Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia – jak zrealizować inwestycję?

2021-09-20 Czas czytania: ~6 min
Głosów: 10, średnia ocen: 4.7
mock

We wrześniu 2021r. rząd przyjął projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym możliwa będzie budowa domu do 70m2 bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy. Dzięki wprowadzanym zmianom proces budowlany może zostać skrócony nawet o kilka tygodni, a w kieszeni Polaków może zostać kilka tysięcy zaoszczędzonych pieniędzy. W dzisiejszym artykule opiszemy jak zrealizować taką inwestycję i czy budowa domu do 70m2 bez pozwolenia będzie możliwa na każdej działce.

  • Nowy Ład wprowadza możliwość budowy domu do 70m2 . W praktyce możliwe będzie wzniesienie obiektu nawet do 90m2, jeśli do powierzchni wliczymy część użytkową poddasza oraz taras.
  • W nowej ustawie przewiduje się wymóg, aby domy do 70m2 były budynkami wolnostojącymi o prostej konstrukcji.
  • Projekt zmian wprowadza również wymóg lokalizacji maksymalnie jednego budynku na każde 500m2 powierzchni działki.
  • Zanim zaczniesz planować budowę domu do 70m2 musisz sprawdzić, czy taka inwestycja jest w ogóle możliwa na Twojej działce.
  • Budowa domu do 70m2 będzie mogła być realizowana już po dokonaniu zgłoszenia.

Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia

Zmiana w prawie budowlanym dotyczy możliwości budowy domu mieszkalnego, jednorodzinnego do 70m2, przy czym dopuszcza się wybudowanie domu dwukondygnacyjnego (w polskim prawie za kondygnację uważa się poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi). Oznacza to, że w praktyce możliwe będzie wzniesienie obiektu nawet do 90m2, jeśli do powierzchni wliczymy część użytkową poddasza oraz taras.

Wprowadzenie uproszczonych procedur nie oznacza wcale ułatwienia budowy samowoli budowlanej lub stawiania domów w bliskiej odległości, na jednej, małej działce. Cała procedura będzie wciąż regulowana i kontrolowana przez nadzór budowlany. Dla budynków bez pozwolenia nadal będzie obowiązywać Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2019.0.1065). Oznacza to, że co do zasady, budynek powinien znajdować się 3-4 m od granicy działki z uwzględnieniem umiejscowienia okien i drzwi. Czytaj więcej: Budowa przy granicy działki - o czym należy pamiętać?

W nowej ustawie przewiduje się wymóg, aby domy do 70m2 były budynkami wolnostojącymi o prostej konstrukcji.

Projekt zmian wprowadza również wymóg lokalizacji maksymalnie jednego budynku na każde 500m2 powierzchni działki. Pierwszym pomysłem rządzących było, aby taki wymóg obejmował jeden dom na 1000m2 działki.

Czemu służy taki zapis? Chodzi o to, aby ustawa służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie była kolejną specustawą dającą furtkę deweloperom planującym utworzenie wieloobiektowych osiedli mieszkalnych.

Więcej na temat samego projektu ustawy w artykule:

Budowa domu bez pozwolenia - Nowy Ład

Artykuły, które mogą Cię zainteresować:

Samowola budowlana – legalizacja

Jakie są obowiązki inspektora nadzoru budowlanego?

Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia – jak zrealizować inwestycję?

Projekt ustawy przewiduje, że dom do 70m2 będzie budowany w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.

Jak zrealizować inwestycję krok po kroku?

Zanim zaczniesz planować budowę domu do 70m2 musisz sprawdzić, czy taka inwestycja jest w ogóle możliwa na Twojej działce.

Jak to sprawdzić?

Przede wszystkim, aby wybudować dom musisz mieć statut działki budowlanej lub rekreacyjnej. Nie ma możliwości wybudowania domu mieszkalnego na działce rolnej! Jeśli posiadasz działkę rolną i chcesz wybudować na niej dom, musisz przekształcić ją na działkę budowlaną. Procedura ta została przez nas opisana we wpisach:

Jak odrolnić działkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej w mieście - przekształcenie działki rolnej na budowlaną 

Polecamy wpis: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana? 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten zawiera informacje o przeznaczeniu i sposobie zagospodarowana terenu. Z planu miejscowego dowiesz się m.in.: co możesz budować, jak wysoki może być nowopowstały budynek, gdzie będzie dojazd do nieruchomości oraz co może wokół niej powstać. Jeśli MPZP ogranicza budowę domu do 70m2, ponieważ np. przewiduje inne przeznaczenie terenu niż planowane przez Ciebie, możesz złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego (czytaj: Wniosek o zmianę przeznaczenia działki w planie miejscowym) lub możesz wnieść skargę na plan miejscowy (czytaj: Skarga na plan miejscowy – czy to możliwe?)

Ile czeka się na zmianę MPZP?

Niestety nawet 10 lat :). Oznacza to, że jeśli MPZP ogranicza możliwości zabudowy, najprawdopodobniej nie będziesz mógł zrealizować swojej inwestycji.

A co jeśli moja działka nie leży na terenie objętym MPZP?

Jeśli Twoja działka znajduje się poza obszarem objętym MPZP, będziesz musiał postarać się o decyzję o warunkach zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Nowa ustawa zakłada skrócenie terminu oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy do 21 dni. Przekroczenie terminu mają skutkować nałożeniem kar da urzędników przez organ wyższego stopnia. Kara ta będzie wynosić 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływ z tytułu kar pieniężnych będą stanowić dochód budżetu państwa.

Kiedy otrzymałeś już MPZP lub warunki zabudowy, musisz bezwzględnie, dokładnie zapoznać się z ich treścią. Jeśli sprawdziłeś wszystkie wyżej wymienione dokumenty i masz pewność, że na Twojej działce może powstać dom do 70m2, możesz przystąpić do kolejnych kroków formalnych.

Polecamy wpis: Brak MPZP dla działki? Pozostaje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jak sprawdzić MPZP?

W Raportach o Terenie OnGeo możesz z łatwością sprawdzić, czy teren Twojej działki objęty jest planem miejscowym. W prosty sposób, bez wychodzenia z domu sprawdzisz możliwości i ograniczenia zabudowy.

Raport o Terenie - MPZP

 Chcesz wiedzieć więcej? Zajrzyj do artykułu: Jak sprawdzić MPZP dla działki? Zobacz jakie są możliwości!

Pomiary geodezyjne

Zgodnie z projektem ustawy, na inwestorze będzie spoczywał obowiązek geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu domu – dokonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Do tego celu inwestor będzie zobowiązany do zatrudnienia uprawnionego geodety, który wykona geodezyjny pomiar sytuacyjno-wysokościowy budynku. Geodeta ten opracuje wyniki pomiarów, a następnie przekaże je do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Pamiętaj, że w przypadku budowy domu do 70m2 nie ma potrzeby potwierdzenia dokonaniem wpisu tych czynności do dziennika budowy.

Projekt architektoniczno-budowlany

Kolejnym krokiem jest wybór odpowiedniego projektu architektoniczno-budowlanego. Pamiętaj, że wybór projektu nie może być przypadkowy. Należy uwzględnić:

  • Ukształtowanie terenu działki;
  • Ekspozycję terenu.

Biorąc pod uwagę te elementy, możesz wpłynąć na zmniejszenie zużycia energii elektrycznej dla swojego domu oraz zmniejszyć koszty związane z ogrzewaniem.

Każdy gotowy projekt budowlany musi przejść adaptację, czyli przystosowanie do uwarunkowań działki, na której ma stanąć budynek.

Więcej na ten temat w artykule: Adaptacja projektu budowlanego – jak dostosować projekt do działki 

Jak sprawdzę ukształtowanie działki i ekspozycję terenu?

I tym razem z pomocą przyjdą Ci Raporty o Terenie.

Podobnie jak w przypadku MPZP dostaniesz informacje zarówno w formie czytelnej mapy tematycznej, jak również w formie tabelarycznej. Dowiesz się jakie jest ukształtowanie Twojej działki oraz jak wygląda ekspozycja względem stron świata. Zobacz sam!

Fragment Raportu o Terenie; ukształtowanie powierzchni działki
Fragment Raportu o Terenie: Ekspozycja terenu

 Projekt domu do 70m2 za 1zł

12 sierpnia 2021r. premier rządu na konferencji w Pułtusku zapowiedział kolejną innowację w Polskim Ładzie – projekt architektoniczno-budowlany za 1zł. W ramach nowego pomysłu inwestorzy, którzy podejmą się budowy domu do 70m2będą mogli skorzystać z gotowych projektów domów, które zostaną wyłonione na drodze konkursu architektonicznego.  Gotowe projekty koncepcyjne mają kosztować zaledwie 1zł. W konkursie mogą brać udział architekci indywidualni oraz pracownie projektowe, a warunkiem udziału jest posiadanie aktualnych uprawnień budowlanych do projektowane w specjalności architektonicznej bez ograniczeń.

Link do strony konkursowej -> https://www.gunb.gov.pl/aktualnosc/konkurs-architektoniczny

Zawiadomienie o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych

Kiedy już załatwiłeś wszystkie wcześniejsze kroki postępowania, pozostaje tylko zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Do zgłoszenia budowy domu do 70m2 należy dołączyć:

  • Projekt architektoniczno-budowlany;
  • Projekt zagospodarowania działki;
  • Decyzję o warunkach zabudowy;
  • Oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych;
  • Oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Za kompletność dokumentów będzie odpowiadał inwestor.

Budowa domu do 70m2

Budowa domu do 70m2 będzie mogła być realizowana już po dokonaniu zgłoszenia. Organ architektoniczno-budowlany nie będzie dokonywał sprawdzenia zgłoszenia oraz wyrażania sprzeciwów. W przypadku domów do 70m2 wystarczy oświadczenie projektanta o sporządzeniu projekt zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Monika Ojczyk

Analityk rynku nieruchomości, geodetka, specjalistka w zakresie prawa nieruchomości.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1