Jak zmienić plan zagospodarowania przestrzennego?

Postanowienia w MPZP nie zawsze są korzystne dla inwestora. Uchwalony plan miejscowy można jednak zmienić. Niestety nie jest to takie proste, a ponadto nie zawsze gmina pozytywnie rozpatrzy Twój wniosek. Jak zmienić plan zagospodarowania przestrzennego, aby był dla Ciebie korzystny? 

Czy można zmienić plan zagospodarowania przestrzennego

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego gminy jest procesem, który można przeprowadzić, ale wymaga przestrzegania określonych procedur. Pierwszym krokiem jest sporządzenie projektu planu miejscowego, który powinien uwzględniać kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy, a także różnorodne uwarunkowania lokalne i społeczne.

W ramach tego procesu kluczowe znaczenie ma przeprowadzenie analizy oraz prognozy oddziaływania na środowisko, które ocenią wpływ planowanych zmian na otoczenie. Następnie projekt planu miejscowego jest wyłożony do publicznego wglądu, co pozwala mieszkańcom oraz zainteresowanym podmiotom na zapoznanie się z proponowanymi rozwiązaniami i zgłaszanie ewentualnych uwag.

Po zakończeniu okresu wyłożenia projektu planu rada gminy, w porozumieniu z prezydentem miasta, podejmuje decyzję w sprawie uchwalenia planu miejscowego. Ostatecznie, po przyjęciu przez radę, zmiana planu zagospodarowania przestrzennego staje się aktem prawa miejscowego, co wpływa na przyszłe decyzje dotyczące zagospodarowania przestrzennego na danym terenie. Warto zaznaczyć, że cały proces jest transparentny i umożliwia mieszkańcom aktywny udział w kształtowaniu polityki przestrzennej gminy.

Jak zmienić plan zagospodarowania przestrzennego? Co możesz zrobić?

Istnieje kilka uzasadnionych przypadków, gdy niekorzystny zapis w planie miejscowym lub jego brak, znacząco ogranicza sprzedaż, zakup nieruchomości lub inne inwestycje na niej wykonywane. Co możesz zrobić, aby zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Inne artykuły dotyczące miejscowych planów zagospodarowania, które mogą Cię zainteresować:

1. Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla swojej działki
2. Wniosek o zmianę przeznaczenia działki w planie miejscowym
3. Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy
4. Plan ogólny gminy. Czym jest i co zawiera?

Czy można wpłynąć na radę gminy i domagać się zmiany mpzp dla swojej nieruchomości?

W przypadku, gdy nie ma uchwalonego planu zagospodarowania. 

Za kształtowanie polityki przestrzennej, uchwalenie planów i zmian planów zagospodarowania przestrzennego odpowiedzialna rada gminy. To, czy plan miejscowy jest uchwalany dla konkretnego terenu, czy też nie, zależy od jej uchwały. Jedynym rozwiązaniem dla właściciela działki lub inwestora jest przekonanie rady, aby podjęli uchwałę o przystąpieniu do prac nad planem miejscowym. 

Niestety, nawet jeśli uda się przekonać radnych, nie ma pewności, czy plan zostanie ostatecznie uchwalony. Istnieje ryzyko, że nawet po podjęciu pierwszej uchwały rady gminy, prace nad planem zostaną zawieszone. W tym przypadku należy dobrze uargumentować pomysł utworzenia planu miejscowego dla danego terenu. Dlaczego? Gminie musi się to po prostu opłacać. Koszty związane ze sporządzeniem i uchwaleniem planu miejscowego mogą być dla jednostki zbyt duże. Dobrym argumentem dla gminy byłoby zapewnienie lub chociaż przesłanka, że uchwalenie planu miejscowego mogłoby pozytywnie wpłynąć na budżet gminny np. poprzez rozwijanie działalności gospodarczej.

Czy mogę wpłynąć na zapis w planie miejscowym, który jeszcze nie został uchwalony?

W przypadku, gdy mpzp jest w trakcie tworzenia.

Jak najbardziej! W trakcie uchwalania planu miejscowego każdy może wnieść uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania. Co ważne, nie musisz być właścicielem działki, aby wnieść swoje uwagi. Pamiętaj jednak, że gmina nie ma obowiązku przekazywać właścicielom nieruchomości projektu planu zagospodarowania. Sam/a będziesz musiał/a monitorować swoją gminę. Gmina nie musi przychylić się do propozycji zainteresowanego, ale ma obowiązek na nie odpowiedzieć.

Jeśli zależy Ci na zmianie w projekcie planu zagospodarowania przestrzennego, warto zastanowić się nad dobrą argumentacją. Bardzo ważne jest aby we wniosku wskazać konkretnie o jakie działki chodzi i dlaczego wnosisz o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Najlepiej wypunktuj, które postanowienia są dla Ciebie niekorzystne i dlaczego. W swoim wniosku zaznacz, że regulacje planistyczne ograniczają dotychczasowe prawo własności dla Twoich nieruchomości. 

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, a uchwała planu miejscowego ogranicza Twoją działalność, warto wykazać, że wraz z uchwałą będziesz domagał się od gminy odszkodowania. Jeśli procedura planistyczna planu zejdzie się w czasie ze staraniem się o pozwolenie na budowę, możesz spodziewać się, że czas oczekiwania na decyzję może się znacznie wydłużyć w czasie.

Czy mogę wnieść o zmianę planu zagospodarowania do urzędu gminy lub miasta?

Jak zmienić plan zagospodarowania przestrzennego w przypadku, gdy mpzp jest uchwalony. 

Można wnioskować do gminy o zmianę planu zagospodarowania. Jeżeli gmina nie znajdzie przeciwskazań formalnych do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego to z pewnością będzie przychylna do zmiany. 

Przykładowe przyczyny odmowy zmiany planu zagospodarowania to:

• teren położony jest na obszarze ochrony przyrody,
• wnioskujemy o zmianę gruntów rolnych objętych ochroną (gleby o klasach od I do IIIb)
• teren jest położony w obszarze zalewowym,
• teren jest na obszarze osuwiskowym,
• brak odpowiedniego sąsiedztwa umożliwiającego kontynuacje danej funkcji zabudowy,
• brak wymaganej infrastruktury technicznej.

Warto sprawdzić, czy:

1. Plan miejscowy bez merytorycznego uzasadnienia ogranicza prawo własności nieruchomości. Możesz wnieść wniosek o zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jeśli ograniczenia nie są uzasadnione np. ładem przestrzennym lub wymogami ochrony środowiska. Takich przypadków jest jednak skrajnie mało.
2. Zostały popełnione błędy proceduralne w treści planu. Błędy te wynikają ze złej interpretacji ustawowych wytycznych odnoszących się do planu. W takim przypadku możliwe jest zaskarżenie planu miejscowego do sądu administracyjnego, czego skutkiem może być unieważnienie planu miejscowego.

Zmiana istniejącego planu miejscowego może mieć miejsce również, gdy właściciel działki udowodni przed sądem cywilnym, że po uchwaleniu prawa miejscowego, wartość jego nieruchomości została znacznie obniżona. Taka sytuacja ma miejsce np. gdy akt prawa miejscowego wprowadzi ograniczenie w zagospodarowaniu nieruchomości gruntowej. Nie daj się podejść argumentacji gminy, że nie wniosłeś o zmianę w planie miejscowym w czasie powstawania planu. Nie ma znaczenia, czy w tym czasie miałeś zamiar ze swojego prawa skorzystać. Przy okazji należy pamiętać, że w art. 36 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 Nr 80, poz. 717) sformułowanie „rzeczywista szkoda” obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości, wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia samej możliwości korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Ile trwa zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Zmiana mpzp trwa minimum rok, jednakże jest to mało prawdopodobny scenariusz, żeby w tak krótkim czasie dokonać zmiany. Gminy często zbierają wnioski od mieszkańców, inwestorów latami, a później w ramach procedury zmiany planu zagospodarowania proceduje zmiany zbiorczo. W praktyce należy liczyć się że może to trwać od 2 do 5 lat.