Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia – jak zrealizować inwestycję?

We wrześniu 2021 r. rząd przyjął projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym możliwa będzie budowa domu do 70m2 bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy. Dzięki wprowadzanym zmianom proces budowlany może zostać skrócony nawet o kilka tygodni, a w kieszeni Polaków może zostać kilka tysięcy zaoszczędzonych pieniędzy. W dzisiejszym artykule opiszemy, jak zrealizować taką inwestycję i czy budowa domu do 70m2 bez pozwolenia będzie możliwa na każdej działce.

Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia

Zmiana w prawie budowlanym dotyczy możliwości budowy domu mieszkalnego, jednorodzinnego do 70m2, przy czym dopuszcza się wybudowanie domu dwukondygnacyjnego (w polskim prawie za kondygnację uważa się poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi). Oznacza to, że w praktyce możliwe będzie wzniesienie obiektu nawet do 90m2, jeśli do powierzchni wliczymy część użytkową poddasza oraz taras.

Wprowadzenie uproszczonych procedur nie oznacza wcale ułatwienia legalizacji samowoli budowlanej lub stawiania domów w bliskiej odległości od siebie, na jednej, małej działce. Cała procedura będzie wciąż regulowana i kontrolowana przez nadzór budowlany. Dla budynków bez pozwolenia nadal będzie obowiązywać Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2019.0.1065). Oznacza to, że co do zasady, budynek powinien znajdować się 3-4 m od granicy działki z uwzględnieniem umiejscowienia okien i drzwi. 

W nowej ustawie przewiduje się wymóg, aby domy do 70m2 były budynkami wolnostojącymi o prostej konstrukcji. Projekt zmian wprowadza również wymóg lokalizacji maksymalnie jednego budynku na każde 500m2 powierzchni działki. Pierwszym pomysłem rządzących było, aby taki wymóg obejmował jeden dom na 1000m2 działki.

Czemu służy taki zapis? Chodzi o to, aby ustawa służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie była kolejną specustawą dającą furtkę deweloperom planującym utworzenie wieloobiektowych osiedli mieszkalnych.

Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia – jak zrealizować inwestycję?

Projekt ustawy przewiduje, że dom do 70m2 będzie budowany w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.

Jak zrealizować inwestycję krok po kroku?

Zanim zaczniesz planować budowę domu do 70m2 musisz sprawdzić, czy taka inwestycja jest w ogóle możliwa na Twojej działce. Jak to sprawdzić?

Przede wszystkim, aby wybudować dom musisz mieć statut działki budowlanej lub rekreacyjnej. Nie ma możliwości wybudowania domu mieszkalnego na działce rolnej! Jeśli posiadasz działkę rolną i chcesz wybudować na niej dom, musisz przekształcić ją na działkę budowlaną. Procedura ta została przez nas opisana we wpisach:

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten zawiera informacje o przeznaczeniu i sposobie zagospodarowana terenu. Z planu miejscowego dowiesz się m.in.: co możesz budować, jak wysoki może być nowopowstały budynek, gdzie będzie dojazd do nieruchomości oraz co może wokół niej powstać. Jeśli MPZP ogranicza budowę domu do 70m2, ponieważ np. przewiduje inne przeznaczenie terenu niż planowane przez Ciebie, możesz złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego  lub możesz wnieść skargę na plan miejscowy.

Ile czeka się na zmianę MPZP?

Niestety nawet 10 lat :). Oznacza to, że jeśli MPZP ogranicza możliwości zabudowy, najprawdopodobniej nie będziesz mógł zrealizować swojej inwestycji.

A co jeśli moja działka nie leży na terenie objętym MPZP?

Jeśli Twoja działka znajduje się poza obszarem objętym MPZP, będziesz musiał postarać się o decyzję o warunkach zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Nowa ustawa zakłada skrócenie terminu oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy do 21 dni. Przekroczenie terminu mają skutkować nałożeniem kar da urzędników przez organ wyższego stopnia. Kara ta będzie wynosić 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wpływ z tytułu kar pieniężnych będą stanowić dochód budżetu państwa.

Kiedy otrzymałeś już MPZP lub warunki zabudowy, musisz bezwzględnie, dokładnie zapoznać się z ich treścią. Jeśli sprawdziłeś wszystkie wyżej wymienione dokumenty i masz pewność, że na Twojej działce może powstać dom do 70m2, możesz przystąpić do kolejnych kroków formalnych.

Jak sprawdzić MPZP?

W Raportach o Terenie OnGeo.pl możesz z łatwością sprawdzić, czy teren Twojej działki objęty jest planem miejscowym. W prosty sposób, bez wychodzenia z domu sprawdzisz możliwości i ograniczenia zabudowy.

Pomiary geodezyjne

Zgodnie z projektem ustawy, na inwestorze będzie spoczywał obowiązek geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu domu – dokonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Do tego celu inwestor będzie zobowiązany do zatrudnienia uprawnionego geodety, który wykona geodezyjny pomiar sytuacyjno-wysokościowy budynku. Geodeta ten opracuje wyniki pomiarów, a następnie przekaże je do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Pamiętaj, że w przypadku budowy domu do 70m2 nie ma potrzeby potwierdzenia dokonaniem wpisu tych czynności do dziennika budowy.

Projekt architektoniczno-budowlany

Kolejnym krokiem jest wybór odpowiedniego projektu architektoniczno-budowlanego. Pamiętaj, że wybór projektu nie może być przypadkowy. Należy uwzględnić:

• Ukształtowanie terenu działki;
• Ekspozycję terenu.

Biorąc pod uwagę te elementy, możesz wpłynąć na zmniejszenie zużycia energii elektrycznej dla swojego domu oraz zmniejszyć koszty związane z ogrzewaniem.

Każdy gotowy projekt budowlany musi przejść adaptację, czyli przystosowanie do uwarunkowań działki, na której ma stanąć budynek.

Jak sprawdzę ukształtowanie działki i ekspozycję terenu?

I tym razem z pomocą przyjdą Ci Raporty o Terenie.

Podobnie jak w przypadku MPZP dostaniesz informacje zarówno w formie czytelnej mapy tematycznej, jak również w formie tabelarycznej. Dowiesz się jakie jest ukształtowanie Twojej działki oraz jak wygląda ekspozycja względem stron świata. Zobacz sam!

Zawiadomienie o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych

Kiedy już załatwiłeś wszystkie wcześniejsze kroki postępowania, pozostaje tylko zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Do zgłoszenia budowy domu do 70m2 należy dołączyć:

• Projekt architektoniczno-budowlany;
• Projekt zagospodarowania działki;
• Decyzję o warunkach zabudowy;
• Oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych;
• Oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Za kompletność dokumentów będzie odpowiadał inwestor.

Budowa domu do 70m2

Budowa domu do 70m2 będzie mogła być realizowana już po dokonaniu zgłoszenia. Organ architektoniczno-budowlany nie będzie dokonywał sprawdzenia zgłoszenia oraz wyrażania sprzeciwów. W przypadku domów do 70m2 wystarczy oświadczenie projektanta o sporządzeniu projekt zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.