Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną - najważniejsze aspekty

Działki rolne cechują się zazwyczaj niższym kosztem zakupu niż działki budowlane. Czy warto więc nabyć grunt rolny i przekształcić go na cele wybudowania budynku? W tym artykule przybliżymy tematykę - Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną i czy to się opłaca. 

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną wymaga zmiany przeznaczenia gruntu. Będzie to polegało na zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana ta dotyczy zmiany przeznaczenia terenu, który obejmuje Twoja nieruchomość (w przypadku gdy na wybranym terenie uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Aby sprawdzić, czy posiadana przez Ciebie nieruchomość posiada uchwalony plan miejscowy, wejdź na stronę urzędu gminy lub miasta i sprawdź zakładkę związaną z zagospodarowaniem przestrzennym. Możesz także sprawdzić tę informację w Raporcie o Terenie OnGeo.

Jeśli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymagane jest wydanie odpowiednej decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli dla wybranej przez Ciebie działki nie ma uchwalonego MPZP, musisz zwrócić się do urzędu gminy lub miasta, właściwego dla Twojej lokalizacji o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest bezterminowa. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć do odpowiedniego urzędu gminy lub miasta, na terenie którego znajduje się nieruchomość, którą planujesz zabudować.

Więcej o decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dowiesz się z artykułu Brak MPZP dla działki? Pozostaje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną. Kiedy wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy?

Wydanie warunków zabudowy jest możliwe tylko w przypadku spełnienia wszystkich warunków uwzględnionych w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oto one:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wyłączenie działki w produkcji rolnej - kolejny niezbędny krok do odrolnienia działki

Proces odrolnienia obejmuje także wyłączenie działki z produkcji rolnej. Procedura może być trudna i czasochłonna. Grunty rolne są bowiem cenione w gospodarce krajowej. Stąd też ograniczenia w przypadku zakupu gruntów rolnych, obejmujących obszar większy niż 1 ha przez osoby nieprowadzące działalności rolnej.

Ograniczenia te nakładane są celem zabezpieczenia niekontrolowanej ekspansji o charakterze deweloperskim, kosztem pomniejszenia zasobów rolnych.

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną. Czy można odrolnić każdą działkę rolną?

Tak, ale to jak skomplikowany będzie ten proces uzależnione jest od tego, do jakiej klasy przydatności produkcyjnej zakwalifikowany jest dany grunt.

Zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dn. 3 lutego 1995 r. możliwe jest odrolnienie przede wszystkim gruntów zaklasyfikowanych jako:

• nieużytki,
• grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – np. klasy IV, V lub VI.

Grunty te nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. W takim przypadku decyzja o przekształceniu działki rolnej w budowlaną wydawana jest przez lokalną władzę – urząd miasta lub gminy.

A klasy I-III - czy można te grunty przekształcić na budowlane?

Jeśli Twoja działka położona jest na wysokiej jakości glebie (gleby orne najlepsze, bardzo dobre, dobre, średniodobre) wówczas, aby uzyskać decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej gruntów rolnych, wymagana jest zgoda ministra rolnictwa i rozwoju wsi.

Są jednak wyjątki!

Ustawa z 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. poz. 1338) umożliwia ominięcie wymogu uzyskania decyzji ministra, pod warunkiem, że zostaną spełnione następujące warunki:

• Co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; przez co rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m.
• Położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
• Położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych.
• Ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha - bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

Zmiana w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych od 2022 r.

Od stycznia 2022 r. z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych z tytuły wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej będą zwolnieni rolnicy i ich domownicy, którzy chcą prowadzić działalność nierolniczą na gruntach rolnych, w szczególności na gruntach klasy I, II i III, przy wykorzystaniu zasobów gospodarstwa rolnego. Zwolnienia maja dotyczyć gruntu tylko pod jedynym z budynków objętych zabudową zagrodową. Powierzchnia budynku nie może przekroczyć 30% powierzchni całkowitej gruntu, nie więcej niż 0,05 ha. Niniejsza zmiana została wprowadzona poprzez nowelizację ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zdaniem ustawodawcy, zmiana prawa ma ułatwić podejmowanie działalności nierolniczej na gruntach rolnych. 

Kiedy można wybudować dom na działce rolnej?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną, by postawić dom, nie musi być dokonywane, przez rolnika posiadającego odpowiedni rozmiar gospodarstwa. Budynek mieszkalny musi jednak być zbudowany w zabudowanie zagrodowej, to znaczy w towarzystwie budynków gospodarczych. Odpowiednia wielkość gospodarstwa rolnego umożliwiającego taką zabudowę, ustalana jest przez gminy samodzielnie.

Uwaga! Możliwość wybudowania domu na gruntach rolnych przysługuje wyłącznie rolnikom.

Opłaty za przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Po otrzymaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, właściciel działki musi uiścić jednorazową należność. Jej wartość naliczana jest proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych gruntów i ich klasy. Opłatę uiszcza się w ciągu 60 dni od uzyskania ostatecznej decyzji.

Drugą obowiązkową opłatą, jest opłata roczna - opłacana przez kolejne 10 lat. Jej wysokość wynosi 10% należności.

Inny artykuł na blogu OnGeo, w którym szczegółowo opisujemy koszty znajdziesz tutaj→ Koszty odrolnienia działki

Uwaga! Opłacie nie podlega zmiana gruntów do 500 m2 przeznaczonych na budowę domu jednorodzinnego. Grunty o większej powierzchni na ten cel podlegają opłacie dla części, która podlega nadwyżce.

Zobacz odcinek naszego podcastu “Wspólna przestrzeń”, w którym poruszamy problematykę inwestycji w działki rolne

Dowiedz się szczegółowych informacji na temat posiadanej nieruchomości z Raportu o Terenie OnGeo.

Co zyskujesz z OnGeo.pl?

• Otrzymasz rzetelną charakterystykę nieruchomości
• Trafnie ocenisz ryzyko inwestycyjne
• Błyskawicznie porównasz konkurencyjne oferty — raport generujemy w zaledwie 5 minut
• Zyskasz więcej informacji, niż podczas oględzin w terenie, m.in. plany inwestycyjne sąsiedztwa
• Zdobędziesz dane nieruchomości o ewentualnych zagrożeniach, np. zanieczyszczeniu powietrza