Inwestycja w grunty rolne - sprawdź czy to się opłaca!

Inwestycja w ziemię jest jedną z najlepszych form lokowania kapitału. Nie da się jej powiększyć, wytworzyć, ani istotnie zmienić bez konkretnej ingerencji. Skupując grunty należy pamiętać o gruntowej diagnozie nieruchomości, aby mieć pewność, że w przypadku chęci zbycia działki, nie wyjdą na jaw różne uciążliwości i wady, które zniechęcą nabywcę do jej zakupu. W dzisiejszym artykule zastanowimy się, czy inwestycja w grunty rolne jest dobrym pomysłem i czy może być sposobem na wzbogacenie się. Zapraszamy do lektury.

Inwestycja w grunty rolne – czy to dobry pomysł?

Inwestowanie w ziemię jest jednym z najlepszym sposobów kapitału. Warto chociażby wspomnieć, że inwestycja w grunty rolne nigdy nie traci na popularności, a cena ziemi za hektar z roku na rok stale rośnie. Tak przedstawia się wykres obrazujący zmianę ceny zakupu/sprzedaży użytków rolnych za 1 hektar ziemi w Polsce na przykładzie w latach 2013-2021 (kwartał IV).

W IV kwartale 2020r. cena zakupu/sprzedaży użytków rolnych w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2012 wzrosła o ponad 22,5 tys. zł (wzrost o 46% wartości w ciągu 8 lat).

Zobacz odcinek naszego podcastu “Wspólna przestrzeń” poświęcony tematowi inwestycji w grunty rolne

Zanim zdecydujesz się na kopno działki rolnej, sprawdź możliwości jej wykorzystania

Samo posiadanie ziemi daje duże możliwości wykorzystania. Ostatnim trendem na wykorzystanie działek rolnych jest dzierżawa pod farmy fotowoltaiczne. Oczywiście nie każda działka nadaje się pod takie inwestycje. Przed zakupem nieruchomości przeznaczonej pod farmy należy spełnić szereg warunków technicznych.

Plan miejscowy pomoże Ci w określeniu najlepszych możliwości wykorzystania gruntu

Narzędziem, które pomoże Ci w określeniu najlepszych możliwości wykorzystania działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jeśli Twoja działka objęta jest planem miejscowym musisz liczyć się również z ograniczeniami jej wykorzystania.

Niestety MPZP jest sporządzane przez urzędników, którzy nie zawsze są kompetentni w zakresie planowania przestrzennego. Nierzadko budżet gminy nie zakłada zatrudnienia profesjonalistów z doświadczeniem, którzy mogliby się podjąć sporządzenia planów zgodnie ze sztuką (czytaj więcej w artykule: Chaos przestrzenny, czyli brak ładu przestrzennego w Polsce). Dość oczywistym wnioskiem jest zatem fakt, że zapisy planów miejscowych mogą nie odzwierciedlać zmieniającej się rzeczywistości. Aktualizacja planów miejscowych na terenach wiejskich jest bardzo rzadka.

Czy jest możliwa zmiana planu miejscowego?

Zmiana planu miejscowego jest oczywiście możliwa, ale długotrwała. Aby zmienić zapis w planie miejscowym potrzebna jest przede wszystkim dobra wola urzędnika gminy oraz Twoja determinacja. Zmiana planu miejscowego wiąże się bowiem z wyłożeniem pieniędzy w już mocno ograniczonego budżetu gminy, na co nie każdy samorząd może sobie pozwolić.

Możesz bez trudu sprawdzić przeznaczenie działki w Raporcie o Terenie OnGeo.pl

Raport o Terenie OnGeo.pl zawiera informację o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W sekcji Miejscowy Plan Zagospodarowania przestrzennego znajdziesz informacje o tym, na jakim terenie (lub terenach) znajduje się działka, jakie ma symbole i opisy oraz jaki jest procentowy udział każdego z nich.

Zobacz sam/a!

Czy lepiej inwestować w grunty, które znajdują się na terenie objętym MPZP, czy nie?

To zależy od tego w jakim celu chcesz wykorzystać nabytą działkę. Jeśli kupujesz atrakcyjną cenowo działkę rolną, którą planujesz przekształcić na budowlaną w celu zwiększenia jej wartości, to statut działki rolnej w MPZP skutecznie uniemożliwi Ci przekształcenie.

Z jednej strony jeśli zapoznałeś się już z zapisami planu miejscowego i działają one na Twoją korzyść, to objęcie nim Twojej nieruchomości może być bardzo korzystnym rozwiązaniem. Z drugiej – brak planu miejscowego daje możliwość dialogu z władzami gminy.

Klasa ziemi, a możliwości wykorzystania

Klasa przydatności rolnej gruntu może mieć kluczowe znaczenie dla planowanych inwestycji. Podobnie jak w przypadku przeznaczenia działki, bardzo istotne jest określenie sposobu wykorzystania. Oczywiste jest, że jeśli decyzja o kupnie gruntu rolnego jest spowodowana chęcią zdobycia wysokich plonów, to im wyższa klasa przydatności rolnej, tym lepiej.

Sprawdź klasę gruntu w OnGeo.pl

W Raporcie o Terenie OnGeo możesz sprawdzić klasę bonitacyjną gruntu dla swojej działki.

Ponadto otrzymasz kontury klasoużytków i ich oznaczenie na mapie, a dodatkowo wszystkie informacje zostaną przedstawione zbiorczo w formie tabelarycznej. 

Pamiętaj jednak, że dane pobierane są bezpośrednio z baz danych urzędów powiatów i miast, dlatego ich dostępność uzależniona jest od portali samorządowych. 

Sprawdź nas! Zdiagnozuj swoją działkę bez wychodzenia z domu, samodzielnie i w zaledwie 5 minut!

Grunt o wysokiej klasie bonitacyjnej (I-III) może być problematyczny dla inwestycji budowlanych. Jeśli zamierzasz kupić grunt rolny w celu budowy domu, unikaj gruntów wysokiej klasy.

Kupując działkę rolną o niskiej przydatności rolnej (IV-V klasa gruntu) możesz podnieść jej wartość poprzez przekształcenie jej na działkę budowlaną. Pamiętaj, że działki o najwyższej przydatności do produkcji rolnej (klasa I-III) znajdują się pod ochroną produkcyjną. Oznacza to, że przekształcenie ich na działki budowlane wymaga pozwolenia Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, co często jest jednoznaczne z brakiem możliwości przekształcenia.

Biorąc pod uwagę cenę zakupu/sprzedaży gruntów rolnych przy uwzględnieniu jej klasy bonitacyjnej, możemy zauważyć, że ceny w różnych województwach diametralnie się od siebie różnią.

Średnie ceny zakupu/sprzedaży gruntów rolnych w 2021 r.

Poniższa tabela zawiera średnie ceny zakupu/sprzedaży gruntów rolnych z uwzględnieniem klas bonitacyjnych w poszczególnych województwach. Opracowanie oparte jest o dane GUS na I kwartał 2021 r.

Jak widać inwestycja w grunty rolne najlepszych gruntów (klasa I, II, IIIa) jest najbardziej opłacalna na terenie województwa lubuskiego (35 000 zł/1ha). Natomiast w województwie wielkopolskim średnia cena zakupu/sprzedaży gruntów rolnych wynosi aż 84 091 zł/ha.

Najniższą ceną za 1 ha gruntu w grupie gleb średniej jakości (klasa IIIb, IV) charakteryzuje się województwo zachodniopomorskie – 30 000 zł/ha. Regionem o najwyższej cenie zakupu/sprzedaży gruntów rolnych jest ponownie woj. wielkopolskie (72 356 zł/ha).

W ostatniej grupie gleb najsłabszej jakości (klasa V, VI) najniższe ceny osiągnięto w województwie świętokrzyskim – 19 983 zł/ha, a najwyższe również w województwie wielkopolskim - 50 848 zł/ha.

Ciekawostką jest, że bardziej opłacalne jest zakupienie działki rolnej najlepszej jakości w województwach: dolnośląskim, lubuskim, małopolskim, podkarpackim, świętokrzyskim, czy zachodniopomorskim, niż kupno takiej samej działki na terenie Wielkopolski.

Czy muszę być rolnikiem, aby inwestować w grunty rolne?

I tak i nie. Na grunty rolne nałożone są pewne ograniczenia. Jeśli nie jesteś rolnikiem indywidualnym i nabywasz grunt od osób niespowinowaconych (tzw. nie od osób bliskich - zstępni, wstępni, rodzeństwo, dziecko rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona lub pasierb) będziesz musiał uzyskać zgodę na zakup działki od Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda ta wyrażona jest w drodze administracyjnej.

Powyższy przepis nie odnosi się jednak do gruntów, które nie przekraczają powierzchni 1 ha.

Bez ograniczeń możesz również zakupić siedlisko do 0,5 ha.

Powyższe ograniczenia wynikają z ustawy z dnia 23 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003, Nr 64, poz. 592 z późn. zm.).

Jak zostać rolnikiem?

Rolnik indywidualny może nabyć nieruchomość rolną bez względu na jej położenie, jeśli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie przekracza powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Aby zostać rolnikiem musisz uprawiać ziemię rolną przez okres minimum 5 lat, a po tym czasie zarejestrować się i opłacać KRUS. Drugą opcją jest zdobycie wykształcenia rolniczego lub ukończenie kursu rolniczego, np. kurs pszczelarski.

W jakie grunty warto inwestować?

Tak naprawdę każdy grunt może okazać się atrakcyjny, jeśli masz pomysł na jego wykorzystanie i wyeksponowanie jego zalet. Znajomość rynku nieruchomości rolnych da Ci perspektywiczne spojrzenie na sytuację, a już na pewno będzie bardzo korzystna przy wyborze gruntu.

Pierwszym czynnikiem mającym wpływ na wartość nieruchomości jest ich lokalizacja. Inwestycja w grunty rolne, które znajdują się w bliskiej aglomeracji miast i atrakcyjnych turystycznie miejsc, może po kilku latach przynieść wzrost wartości nieruchomości. W obecnych czasach obserwuje się wzrost zainteresowaniem nieruchomościami z dala od zgiełku miast.

Drugim czynnikiem jest kwestia dojazdu do nieruchomości. Jeśli działka jest położona przy drodze publicznej, istnieje większe prawdopodobieństwo, że sprzedasz nieruchomość z zyskiem. Rodzaj wykorzystania nieruchomości w tym przypadku jest bez znaczenia. Dojazd do działki jest istotny zarówno dla rolnika, który zamierza wykorzystać pole na cele produkcyjne, dla dzierżawcy, który chce zbudować na działce farmę fotowoltaiczną, jak i dla osoby fizycznej, która kupuje nieruchomość w celu jej przekształcenia na działkę budowlaną.

Warto wziąć pod uwagę również uzbrojenie terenu działki, szczególnie jeśli jej zakup podyktowany jest przekształceniem gruntu rolnego na budowlany. Zbyt duża odległość do sieci gazowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, czy wodociągowej może okazać się bardzo niekorzystne z punktu widzenia inwestycji.

Inwestycja w grunty rolne jest bezpieczna bez względu na aktualną sytuację gospodarczą, czy polityczną w kraju, ponieważ jest odporna na działania rynkowe.