Zabudowa zagrodowa - czym jest zabudowa zagrodowa

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego wprowadzają możliwość posadowienia budynków w ramach tzw. zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa, zgodnie z przepisami, musi być powiązana z gospodarstwem rolnym, hodowlanym, ogrodniczym lub leśnym. Jeśli chcesz budować dom w ramach zabudowy zagrodowej, sprawdź czy w mpzp działka figuruje jako zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej. 

Czym jest zabudowa zagrodowa?

Pojęcie zabudowy zagrodowej określają:

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którą zabudowa musi być powiązana z gospodarstwem rolnym (art. 61, ust. 4):

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Przepisy prawa budowlanego nie wprowadzają jednak samej definicji zabudowy zagrodowej, a wykazują, że obiekty związane z produkcją rolną, które uzupełniają zabudowę zagrodową, nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia.

Niezależnie od brzmienia powyższych definicji, zabudowa zagrodowa w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczana jest symbolem RM. 

Lokalizacja zabudowy zagrodowej

Z definicji w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiemy, że zabudowa zagrodowa wiąże się z gospodarstwem rolnym. Prawo nie stanowi jednak, w których konkretnie miejscach powinny znajdować się zabudowania. Dlatego uznaje się, że zabudowa może powstać na:

• działce rolnej,
• działce siedliskowej,
• podwórzu.

O ile kwestia działki rolnej i działki siedliskowej jest jasna, bo wynika z prawa, tak wątpliwości budzi określenie "podwórze". Z pomocą przyjdzie nam postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 28 września 2011 roku (II SA/Lu, 340/10). WTA w Lublinie uznał, że wielkość podwórza nie jest ograniczona, a poszczególne budynki mogą być zlokalizowane na zupełnie innym terenie. Niedopuszczalne jest jednak tworzenie osobnego siedliska, które powielałoby funkcje już istniejących budynków.

Warunki techniczne jakie musi spełnić zabudowa zagrodowa

Niestety warunki techniczne nie są jasno definiowane w przepisach prawa, gdzie nie znajdziemy informacji zarówno na temat minimalnej, jak i maksymalnej liczbie obiektów, na które składa się zabudowa zagrodowa. Budowa domu nie jest więc uzależniona od zespołu istniejących obiektów. Podstawą determinującą czy na działce lub działkach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego może powstać budynek, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 

Sprawdź MPZP zanim zaczniesz budowę domu!

Zanim jednak zdecydujesz się na budowę domu sprawdź koniecznie, czy w planie zagospodarowania przestrzennego działka figuruje jako zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.

Dokładna analiza planu przyniesie odpowiedzi także na inne pytania związane z zabudową zagrodową. Po pierwsze - czy można postawić dom dowolnej wielkości i metrażu. Warto sprawdzić to jeszcze zanim zaczniesz wybór projektu budowlanego. W przypadku braku MPZP, warunkiem koniecznym do inwestycji na działce jest decyzja o warunkach zabudowy (WZ)

Sprawdź MPZP w OnGeo.pl!

Wygodniejszym sposobem, dzięki któremu w kilka chwil dowiesz się szczegółów na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wygenerowanie Raportu o Terenie OnGeo.pl. Wejdź na stronę www.ongeo.pl/raporty i zamów Raport w 5 minut. W temacie MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer aktualnej uchwały oraz dostaniesz zaznaczone na mapie granice obowiązującego planu wraz z legendą.

Jeżeli obszar, dla którego wygenerowano analizę posiada częściowo MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, system wykona za nas analizę i zwróci informacje w Raporcie o Terenie o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów. Natomiast jeśli analizowany teren jest objęty MPZP, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie. Mowa tutaj chociażby o granicach, powierzchni i udziale procentowym dla każdego terenu.

PAMIĘTAJ! Sporządzanie MPZP nie jest obowiązkowe dla gmin.

Czy budowa w zabudowie zagrodowej wymaga pozwolenia?

Przytoczony już art. 29 Prawa budowlanego wskazuje, że budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki nie wymaga starania się o pozwolenie. Należy jednak zgłosić do odpowiednich organów chęć postawienia lub rozbudowania zabudowy.

Jeśli jednak zamierzasz budować dom w ramach zabudowy zagrodowej, musisz starać się o pozwolenie na budowę.

Zabudowa zagrodowa - budowa domu tylko dla rolnika?

Zgodnie z ustawą, zabudowa zagrodowa dotyczy gospodarstw rodzinnych, czyli gospodarstw, których powierzchnia nie przekracza 300 hektarów i które prowadzone są przez rolników indywidualnych. Za rolników indywidualnych uznaje się osoby:

• posiadające status właściciela, samoistnego posiadacza, użytkownika wieczystego lub dzierżawcy,
• posiadające wykształcenie rolnicze,
• mieszkające przyjemniej 5 lat w gminie, w której znajduje się chociaż jedna nieruchomość rolna składająca się na gospodarstwo.
• podejmujące osobistą pracę w danym gospodarstwie i podejmowanie decyzje na temat prowadzonej w nim działalności.

Kwalifikacje rolnicze mogą być związane z wykształceniem lub stażem pracy. Oznacza to, że zabudowa zagrodowa dla nierolnika nie jest możliwa, jeśli dana osoba nie potrafi udokumentować spełnienia powyższych wymagań.

Czy można zmienić przeznaczenie działek rolnych na budowlane?

Teoretycznie tak, chociaż procedura jest czasochłonna i kosztowna. Nierzadko okazuje się jednak, że z uwagi np. na wysoką klasę bonitacyjną gruntów, którym zamierza się zmienić przeznaczenie, inwestycja będzie niemożliwa do zrealizowania. Jedyną opcją na zmianę przeznaczenia działek rolnych na budowlane jest procedura odrolnienia działki.

Przekształcenie ziemi rolnej na budowlaną odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym jest zmiana przeznaczenia gruntu (gdy obowiązuje MPZP) lub uzyskaniu warunków zabudowy. Drugi etap to wyłączenie z produkcji rolnej.

Zapraszamy do obejrzenia naszego wywiadu z ekspertem w temacie inwestycji w działki rolne