Analiza inwestycji

Postępowanie naprawcze - co dalej z budową?

Monika Ojczyk
2022-04-15
~5 min
Post zaktualizowany: 2023-07-14
Głosów: 33, średnia ocen: 5
postępowanie naprawcze

Postępowanie naprawcze znajduje zastosowanie do robót budowalnych, które istotnie odbiegają od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę. Celem postępowania naprawczego jest doprowadzenie wykonywanych prac do stanu zgodnego z prawem. W nadzorze budowlanym może być wdrożone wówczas, gdy prowadzisz roboty budowlane pomimo odmowy pozwolenia na użytkowanie albo realizujesz budowę niezgodnie z projektem budowalnym. Niniejszy artykuł odpowie na pytanie, gdzie uzyskać pomoc, kiedy odstąpienie od projektu budowlanego ma charakter istotny oraz co zrobić, jeśli nadzór budowlany rozpocznie postępowanie naprawcze.

  • Każda istotna zmiana w projekcie budowlanym, która nie została poprzedzona zmianą w pozwoleniu na budowie jest samowolą budowlaną.
  • Jeśli nadzór budowlany uzna, że zmiany w projekcie budowlanym mają charakter istotny lub jeśli istnieje uzasadniona przesłanka, że obiekt jest zamieszkany przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, wówczas wyda postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych.
  • Jeśli zmiany mają charakter istotny, nadzór budowlany może nałożyć obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego.
  • Od postępowania możesz się odwołać.

Jak i gdzie załatwić sprawę - postępowanie naprawcze?

Jak?

  • listownie
  • podczas wizyty w urzędzie

Gdzie?

  • w Wojewódzkim Inspektoracie Nadzoru Budowlanego – dla inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydał Urząd Wojewódzki
  • w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego – dla inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydało Starostwo lub Urząd Miasta na prawach powiatu

Co to znaczy, że odstąpienie od projektu budowlanego ma charakter istotny?

Zgodnie z Ustawą z dnia 16 grudnia 2016r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców art. 36a ust. 5

art. 36a ust. 5 Ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców 

 Istotnymi odstępstwami projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

  1. Projektu zagospodarowania działki lub terenu;
  2. Charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczny kondygnacji obiektu budowlanego
  3. Zapewnienia zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
  4. Zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
  5. Ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  6. Wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwolenia na budowę lub do dokonanie zgłoszenia: budowy, przebudowy

Każda istotna zmiana w projekcie budowlanym, która nie została poprzedzona zmianą w pozwoleniu na budowie jest samowolą budowlaną

Co zrobić, kiedy nadzór budowlany rozpocznie postępowanie naprawcze?

Po skontrolowaniu obiektu budowlanego przez nadzór budowlany, którego celem ma być pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, organ właściwy ustala jego stan prawny i faktyczny. Jeśli nadzór budowlany uzna, że zmiany w projekcie budowlanym mają charakter istotny lub jeśli istnieje uzasadniona przesłanka, że obiekt jest zamieszkany przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, wówczas wyda postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych. W postanowieniu wskazuje się przyczynę wstrzymania robót budowalnych oraz ustali wymagania dotyczące zabezpieczeń. Nadzór budowlanym może nakazać sporządzenie inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych i dokonania ekspertyz technicznych w terminie do 30 dni od doręczenia dokumentu.

Nadzór budowlany nie wyda postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych w przypadku, gdy postępowanie naprawcze dotyczy budynku, który uzyskał wcześniej odmowę pozwolenia na użytkowanie. W tym przypadku otrzymasz nakaz sporządzenia i złożenia projektu budowalnego zamiennego. Dokument ten powinien uwzględniać zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowalnych. W projekcie tym uwzględnia się czynności, które należy wykonać, aby doprowadzić inwestycje do stanu zgodnego z prawem. Organ nadzoru budowlanego zatwierdzi projekt tylko wówczas, gdy stwierdzi, że zrealizowany obiekt jest zgodny z parametrami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Projekt ten musi być opracowaniem dotyczącym całej inwestycji, a nie tylko zmian stanowiących istotne odstępstwa. Postanowienie naprawcze jest wydawane na okres 2 miesięcy. Pamiętaj, od postępowania możesz się odwołać! Co zatem zrobić, kiedy nadzór budowlany wyda decyzje o wszczęciu postępowania naprawczego?

1. Wstrzymaj roboty budowlane

Decyzja o wszczęciu postępowania naprawczego wiąże się z koniecznością zaniechania dalszych robót budowlanych. W skrajnej sytuacji organ właściwy może nałożyć obowiązek rozbiórki całości lub części obiektu budowlanego. W większości przypadków należy doprowadzić obiekt do stanu poprzedniego, czyli zgodnego z projektem budowlanym budynku, a tym samym doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem. Jak już wspomniano, jeśli zmiany mają charakter istotny, nadzór budowlany może nałożyć obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych.

2. Organ właściwy wyda decyzje w postępowaniu naprawczym

Wraz z upływem terminu wydania decyzji o wstrzymaniu prac budowlanych, organ właściwy wydaje decyzję, która może skutkować zaniechaniem wykonywania robót budowlanych, w tym również rozbiórki całkowitej lub częściowej budynku. Jeśli nadzór budowlany wydał wcześniej decyzję o obowiązku sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego, po upływie wskazanego terminu lub na wniosek inwestora, organ obowiązkowo przeprowadza kontrole obiektu budowlanego. Decyzja organu właściwego dotyczyć może:

  • pozwolenia wznowienia robót budowlanych w przypadku zatwierdzenia projektu budowlanego w przypadku obiektów, których budowa nie została zakończona,
  • zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego, jeśli budowa została zakończona

3. Pozyskaj nowy dziennik budowy

Nowy dziennik budowy jest konieczny, gdyż w wyniku decyzji nadzoru budowlanego, który nakazał ci sporządzenie i przedstawienie projektu budowlanego zamiennego, pozwolenie na budowę zostanie uchylone. Prowadzenie dotychczasowego dziennika budowy należy bezwzględnie zakończyć.

4. Złóż wniosek o pozwolenie na użytkowanie

Skorzystaj z naszych porad i zapoznaj się z treścią artykułu poświęconemu pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego. Dzięki niemu dowiesz się jak uzyskać je krok po kroku.

5. Odwołanie od decyzji nadzoru budowlanego

Odwołanie w sprawie postępowania naprawczego możesz złożyć do:

  • Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, – jeśli decyzję wydał Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego
  • Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, – jeśli decyzję wydał Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego

Od chwili otrzymania decyzji, masz 14 dni na złożenie odwołania. Pamiętaj, że odwołanie możesz złożyć zarówno ty, jak i strony postępowania tj. sąsiedzi, którzy są niezadowoleni z decyzji organu nadzorującego.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.