania projektu);
• opinie, uzgodnienia i pozwolenia wymagane przepisami szczególnymi (w zależności od potrzeb – jak w przypadku pozwolenia na budowę);
• nową ostateczną decyzję o warunkach zabudowy - jeżeli zmiany wykraczają poza ustalenia pierwotnej decyzji. Niestety znacząco wydłuża to całą procedurę związaną ze zmianą pozwolenia na budowę;
• jeżeli prace zostały już rozpoczęte - dziennik budowy. Urząd na podstawie wpisów w dzienniku sprawdzi, czy pozwolenie na budowę nie wygasło na skutek nierozpoczęcia robót w ciągu 3 lat od dnia, w którym pozwolenie stało się ostateczne, lub też przerwania budowy na okres dłuższy niż 3 lata.
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej;
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych wraz z dowodem zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo - jeżeli reprezentuje nas pełnomocnik, dołączamy pełnomocnictwo wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej za jego udzielenie.

Dodatkowe załączniki w zależności od specyfiki inwestycji

Do projektu dołączamy wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, z wyjątkiem uzgodnień i opinii przeprowadzanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000. Ponadto powinniśmy zamieścić w projekcie oświadczenie autora i sprawdzającego projekt o jego wykonaniu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Nie musimy natomiast dołączać projektu zagospodarowania działki lub terenu, jeśli inwestycja dotyczy przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, dla którego nie jest wymagane ustalenie warunków zabudowy albo lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Z kolei jeśli całość problematyki przedstawiona jest w projekcie zagospodarowania działki lub terenu, do projektu budowlanego zamiennego, dotyczącego budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych, bądź podziemnych sieci uzbrojenia nie jest wymagany projekt architektoniczno-budowlany.

Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dołączamy, jeśli jest ona wymagana dla danego rodzaju inwestycji. Jeśli zmiana pozwolenia na budowę nie powoduje zmiany uwarunkowań określonych w wydanej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, nie będziemy potrzebować nowej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Ważne! Od 1 stycznia 2020 r. do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę, należy dołączyć oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej, zgodnie z warunkami określonymi w art. 7b ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: "Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia". Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.