Jak przekształcić ziemię rolną na budowlaną? Odrolnienie ziemi

Przekształcenie ziemi rolnej na budowlaną może dotyczyć wielu osób. Tematem możesz być zainteresowana/zainteresowany, jeśli poszukujesz działki pod budowę domu, posiadasz już ziemię, na której chcesz się wybudować, ale jej przeznaczenie tego nie dopuszcza, lub jeśli chcesz sprzedać ziemię, ale po lepszej cenie niż grunty rolne. Dosyć oczywistym jest, że działki budowlane są droższe niż ziemia rolna. Warto więc wiedzieć jakie jest przeznaczenie nieruchomości oraz jak przekształcić ziemię rolną na budowlaną. Odrolnienie ziemi - na czym polega, odpowiadamy w tym artykule.

Odrolnienie ziemi jest działaniem czasochłonnym z możliwym niepowodzeniem. Czy warto ryzykować więc środki pieniężne kupując ziemię rolną, by następnie ją przekształcić na budowlaną?

Po co odrolnić ziemię?

Odrolnienie ziemi ma na celu umożliwienie wybudowania budynku, np. domu lub innego zabudowania na działce rolnej.

Czy każdą ziemię rolną da się odrolnić?

Odrolnienie ziemi rolnej jest możliwe dla każdego terenu. Jednak stopień skomplikowania tej czynności zależeć będzie od tego, jaką klasę przydatności posiadana dany teren. Nie ma problemu z odrolnieniem ziemi, którą klasyfikuje się jako:

• nieużytki,
• grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – np. klasy IV, V lub VI.

W przypadku takiej ziemi nie ma konieczności uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, a decyzję o przekształceniu ziemi rolnej w budowlaną wydaje urząd miasta lub gminy.

Trudniej jest w przypadku ziemi, która kwalifikuje się do klas o wyższej przydatności produkcyjnej, czy I -III.  Jeżeli ziemię rolną stanowią grunty orne bardzo dobre, dobre, średniodobre, to konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, którą udziela odpowiedni minister do spraw rolnictwa.

Zmiana w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych od 2022 r.

Od stycznia 2022 r. z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych z tytuły wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej będą zwolnieni rolnicy i ich domownicy, którzy chcą prowadzić działalność nierolniczą na gruntach rolnych, w szczególności na gruntach klasy I, II i III, przy wykorzystaniu zasobów gospodarstwa rolnego. Zwolnienia maja dotyczyć gruntu tylko pod jedynym z budynków objętych zabudową zagrodową. Powierzchnia budynku nie może przekroczyć 30% powierzchni całkowitej gruntu, nie więcej niż 0,05 ha. Niniejsza zmiana została wprowadzona poprzez nowelizację ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zdaniem ustawodawcy, zmiana prawa ma ułatwić podejmowanie działalności nierolniczej na gruntach rolnych. 

Odrolnienie ziemi rolnej na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Punktem wyjścia do podjęcia dalszych kroków w celu odrolnienia ziemi, jest zweryfikowanie, czy dany obszar objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Można to zrobić na kilka sposobów, o czym pisaliśmy w naszych artykułach:

Jak sprawdzić Miejscowy Plan

Miejscowy plan a decyzja o warunkach zabudowy 

Sprawdzenie MPZP – jak to zrobić?

By sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, można wejść na biuletyn informacji publicznej urzędu gminy lub miasta. Po odnalezieniu strony urzędu, należy odszukać odpowiedniej zakładki związanej z planowaniem przestrzennym. Wówczas strona powinna przenieść nas do miejsca, w którym znajdują się dokumenty planistyczne gminy. Jeśli znajdziesz tam nagłówki związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, warto  prześledzić na jakich terenach obowiązują te plany. Często bowiem, miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego objęta jest tylko część danej gminy czy miasta. Być może na stronie urzędu będzie udostępniona czytelna mapa, z zaznaczonymi obszarami pokrytymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Z jej pomocą, w dosyć prosty i szybki sposób powinno się udać ustalić istnienie lub brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odrolnienie ziemi rolnej, gdy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu

Aby przekształcić ziemię rolną na budowlaną należy zmienić przeznaczenie gruntu. Zmianę przeznaczenia gruntu, gdy uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wykonuje się poprzez zmianę tego planu, a w nim zmianę przeznaczenia terenu, na którym znajduje się ziemia rolna.

By zmienić przeznaczenie ziemi należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wniosek ten składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Warto wiedzieć, że jeśli ziemia rolna stanowi użytek rolny klasy I – III, to zmianę przeznaczenia gruntów musi wyrazić odpowiedni minister do spraw związanych z rolnictwem, o co wnioskuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Jeżeli chcesz złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poszukaj na stronie urzędu, czy udostępnia ona wzory takich pism. Może to być przydatne podczas tego procesu. We wniosku należy na pewno zawrzeć dane dotyczące właściciela ziemi, takie jak imię i nazwisko oraz adres, a także przedmiot, zakres i uzasadnienie zmiany. Wniosek powinien także obejmować opis terenu, którego zmiana ma dotyczyć. Powinno się także załączyć wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej bądź zasadniczej, na którym oznaczona jest ziemia, a także wypis z rejestru gruntów.

Czas trwania procedury zmiany MPZP to minimum rok. Często trwa to latami. Sam wnioskujący nie ma większego wpływu na to ile sprawa będzie procedowana, ani jak będzie przebiegał ten proces.

Więcej o procedurze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pisaliśmy w artykule jak zmienić plan zagospodarowania przestrzennego.

Odrolnienie ziemi gdy nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Może się także okazać, że dla wybranego przez Ciebie terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli taki plan nie istnieje, by odrolnić ziemię należy się ubiegać o ustalenie warunków zabudowy.

Kiedy możliwe jest otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w sytuacji gdy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednak jej wydanie jest uzależnione od spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W warunkach tych wymienione są takie aspekty:

• na działce sąsiedniej (dostępnej z tej samej drogi publicznej) istnieje zabudowa, która umożliwia określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• ziemia ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnienie, jest wystarczające dla budowy;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

Przeczytaj więcej o tym jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy w artykule: Brak MPZP dla działki? Pozostaje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Wyłączenie ziemi z produkcji rolnej

Czym jest wyłączenie ziemi rolnej z produkcji rolniczej? To nic innego jak rozpoczęcie innego rodzaju niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. Wyłączenie ziemi rolnej z produkcji bywa jednym z warunków uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku gruntów rolnych.

Procedura może być trudna i czasochłonna. Grunty rolne są bowiem cenione w gospodarce krajowej. Stąd też ograniczenia w przypadku zakupu gruntów rolnych obejmujących obszar większy niż 1 ha osobom nieprowadzącym działalności rolnej. Ograniczenia te nakładane są celem zabezpieczenia niekontrolowanej ekspansji o charakterze deweloperskim, kosztem pomniejszenia zasobów rolnych.

Przymierzając się do wyłączenia ziemi rolnej z produkcji rolniczej należy dowiedzieć się jaka jest klasa ziemi, na której planujesz zabudowę. Bo to właśnie od klasy gruntów zależy, czy daną ziemię należy wyłączyć z produkcji.

Jakiej klasy ziemię należy wyłączyć z produkcji rolniczej?

• Użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,
• inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:

1. a) grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
2. b) grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
3. c) grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
4. d) grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
5. e) grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
6. f) grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
7. g) grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
8. h) grunty torfowisk i oczek wodnych;
9. i) grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Z kolei nie musisz uzyskiwać decyzji o wyłączeniu ziemi z produkcji rolniczej, jeżeli grunty mają klasę IV-VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego.

Kto może złożyć wniosek o wyłączenie ziemi z produkcji rolniczej?

Podmiotem składającym wniosek o wyłączenie gruntów (ziemi) z produkcji rolniczej może być sam właściciel ziemi, posiadacz samoistny, zarządca, użytkownik, użytkownik wieczysty lub dzierżawca. Może to być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna, nieposiadająca osobowości prawnej.

Ile kosztuje wyłączenie ziemi z produkcji rolniczej?

Samo złożenie wniosku i uzyskanie decyzji nie wiąże się w opłatą. Opłaty mogą wymagać z natomiast załączniki do wniosku.

Dodatkowe koszty generowane są na późniejszym etapie. Jeśli otrzyma się z decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, ma się obowiązek opłacenia "należności"  - jednorazowo, oraz "opłaty rocznej". Konieczność zapłaty liczona jest o dnia wyłączenia ziemi z produkcji rolniczej.

„Opłata roczna” – co to takiego?

Opłatę roczną opłaca się przez okres 10 lat, każdego roku wynosi ona 10% "należności". Jeżeli ziemia została wyłączona czasowo z produkcji, opłatę uiszcza się przez okres trwania wyłączenia., nie dłużej niż 20 lat. Należy ją opłacić do 30 czerwca każdego roku

Co to jest „należność”?

"Należność" opłacana jest jednorazowo za trwałe wyłączenie ziemi rolnej z produkcji. Stawki, od których wylicza się należność różnią się w zależności od pochodzenia gleb i ich klasy. Najdroższe są klasy najwyższe, pochodzenia mineralnego i organicznego – nawet 437 175 zł za 1 ha- dla klasy I, 378 885 zł za 1 ha dla  klasy II, 320 529 i 262 305 za 1 ha dla klas IIIa i IIIB. W przypadku niższych klas, wartości te wynoszą od 87 435 zł za 1 ha dla klasy VI do 204 015 za 1 ha dla klasy IVa.

Jak obliczyć wysokość opłaty rocznej dowiesz się z naszego artykułu Koszty odrolnienia działki - przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Czy da się uniknąć opłaty za wyłączenie ziemi z produkcji rolnej?

Tak – taka opłata nie obowiązuje, jeśli wyłączenie ziemi z produkcji rolniczej lub leśnej na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie przekracza 0,05 ha, a 0,02 ha dla budynków wielorodzinnych.

Czy można postawić dom na ziemi rolnej bez przekształcenia jej na budowlaną?

Okazuje się, że jest taka możliwość. Jednak nie każdy może tego dokonać. Jest to możliwość zarezerwowana dla rolników, którzy dysponują gospodarstwem rolnym o odpowiednim rozmiarze. Powierzchnia ta ustalana jest samodzielnie przez władze lokalne. Budynek mieszkalny musi być jednak zbudowany wraz z budynkami gospodarczymi, w tak zwanej zabudowie zagrodowej.

Zobacz nasz podcast poświęcony tematowi inwestycji w grunty rolne

Diagnoza działki, zdiagnozuj działkę z OnGeo.pl

Jeżeli planujesz przedsięwzięcia inwestycyjne czy budowlane, sprawdź portal OnGeo.pl, w którym zdiagnozujesz wybraną działkę w Polsce. Zamawiając Raport o Terenie OnGeo.pl, już od kilkunastu złotych możesz otrzymać pakiet kluczowych informacji o nieruchomości gruntowej, by móc swobodnie podejmować decyzje, z wiedzą: co masz, co kupujesz, co sprzedajesz.