Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Właściciele działek, dla których został uchwalony lub zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powodujący obniżenie wartości nieruchomości, uprawnieni są do otrzymania rekompensaty. Przysługuje im odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.

Gmina sporządzając plan miejscowy, niekoniecznie kieruje się interesem indywidualnych jednostek. Przede wszystkim realizuje cele publiczne, które winny być korzystne dla ogółu. W trakcie procesu sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oczywiście korzysta z wniosków i uwag mieszkańców, którzy za pomocą konsultacji społecznych mogą zgłaszać swoje sugestie i uwagi. Wobec tego, mieszkańcy mogą czynnie partycypować w procesie kształtowania MPZP lub jego zmiany.

Idealnym byłoby, gdyby w nowo uchwalonym planie zagospodarowania, lub uchwalonej zmienia planu, obszar na którym znajduje się nasza nieruchomość, został przeznaczony pod funkcję zgodną z naszymi oczekiwaniami. Może jednak dojść do sytuacji, w której na przykład teren naszej działki (wraz z istniejącymi na niej zabudowaniami), zostanie przeznaczony na zieleń rekreacyjną, drogę, np. szybkiego ruchu lub dojazdową czy na cele usługowe. Niektóre z tych zmian mogą spowodować obniżenie jej wartości. Co wtedy?

Na gminie ciąży obowiązek naprawienia każdej szkody wyrządzonej na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, która doznała utraty wartości.

Dotychczasowe korzystanie z nieruchomości staje się niemożliwe lub ograniczone

Jeżeli w ramach działań gminy polegających na uchwaleniu MPZP lub jego zmiany, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości stał się niemożliwy lub istotnie ograniczony, wówczas jego właściciel/ lub użytkownik wieczysty może ubiegać się o:

• odszkodowanie za rzeczywistą szkodę (ddszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości);
• żądanie wykupienia nieruchomości;
• zamiana nieruchomości.

Osoba dotknięta negatywnymi skutkami o których mowa powyżej, może złożyć stosowny wniosek do gminy o wykonanie jednego z powyższych roszczeń. Realizacja wniosku powinna odbyć się w ciągu 6 miesięcy, o ile strony nie postanowią inaczej.

Zamiana nieruchomości

Wybranie przez właściciela nieruchomości opcji zamiany nieruchomości wymaga zawarcia umowy zamiany – co prowadzi do wygaśnięcia roszczeń.

Dana gmina posiada pewien zasób nieruchomości, z którego może zaproponować poszkodowanemu działkę, w zamian za nieruchomość, której dotychczasowe użytkowanie stało się niemożliwe lub znacznie utrudnione w wyniku zmiany lub uchwalenia miejscowego planu. Właściciel tej nieruchomości może wyrazić zgodę na zamianę lub odmówić. W przypadku odmowy gmina wypłaca odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Jeżeli w sytuacji zamiany, nieruchomość przekazywana poszkodowanemu ma wartość niższą niż dotychczasowa nieruchomość – w takim przypadku właściciel otrzymuje dopłatę w formie odszkodowania

Obniżenie wartości nieruchomości  - odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

Jeżeli użytkownik wieczysty lub właściciel nie skorzystał z możliwości złożenia roszczeń, a zbył nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu,  w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, wówczas może w ciągu kolejnych 5 lat od daty rozpoczęcia obowiązywania nowego MPZP, żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Sprawdź szczegóły na temat swojej działki w indywidualnym Raporcie o Terenie OnGeo.

Jeśli posiadasz działkę , sprawdź najważniejsze informacje o posiadanym terenie w  Geoportalu OnGeo.

Raport o Terenie OnGeo gwarantuje otrzymanie skondensowanej, rzetelnej i fachowej wiedzy na temat interesującego Cię terenu. Jest to płatna usługa, w ramach której otrzymasz szybki dostęp do wielu informacji o działce. 

Jakie informacje uzyskasz z Raportu o Terenie OnGeo?

• Czy na wskazanym terenie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
• Uzyskasz informacje o planowanych inwestycjach w okolicy;
• Sprawdzisz czy na tym terenie obowiązują obszary chronione jak Natura 2000, parki narodowe, krajobrazowe, rezerwaty przyrody;
• Zapoznasz się z informacjami o zanieczyszczeniu powietrza, zagrożeniu powodziowym i osuwiskowym;
• Sprawdzisz potencjał solarny nieruchomości, co pomoże Ci w przyszłości ocenić zasadność zainwestowania w fotowoltaikę.

Sprawdź jak to działa!

Zbycie nieruchomości

Gdy właściciel planuje zbycie swojej nieruchomości, której wartość uległa obniżeniu, przysługuje mu odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Przez wiele lat funkcjonował pogląd, że wysokość odszkodowania jest równa kwocie o jaką nastąpił spadek wartości nieruchomości. Jest to więc różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wartością po uchwaleniu (zmianie) planu.

W 2015 i 2016 roku, Sąd Najwyższy wydał jednak wyroki o sygnaturze (IV CSK 97/15) oraz (II CSK 411/15), wprowadzające odmienną interpretację przepisów, na podstawie których ustalana jest wartość odszkodowania. Zmiana ta jest korzystna dla gmin, bowiem pozwala uniknąć nieuprawnionego wzbogacenia się właściciela nieruchomości, kosztem gminy.

W przypadku, gdy nieruchomość jest zbywana za kwotę wyższą niż wartość nieruchomości wynikająca z uchwalenia/zmiany MZPZP, wówczas zbywający uzyskuje „korzyść” równą różnicy pomiędzy kwotą zbycia, a wartością nieruchomości. Zgodnie z nowym orzecznictwem, kwota odszkodowania zostaje ustalona z uwzględnieniem uzyskanej korzyści. A dokładniej, zostaje pomniejszona o wysokość uzyskanej korzyści.

Dla zobrazowania powyższego przytoczymy przykład

Wartość nieruchomości przed zmianą MPZP wynosiła 200 000 zł, a po zmianie 100 000,00. Właściciel sprzedał nieruchomość za kwotę 140 000,00 zł. Korzyść którą uzyskał wynosi 40 000,00 zł. Gdyby opierać się na poprzedniej wykładni u.p.z.p - wysokość przysługującego mu odszkodowania wyniosłaby 100 000,00 zł (200 000,00 - 100 000,00). Zgodnie z nową wykładnią, odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości wyniesie 60 000,00 zł (200 000,00 - 100 000,00 - 40 000,00).

Zwiększenie wartości nieruchomości

Drugą stroną medalu jest sytuacja, w której w wyniku zmiany lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartość nieruchomości ulega podwyższeniu. W takim wypadku właściciel lub użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczenia opłaty planistycznej (renty planistycznej) na rzecz gminy. Jest ona pobierana, gdy właściciel zamierza zbyć nieruchomości lub jej część.

Wysokość opłaty planistycznej

Rada gminy ustala wysokość renty planistycznej w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określana jest procentowo w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości Opłata może wynosić od 0% i nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Gmina może wystosować do właściciela nieruchomości wezwanie do zapłaty (w formie decyzji administracyjnej) w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego.

Renta planistyczna bywa mylona z inną opłatą – opłatą adiacencką. Jest to również opłata, którą ponosi właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła, ale w wyniku zdarzeń takich jak:

• scalenie i podział nieruchomości,
• budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu.