Samowola budowlana - jak sprawdzić czy dom nie jest samowolą budowlaną

Samowola budowlana w Polsce niestety ma się całkiem dobrze. Z danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że tylko w pierwszej połowie 2021 r. zalegalizowano aż 354 samowoli budowlanych, w tym najwięcej było budynków jednorodzinnych! Wykonywanie robót budowlanych wbrew przepisom ustawy podlega surowej karze pieniężnej, a jeśli samowola budowlana nie spełnia zapisów planu miejscowego - będziesz musiał wyburzyć budynek. Jak zatem sprawdzić, czy budynek jest, czy nie jest samowolą budowlaną? Jakie kary grożą właścicielowi samowoli budowlanej? Czy taki obiekt budowlany można zalegalizować? 

Co to jest samowola budowlana?

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U.2021.2351) nie zawiera jednoznacznej definicji samowoli budowlanej. Jednak w art. 48 tejże ustawy, gdzie jest mowa o wstrzymaniu budowy, można uznać, że za samowolę budowlaną uważa się obiekt budowlany lub jego część będący w budowie lub już wybudowany:

• bez wymaganej decyzji o pozwolenia na budowę,
• albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Zatem za samowolę budowlaną uznaje się prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów, w tym przede wszystkim Prawa budowlanego. Jednym z takich naruszeń będzie budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia prac budowlanych albo – budowa mimo wydanego sprzeciwu przez organy administracji architektoniczno-budowlanej.

Bardzo ważnym krokiem przed rozpoczęciem prac na budowie jest analiza, czy dane przedsięwzięcie budowlane wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy możliwa jest bez żadnych formalności.

Kto stwierdza czy obiekt jest samowolą budowlaną?

Decyzję o tym, czy obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego lub rzadziej - wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

• w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego – dla inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydało starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu,
• w wojewódzkim inspektoracie nadzoru budowlanego – dla inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydał urząd wojewódzki

Jeśli nadzór budowlany uzna, że zmiany w projekcie budowlanym mają charakter istotny lub jeśli istnieje uzasadniona przesłanka, że obiekt jest zamieszkany przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, wówczas wyda postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych. Natomiast jeśli zmiany mają charakter istotny, nadzór budowlany może nałożyć obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego.

Samowola budowlana: Co to znaczy, że odstąpienie od projektu budowlanego ma charakter istotny?

Zgodnie z ustawą z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców art. 36a ust. 5 (Dz.U. 2016 poz. 2255):

Każda istotna zmiana w projekcie budowlanym, która nie została poprzedzona zmianą w pozwoleniu na budowie jest samowolą budowlaną.

Gdzie i jak zgłosić samowolę budowlaną?

Jeśli podejrzewasz, że jakiś obiekt jest samowolą budowlaną lub jeżeli jesteś w posianiu informacji lub dokumentów stwierdzających, że budynek jest samowolą i narusza przepisy prawa budowlanego, możesz dokonać anonimowego zgłoszenia.

W tym celu należy wypełnić odpowiedni dokument - pismo do nadzoru budowlanego o samowoli budowlanej, czyli po prostu donos. Organem właściwym w sprawach dotyczących samowoli budowlanej jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego i to do niego należy złożyć wniosek. Można to zrobić osobiście lub przez stronę internetową właściwego miejscowo inspektora nadzoru budowlanego. Poniżej dołączamy przykładowy wzór takiego donosu.

Nie musisz obawiać się, że osoba, której sprawa dotyczy, dowie się, że to właśnie ty dokonałeś zgłoszenia/donosu. Nadzór ma obowiązek podjąć działania uniemożliwiające identyfikację tego, kto złożył zawiadomienie o możliwości popełnienia samowoli budowlanej.

Kary za samowolę budowlaną - co ci grozi?

Oczywiście za budowę obiektów bez odpowiednich zezwoleń, a także za budowanie niezgodne z przepisami prawa budowlanego grozi kara. Przewidziano dwa rodzaje kar - sankcje o charakterze administracyjnym lub o charakterze karnym. 

Jedną z kar za samowolę budowlaną jest wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego wzniesionego bez pozwolenia na budowę lub uprzedniego zgłoszenia inwestycji. Kolejna z kar to opłaty administracyjne za dopuszczenie samowoli budowlanej do użytkowania.

Nakaz rozbiórki budynku orzekany jest tylko i wyłącznie wtedy, gdy nie występują prawne możliwości jego legalizacji. Dotyczy to sytuacji, kiedy obiekt nie spełnia wymogów techniczno-budowlanych albo narusza przepisy dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym razie może zostać przeprowadzona legalizacja samowoli budowlanej.

Ile wyniesie kara za samowolę budowlaną?

Karę za samowolę budowlaną określają przepisy znajdujące się w ustawie Prawo budowlane, art. 59f. Kara za stwierdzenie nieprawidłowości przy kontroli:

1. W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).
2. Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.
3. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.
4. W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51 decyzje organu po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Czy można uniknąć kary za samowolę budowlaną?

Kara za samowole budowlaną wiąże się z całkowitą lub częściową rozbiórka obiektu albo z obowiązkiem uiszczenia opłaty legalizacyjnej. W celu uniknięcia kary można wystąpić o umorzenie postępowania, przedstawiając brak wiedzy o formalnościach, które należy załatwić przed rozpoczęciem budowy. Niestety jest to bardzo trudne do udowodnienia przed sądem. Najczęściej podejmuje się proces legalizacji samowoli, co skutkuje uniknięciem rozbiórki obiektu budowlanego.

Kiedy można zalegalizować samowolę budowlaną?

Nową samowolę budowlaną można zalegalizować w przypadku gdy projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. W przypadku gdy budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

Na czym polega procedura legalizacji samowoli budowlanej? 

Procedura legalizacji samowoli budowlanej polega na zgłoszeniu odpowiedniego wniosku do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W przypadku wykrycia, że obiekt budowlany został postawiony bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia, organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek jego legalizacji. Legalizacja obiektu budowlanego wymaga przedstawienia dokumentacji, która potwierdzi, że budynek spełnia aktualne przepisy techniczne i bezpieczeństwa. Jeśli samowola budowlana nie uległa przedawnieniu, możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej, jednak może się to wiązać z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

Kiedy niemożliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?

Niestety istnieją również takie przypadki, kiedy legalizacja samowoli nie będzie możliwa. Wówczas inwestor musi przeprowadzić rozbiórkę obiektu budowlanego. Mowa tutaj przede wszystkim o przypadkach, gdy budowa:

• jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w tym przede wszystkim z ustaleniami obowiązującego mpzp albo ustaleniami decyzji WZ,
• narusza przepisy, w szczególności techniczno-budowlane - w taki sposób, że doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem jest zwyczajnie niemożliwe.

Do legalizacji nie dojdzie również wtedy, gdy inwestor nie dostarczy w wyznaczonym terminie wskazanych przez inspektora dokumentów lub nie uiści opłaty legalizacyjnej. Rozbiórka będzie koniecznością także w przypadku niedopełnienia obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany, mających na celu doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem.

Samowola budowlana - przedawnienie

Samowola budowlana w postępowaniu administracyjnym nie ulega przedawnieniu. Wszystkie obiekty powstałe po 1995 roku podlegają kontroli. Rok 1995 to okres wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Obiekty powstałe przed tym rokiem, podlegają przepisom zawartym w ustawie z 1974 roku.

Legalizacja samowoli budowlanej po nowelizacji prawa budowlanego w 2020 r.

Jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi samowolę budowlaną, jednak na postawie przeprowadzonej kontroli uzna, że budowa jest zgodna z mpzp lub decyzją WZ oraz z przepisami techniczno-budowlanymi, może przeprowadzić tzw. postępowanie legalizacyjne, zwane również postępowaniem naprawczym. W postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, zwanego "wnioskiem o legalizację"

W trakcie czynności legalizacyjnych obiekt nie może być ani modernizowany ani wykańczany. Dlatego wszelkie prace, jeśli takowe są prowadzone, muszą zostać przerwane. Postanowienie o przerwaniu prac wydaje inspektorat nadzoru budowlanego.

Inwestor, który chce zalegalizować obiekt, musi dostarczyć organowi nadzoru budowlanego dokumenty takie jak:

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy obiektu z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy,
• aktualne na dzień opracowania projektu oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi (w czterech kopiach).

Przedłożenie w wyznaczonym terminie wyżej wymienionych dokumentów traktowane jest jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (dotyczy budowy niezakończonej). Niedotrzymanie terminu równoznaczne jest z niespełnieniem nałożonych przez inspektora obowiązków i skutkuje, że samowola budowlana musi zostać wyburzona.