Jakie są obowiązki inspektora nadzoru budowlanego?

Pod nazwą „inspektor nadzoru budowlanego” kryją się dwie różne role. Inspektor nadzoru inwestorskiego to osoba z uprawnieniami budowlanymi, którą zatrudnia inwestor, by w jego imieniu kontrolowała jakość i zgodność robót z projektem. Organy nadzoru budowlanego, np. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, to urząd, który kontroluje budowy, może je wstrzymać i nakazać rozbiórkę samowoli.

Inspektor nadzoru inwestorskiego a organy nadzoru budowlanego

Kim jest inspektor nadzoru inwestorskiego?

Inspektor nadzoru inwestorskiego to uczestnik procesu budowlanego, obok inwestora, projektanta i kierownika budowy. Musi mieć uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i być członkiem właściwej izby samorządu zawodowego. Nie może jednocześnie pełnić funkcji kierownika tej samej budowy, bo jego zadaniem jest właśnie kontrola wykonawcy w imieniu inwestora.

Kiedy inspektor nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowy?

Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego dobrowolnie. Obowiązek wynika natomiast z przepisów dla określonych, zwykle większych lub bardziej skomplikowanych obiektów, albo może go nałożyć organ w decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli uzasadnia to złożoność obiektu lub robót. Przy typowym domu jednorodzinnym inspektor nadzoru zwykle nie jest obowiązkowy, ale warto rozważyć go, jeśli nie znasz się na budownictwie, a budowę prowadzi firma w systemie generalnego wykonawstwa.

Jakie są obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego?

Zgodnie z art. 25 Prawa budowlanego do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:

• reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem, pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
• sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych i stosowanych wyrobów budowlanych, w tym zapobieganie stosowaniu wyrobów wadliwych lub niedopuszczonych do stosowania w budownictwie,
• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających,
• udział w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych,
• przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,
• potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad,
• na żądanie inwestora kontrolowanie rozliczeń budowy.

Umowa z inwestorem może rozszerzyć ten zakres, np. o kontrolę harmonogramu, ilości i wartości wykonanych robót czy sprawdzanie faktur wykonawcy.

Jakie uprawnienia ma inspektor nadzoru inwestorskiego?

Zgodnie z art. 26 Prawa budowlanego inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:

• wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące m.in. usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz i dokumentów dopuszczenia wyrobów budowlanych do stosowania,
• żądać od kierownika budowy lub kierownika robót poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót,
• żądać wstrzymania dalszych robót, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.

A co z BHP? Za organizację budowy, w tym za bezpieczeństwo i higienę pracy na placu budowy, odpowiada kierownik budowy. Inspektor nadzoru może jednak żądać usunięcia zagrożeń, które zauważy.

Czy inspektor nadzoru inwestorskiego ponosi odpowiedzialność?

Tak. Inspektor nadzoru inwestorskiego może ponieść:

• odpowiedzialność zawodową przed samorządem zawodowym, np. za rażące błędy przy pełnieniu funkcji,
• odpowiedzialność cywilną wobec inwestora na podstawie umowy, jeśli nienależycie wykonał swoje obowiązki, np. odebrał wadliwie wykonane roboty,
• odpowiedzialność karną lub za wykroczenia w przypadkach określonych w przepisach.

Inspektor odpowiada za okres pełnienia przez niego funkcji. Członkowie izb samorządu zawodowego mają obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.

Organy nadzoru budowlanego: PINB, WINB i GINB

Odrębną rolę pełnią organy nadzoru budowlanego. System ma trzy szczeble:

1. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB): organ pierwszej instancji, który kontroluje budowy, przyjmuje zawiadomienia o zakończeniu budowy i wydaje pozwolenia na użytkowanie, prowadzi postępowania w sprawie samowoli budowlanej,
2. wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego (WINB): organ drugiej instancji wobec PINB,
3. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB): centralny organ nadzoru budowlanego.

Jeśli budujesz dom jednorodzinny, kontrolę przeprowadzi najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Organ ma prawo wstępu na teren budowy i może m.in.:

• żądać informacji, dokumentów oraz ekspertyz i ocen technicznych w razie wątpliwości co do jakości robót lub wyrobów budowlanych,
• wstrzymać roboty budowlane prowadzone bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia albo w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu,
• prowadzić postępowanie legalizacyjne i nakazać rozbiórkę obiektu wybudowanego w warunkach samowoli budowlanej, jeśli legalizacja nie jest możliwa,
• nakładać kary przewidziane w Prawie budowlanym, np. za użytkowanie obiektu bez wymaganego zawiadomienia lub pozwolenia na użytkowanie,
• prowadzić postępowania wyjaśniające przyczyny katastrof budowlanych.

Podczas kontroli warto, by obecni byli inwestor i kierownik budowy, bo mogą od razu udzielić wyjaśnień i przedstawić dokumenty, np. dziennik budowy.

Odkrycie zabytku na budowie. Jeśli w trakcie robót zostanie odkryty przedmiot, który może być zabytkiem, kierownik budowy ma obowiązek wstrzymać roboty, zabezpieczyć znalezisko i niezwłocznie zawiadomić wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Zanim zaczniesz budowę: sprawdź działkę w OnGeo.pl

Wiele problemów, z którymi później spotyka się nadzór budowlany, ma źródło w działce: niezgodność z planem miejscowym, trudne warunki gruntowe czy linie energetyczne. Raport o Terenie OnGeo.pl pozwala sprawdzić je przed rozpoczęciem inwestycji. Znajdziesz w nim m.in.:

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i plan ogólny gminy,
• granice działki i dane z ewidencji gruntów,
• pozwolenia na budowę wydane w sąsiedztwie,
• formy ochrony przyrody, w tym obszary Natura 2000,
• zagrożenie powodziowe i geologiczne warunki budowlane,
• spadki terenu i linie energetyczne,
• zanieczyszczenie powietrza.

Zakres raportu zależy od wybranych tematów i dostępności danych dla danej lokalizacji. Zobacz przykładowy raport.

FAQ: inspektor nadzoru budowlanego

Czy przy budowie domu jednorodzinnego potrzebny jest inspektor nadzoru?

Zwykle nie jest obowiązkowy, chyba że nałoży go organ w pozwoleniu na budowę. Inwestor może jednak zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego dobrowolnie, by kontrolował wykonawcę w jego imieniu.

Czym różni się inspektor nadzoru inwestorskiego od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego?

Inspektor nadzoru inwestorskiego to osoba zatrudniona przez inwestora, która kontroluje budowę w jego interesie. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego to organ administracji, który kontroluje przestrzeganie Prawa budowlanego i może m.in. wstrzymać roboty lub nakazać rozbiórkę samowoli.

Czy kierownik budowy może być jednocześnie inspektorem nadzoru?

Nie na tej samej budowie. Inspektor nadzoru inwestorskiego kontroluje m.in. pracę kierownika budowy, więc nie może pełnić obu funkcji jednocześnie.

Czy inspektor nadzoru inwestorskiego może wstrzymać budowę?

Może zażądać od kierownika budowy wstrzymania dalszych robót, jeśli ich kontynuacja mogłaby wywołać zagrożenie lub spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę. Decyzję o wstrzymaniu robót w trybie administracyjnym wydaje natomiast organ nadzoru budowlanego.

Źródła

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 524, m.in. art. 17, 22, 25, 26, 42, 48, 50, 81