Powierzchnia zabudowy, co oznacza, jak obliczyć powierzchnię zabudowy

Powierzchnia zabudowy jest najważniejszym parametrem jaki należy wziąć pod uwagę przy wyborze projektu domu i obejmuje cały metraż jaki faktycznie zajmuje budynek. Maksymalną powierzchnię zabudowy określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) lub decyzja o warunkach zabudowy. Sprawdź jak sprawdzić powierzchnię zabudowy oraz do czego Ci się przyda. 

Czym jest powierzchnia zabudowy?

Poprzez powierzchnię zabudowy określa się powierzchnię, którą wyznacza pionowy rzut budynku, czyli przez wszystkie zewnętrzne krawędzie budynku.

Powierzchnia zabudowy jest jednym z najważniejszych parametrów, który należy wziąć pod uwagę przy wyborze projektu domu. Samo pojęcie powierzchni zabudowy zostało zdefiniowane w polskiej normie PN – ISO 9836:2015-12 „Właściwości użytkowe w budownictwie”.

Przytoczona definicja pozostawia jednak kilka niedomówień, które sieją wątpliwości. Mowa tutaj chociażby o określeniu "krawędzie zewnętrzne budynku". Czym one właściwie są? Czy to takowych zaliczają się również tarasy, balkony, ganki, schody zewnętrzne? A jeśli dom jest dodatkowo ocieplony? Przecież logicznym wydaje się fakt, że każda warstwa, czy element konstrukcyjny będzie wpływał na grubość ścian, a co za tym idzie, również na powierzchnię ścian zewnętrznych obiektu budowlanego.

Niestety przepisy prawa jak dotąd nie zostały doprecyzowane i na niektóre z zadanych pytań inwestor po prostu nie znajdzie jasnej odpowiedzi. Okazuje się, że w niektórych przypadkach to od miejscowych władz i urzędów zależy interpretacja prawa budowlanego. Jeśli zatem masz wątpliwości, najlepiej jeśli udasz się do właściwego urzędu gminy lub miasta. Na pewno do powierzchni zabudowy NIE zalicza się:

• elementów i części budynku pod powierzchnią terenu, czyli np. garaży podziemnych i piwnic,
• części i elementów dodatkowych budynku, czyli np. schodów zewnętrznych, balkonów, ramp, ganków i daszków,
• zewnętrznych obiektów pomocniczych, czyli np. altan, szklarni i przybudówek.

Aby bezproblemowo przejść przez proces odbioru domu i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, przed rozpoczęciem budowy każdy inwestor powinien dobrze poznać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W planie miejscowym może znaleźć się zapis o maksymalnej powierzchnia zabudowy.

Powierzchnia zabudowy, a MPZP

Przede wszystkim powierzchnia zabudowy jest warunkiem, dzięki któremu samorządy kształtują ład architektoniczny. Dlatego wprowadzenie ograniczeń w zabudowie nie powinno nikogo dziwić. Ograniczenia o których mowa wprowadzają lokalne prawa miejscowe w tym MPZP, czyli dokument planistyczny stanowiący akt prawa miejscowego.

MPZP narzucają szereg parametrów, czyli warunków budowlanych, których inwestorzy muszą przestrzegać. Wśród tych warunków jest także ustalenie jaka powierzchnia zabudowy dopuszczalna jest na Twojej działce. Obowiązkiem każdego inwestora jest zatem diagnoza działki pod kątem występowania ograniczeń wprowadzonych przez plany miejscowe. Jeśli wybudowałeś budynek, który nie spełnia wymogów z MPZP, nie otrzymasz zgody na użytkowanie budynku.

Nawet jeśli posiadasz ogromną, kilkusetarową działkę na której zmieściłoby się z powodzeniem kilka domów jednorodzinnych, lecz wskaźniki zabudowy w planie miejscowym ograniczają ich budowę, to nie możesz na niej wznieść budynków o dowolnej powierzchni zabudowy czy dowolnej wysokości!

Plan miejscowy ogranicza maksymalną powierzchnię zabudowy i nie możesz jej przekroczyć, dlatego to właśnie ten parametr jest najważniejszy podczas wyboru projektu domu, a nie jej powierzchnia użytkowa, ani powierzchnia całkowita.

A jeśli powierzchnia zabudowy nie jest określona w MPZP?

Jeśli w MPZP powierzchnia zabudowy nie jest określona, wówczas pod uwagę bierze się warunek zachowania minimalnej powierzchni czynnej biologicznie. Jest to powierzchnia jaką powinny zajmować tereny zielone (ogród, oczko wodne, trawnik itp.) po wybudowaniu domu. Jeśli plan stanowi, że powierzchnia czynna biologicznie powinna stanowić 40 % działki to oznacza, że powierzchnia zabudowy musi zmieścić się w granicach 60 % powierzchni całkowitej działki.

Czy MPZP może określić, które elementy wchodzą do powierzchni zabudowy?

Tutaj właśnie sytuacja się komplikuje ze względu na niespójność w przepisach prawa budowlanego wynikającego z Polskiej Normy. Ze względu na niejasne przepisy prawa budowlanego, wiele samorządów decyduje się wprowadzić do opracowywanych MPZP dokładne definicje powierzchni zabudowy poprzez wskazanie elementów, które powierzchnia zabudowy obejmuje.

Zatem może okazać się, że w MPZP do powierzchni zabudowy zalicza takie elementy jak parking lub wiatę. Czy tak powinno być? Zdarza się, iż Czy słusznie – o tym czasem decyduje sąd. Nie mniej, aby uniknąć długich i kosztownych postępowań, w interesie inwestora jest dokładne zapoznanie się z warunkami zabudowy narzuconymi przez plan miejscowy.

Czy wiata wchodzi do powierzchni zabudowy?

Polskie przepisy budowlane nie wprowadzają legalnej definicji wiaty. Jedynym odnośnikiem, który mogły posłużyć do interpretacji jest art. 29 ust. 1 pkt 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351) wedle którego nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę dla: wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zgodnie z wyrokiem WSA z dnia 10 kwietnie 2019 r. (II SA/Po 1022/18) podstawowe cechy obiektu, które pozwalają na uznanie go za wiatę należy uznać posiadanie fundamentów, dachu, nieposiadanie ścian oraz posadowienie budowli na słupach. Za podstawowe cechy wiaty należy uznać wsparcie danej budowli na słupach, stanowiących podstawowy element konstrukcyjny, wiążący budowlę trwale z gruntem.

Na tej podstawie można zatem stwierdzić, że skoro wiata nie posiada wszystkich ścian zewnętrznych, to nie można jej wliczać do powierzchni zabudowy.

Czy taras wchodzi do powierzchni zabudowy?

Taras jest kolejnym elementem budowlanym, który nie jest zdefiniowany w polskim prawie. Wszystko zależy od tego gdzie ów taras się znajduje, czy stanowi wolnostojący obiekt budowlany, czy też jest częścią budynku mieszkalnego. Odnosząc się do słownikowej definicji tarasu, jest to część budynku mieszkalnego, duży balkon położony na parterze, piętrze lub płaskim dachu.

Wszystko zatem zależy od samej konstrukcji i technologii budowy. Taras naziemny, który nie jest zadaszony (zatem nie ma zamkniętych ścian zewnętrznych) nie wilcza się do powierzchni zabudowy. Jeśli jednak taras, a raczej jego zadaszenie stanowi wysunięty fragment kolejnej kondygnacji, to będzie on wliczał się do powierzchni zabudowy.

Czy balon wchodzi do powierzchni zabudowy?

Tutaj na szczęście sprawa jest nieco prostsza, gdyż wynika z definicji powierzchni zabudowy. Jak już wiemy do powierzchni zabudowy nie wlicza się zewnętrznych obiektów pomocniczych, czyli np. loggia oraz balkony. Balkony są elementami niezabudowanymi, tak samo jak schody zewnętrze, daszki, oświetlenie zewnętrzne oraz rolety.

Problem pojawia się natomiast w przypadku, gdy balkon jest wsparty o elementy konstrukcyjne jak słupy. Zgodnie z definicją do powierzchni zabudowy wlicza się każdy element mający oparcie na ziemi.

Czy ocieplenie wchodzi do powierzchni zabudowy?

Ostatnim trudnym elementem związanym z budynkiem jest ocieplenie. Okazuje się jednak, że w przypadku nowobudowanych budynków, ocieplenie domu wlicza się do powierzchni zabudowy.

Inaczej jednak wygląda sprawa w przypadku termoizolacji. Pomimo iż grubość ścian zewnętrznych będzie grubsza, to takie ocieplenie nie będzie wliczać się do powierzchni zabudowy. Taka interpretacja prawa wynika z orzeczenia Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 2019 r. (II SA/Go 246/19)

Jak oblicza się powierzchnię zabudowy?

Kiedy już wiemy jakie elementy bierze się pod uwagę do obliczania powierzchni zabudowy, przejdźmy do odpowiedzi na pytanie - jak obliczyć powierzchnię zabudowy. Do tego celu potrzebujemy wymiarów liniowych budynku, czyli zewnętrznych linii przegród. Taki wynik następnie należy zaokrąglić do części setnych (dwóch miejsc po przecinku).

Nie musisz jednak liczyć tego samodzielnie, gdyż decydując się na projekt domu, sprawdzisz powierzchnię zabudowy w parametrach budowlanych.

Sprawdź wymiary liniowe w Geoportalu Krajowym Na Mapie

Jeśli chcesz sprawdzić wymiary swojej działki lub poszczególnych elementów zagospodarowania przestrzennego oraz budynków, przejdź do internetowego portalu Na Mapie. Dzięki narzędziom pomiaru z łatwością, za darmo sprawdzisz nie tylko same wymiary liniowe, ale również samodzielnie dokonasz pomiaru pola powierzchni.

Wystarczy, że wejdziesz na Geoportal Krajowy pod adresem https://geoportal-krajowy.pl/ a następnie wybierzesz narzędzie z paska "Zmierz odległość" lub "Zmierz powierzchnię".