Chaos przestrzenny, czyli brak ładu przestrzennego w Polsce

2021-09-01 Czas czytania: ~9 min
Głosów: 10, średnia ocen: 4.9
mock

Brak planów zagospodarowania przestrzennego, konieczność przystosowania przestrzeni do zmian klimatycznych, „betonoza” miast… W polskim krajobrazie bez wątpienia dominuje chaos przestrzenny. Dane wskazują, że w ostatnim dziesięcioleciu udział powierzchni objętej obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w powierzchni ogółem wzrósł zaledwie o 5%*. Złe gospodarowanie przestrzenią generuje olbrzymie straty społeczne i gospodarcze oraz niekorzystnie wpływają na komfort życia mieszkańców. W Polsce każdy buduje gdzie chce i jak chce, a za sam system planowania przestrzennego odpowiadają mniej lub bardziej kompetentni urzędnicy. Czy taki stan rzeczy można jeszcze odwrócić? Dlaczego chaos przestrzenny tak bardzo zakorzenił się w naszej mentalności?

*analiza danych statystycznych z lat 2010-2020 na podstawie danych z Głównego Urzędu Statystycznego (GUS)

  • Termin ład przestrzenny jest wieloznaczny i najogólniej mówiąc łączy się z porządkiem, zachowaniem pewnych proporcji, utrzymaniem równowagi i harmonią, natomiast chaos przestrzenny to przeciwieństwo ładu przestrzennego - bezład, brzydota, "patodeweloperka".
  • Dla obszarów bez MPZP (blisko 70% powierzchni ogólnej kraju) decyzja o możliwości budowy odbywa się za pomocą tzw. „wuzetek”, czyli decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
  • Planem przestrzennym objęte jest tylko 31,4% powierzchni Polski (stan na 2020r.).
  • Decyzja o budowie obiektu budowlanego jest podejmowana przez władze lokalną, co oznacza, że to właśnie urzędnik ma wpływ na to, czy na danej działce może powstać budynek.
  • W Polsce dominuje zabudowa rozproszona.

Ład przestrzenny i chaos przestrzenny

W niniejszym artykule pojawiać się będą naprzemiennie dwa pojęcia tj. ład przestrzenny i chaos przestrzenny. Dobrym wprowadzeniem będzie zatem wyjaśnienie obu pojęć.

Ład przestrzenny

Termin ład przestrzenny jest wieloznaczny i najogólniej mówiąc łączy się z porządkiem, zachowaniem pewnych proporcji, utrzymaniem równowagi i harmonią. Zasady zrównoważonego rozwoju i ładu przestrzennego zostały wprowadzone do ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U., 2003, Nr 80, poz. 717). Wspomniana ustawa definiuje pojęcie ładu przestrzennego jako:

takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturalne oraz kompozycyjno-estetyczne.

Warto wspomnieć, że jednym z podstawowych celów Koncepcji Przestrzennego Zagospodarowania Przestrzennego Kraju 2030 jest przywrócenie i utrwalenie ładu przestrzennego.

Ład przestrzenny jest niewątpliwie dobrem publicznym, który nie dopuszcza do degradacji życia przyrodniczego oraz kulturowego. W planowaniu przestrzennym możemy wyróżnić 5 podstawowych zasad ładu przestrzennego*, a są to:

  • świadome projektowanie przestrzeni;
  • wypracowanie odpowiednich wzorów przestrzennych;
  • ochrony charakterystycznych układów przestrzennych;
  • kształtowanie przestrzeni zgodnie z tradycją i kulturą;
  • przeciwdziałanie tendencjom dysharmonii przestrzennej.

*Falkowski, J, Ład i nieład przestrzenny w metodyce zrównoważonego rozwoju społeczno-gospodarczego (na przykładzie województwa kujawsko-pomorskiego). Rozwój Regionalny i Polityka Regionalna, (38), 195–215

Chaos przestrzenny

Temat chaosu przestrzennego w Polsce stał się ostatnio bardzo popularny. Ceny nieruchomości rosną w zastraszającym tempie, a mieszkań wciąż jest za mało. W ostatnich latach coraz częściej mówi się o zjawisku patodeweloperki, czyli w dużym uproszczeniu upychaniu na siłę większej ilości lokali w budynku oraz budowaniu nowych bloków mieszkalnych na terenach, które nie nadają się na cele budownictwa mieszkalnego, które nijak nie pasują do otaczającego krajobrazu. Zjawisko patodeweloperki to oczywisty przykład chaosu przestrzennego.

Chaos przestrzenny nazywany jest również bezładem przestrzennym. Używanie tego określenia w odniesieniu do stanu zagospodarowania nie jest wystarczająco dosadne i gorzej odzwierciedla skalę problemu. Chaos przestrzenny wskazuje na dynamiczną, czynną stronę procesów, które nadal są utrwalane w mentalności Polaków.

Sam termin „chaos przestrzenny” nie został zdefiniowany w prawie, mimo że jest przedmiotem dyskusji obrad publicznych. Najlepiej definiować go jako coś przeciwnego do ładu przestrzennego.

Chaos przestrzenny to nieuwzględnianie lokalnych uwarunkowań związanych z ochroną środowiska, zagrożeniami powodziowymi, szeroko pojętym bezpieczeństwem, brakiem zabezpieczenia miejsc cennych przyrodniczo i krajobrazowo oraz dezintegracja przestrzeni. Problem chaosu przestrzennego dotyczy już nie tylko dużych miast, ale również mniejszych miejscowości.

Chaos przestrzenny w polskich miastach, osiedle mieszkalne

Kilka faktów o stanie zagospodarowania przestrzennego w Polsce w ostatnim dziesięcioleciu

Stan zagospodarowania przestrzennego w Polsce jest zły. Planem przestrzennym objęte jest tylko 31,4% powierzchni Polski (stan na 2020r.). Sytuacja na przestrzeni ostatniego dziesięciolecia wcale nie uległa drastycznej poprawie. Od 2010r. udział powierzchni objętej obowiązującymi  miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego w powierzchni ogólnej wzrósł zaledwie o 4,9%.

źródło: opracowanie własne na postawie danych z GUS - udział powierzchni objętej obowiązującymi MPZP w powierzchni ogólnej w roku 2010 i 2020

 Prowadzenie polityki przestrzennej w Polsce jest obowiązkiem polskich miast jednak tempo w jakim tworzone są plany miejscowe jest wręcz ślimacze – średnio o 0,5% w skali rocznej od 2010r.

źródło: opracowanie własne na postawie danych z GUS - tempo wprowadzania nowych mpzp w latach 2010-2020

 W aż 3 województwach obserwuje się udział powierzchni objętej MPZP na poziomie nieprzekraczającym 10% powierzchni ogólnej (województwa: kujawsko-pomorskie, podkarpackie, lubuskie). Najgorzej sytuacja przedstawia się w województwie kujawsko-pomorskim, gdzie w roku 2020 tylko 7,7% terenów zostało objęte planem miejscowym. Skalę problemu obrazuje nierównomierne rozmieszczenie obszarów, na których obowiązują plany. Wydawać się może, że skala problemu dotyka szczególnie województw mniej zamożnych i mniej atrakcyjnych turystycznie.

Zdecydowanie lepiej stan zagospodarowania wygląda na południu kraju – w województwie dolnośląskim (65,8%), śląskim (71,8%) i małopolskim (68,4%).

Na jakiej podstawie określa się możliwość zabudowy jeśli nie ma planu miejscowego?

Dla pozostałej części kraju, gdzie nie ma planu miejscowego (blisko 70% powierzchni ogólnej kraju) decyzja o możliwości budowy odbywa się za pomocą tzw. „wuzetek”, czyli decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Czytaj więcej w artykule: Decyzja o warunkach zabudowy – procedura formalna. Decyzja ta musi być teoretycznie zgodna z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium takie nie jest jednak przepisem prawa miejscowego, co daje już nie furtkę, a bramę dla inwestora z dużą zasobnością portfela.

Chcesz wiedzieć więcej, zajrzyj do artykułu: Studium uwarunkowań i miejscowy plan czy muszą być zgodne?

Czy jako obywatele możemy coś zrobić?

Obecnie niewiele. System planowania przestrzennego w Polsce jest niezrozumiały nie tylko dla przeciętnego Kowalskiego, ale również dla urzędników.

Decyzja ta jest podejmowana przez władze lokalną, co oznacza, że to właśnie urzędnik ma wpływ na to, czy na danej działce może powstać obiekt budowlany. Urzędnicy, którzy w mniejszym lub większym stopniu są kompetentni w planowaniu przestrzennym, często w ogóle nie uwzględniają spójności nowopowstałego budynku z otaczającą zabudową.

Jak to się ma do ładu przestrzennego? Nijak. Skutkiem takiego zaniedbania są konflikty w sąsiedztwie, które kończą się procesami sądowymi.

Inwestorzy, którzy dysponują dużymi środkami i mają jakąś siłę oddziaływania, budują poza ustaleniami studiów i bańka się zamyka. Dopóki nie wdroży się poprawnych i przemyślanych planów miejscowych, proces eliminowania skutków chaosu przestrzennego będzie niemożliwy do zrealizowania.

Chaos przestrzenny po polsku, czyli jak to się stało, że planowanie przestrzenne w Polsce jest na tak słabym poziomie

W Polsce dominuje zabudowa rozproszona. Domy buduje się gdzie popadnie bez ładu i składu. Nie ma kontroli nad tym, czy konkretna działka nadaje się pod zabudowę, czy też nie. Głównym czynnikiem jaki bierze się pod uwagę podczas wyboru działki pod budowę domu jest cena, a ta często bywa zwodnicza. Właściciel gruntu nie ma obowiązku informować przyszłego nabywcę, czy teren np. nie znajduje się w strefie zalewowej lub osuwiskowej. W takim przypadku może okazać się, że kusząca oferta działki nad jeziorem może okazać się bardziej kosztowna niż zakładano.

Warto samodzielnie zdiagnozować nieruchomość przed kupnem, aby sprawdzić, czy dobrze inwestujesz swoje pieniądze.

Z pomocą mogą przyjść Raporty o Terenie OnGeo.pl, dzięki którym w zaledwie 5 minut dowiesz się wszystkiego o dowolnej działce w całej Polsce. Inwestuj z głową i zyskiem! Dzięki Raportom o Terenie dowiesz się, czy Twoja działka posiada jakieś ukryte wady m.in. czy leży na terenie osuwiskowym, zalewowym, w obszarze zagrożonym stagnacją wody.

Bezładna zabudowa generuje ogromne koszty związane chociażby z koniecznością utrzymania i budowy dróg dojazdowych oraz niezbędnej infrastruktury i uzbrojenia terenu. Domy oddalone od zwartej zabudowę również muszą być zaopatrzone w prąd, kanalizację, wodociągi, gazociągi.

A jeśli już jesteśmy przy kosztach…

To ile kosztuje nas chaos przestrzenny?

Trudno dokładnie oszacować skalę problemu, gdyż z roku na rok problem nie znika, a jedynie wprowadza nowe problemy i ograniczenia. Wspomniana już kwestia budowy i utrzymania dróg lokalnych i konieczność doprowadzenia mediów jest ponad dwukrotnie wyższa na terenach podmiejskich niż w miastach!

Według raportu Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk z 2018r. wydano aż 51mld zł na budowę infrastruktury technicznej (bez dróg), która wynika z chaosu przestrzennego. Na samą budowę dróg przewiduje się wydatek rzędu bagatela 40,8mld zł. Ten sam raport wskazuje, że w Polsce jest 68 stref podmiejskich (wokół miast powyżej 20 000 mieszkańców), których długość sieci wodociągowej w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest aż pięciokrotnie wyższa niż w miastach.

Koszty związane z chaosem przestrzennym nie kończą się na wspomnianych aspektach. Przy tak rozproszonej zabudowie zwiększa się również cena transportu odpadów i dostarczania produktów. Same koszty dojazdów do pracy, godziny spędzone w korkach, konieczność posiadania własnego samochodu, a czasami dwóch, aby sprostać odległości dzielącej od stref zurbanizowanych.

Poruszany coraz chętniej w mediach problem braku transportu publicznego również ma swoje uzasadnienie w bezładzie przestrzennym. Za transport publiczny odpowiedzialne są samorządy gminne, a sytuacja budżetowa w znacznej mierze nie pozwala na zorganizowanie autobusów. Taka sytuacja jest wręcz niebezpieczna dla osób starszych, dzieci i osób nieposiadających czynnego prawa jazdy.

Wspomniane koszty będą coraz wyższe i będą rosły, a niestety najbardziej dotknięci skalą problemu są obywatele.

Kto ponosi odpowiedzialność za brak ładu przestrzennego?

Odpowiedzialność za zaistniały stan rzeczy powinniśmy ponieść wszyscy. Niestety z punktu widzenia planowania należałoby zacząć od zmiany mentalności Polaków, czyli mniej dla siebie, więcej dla społeczeństwa. Podstawowym problemem jest brak edukacji już na wczesnym etapie wychowania. Uczniowie powinni być wprowadzani w tematy społeczne od najmłodszych lat. W szkołach powinniśmy uczyć się, czym jest ład przestrzenny, czym jest przestrzeń i jaką wartość ma dla każdego człowieka oraz jak ją odpowiedzialnie wykorzystać. W dobie zbliżającej się katastrofy klimatycznej brak jest programów edukacyjnych, które nastawione będą na dbałość o środowisko.

Nie można jednak obarczać odpowiedzialnością wyłącznie mieszkańców. Aby racjonalnie gospodarować przestrzenią potrzebne są gruntowne zmiany na poziomie administracyjnym. Jednym z takich działań jest ochrona gruntów rolnych i leśnych przed przekształceniem na tereny przeznaczone pod zabudowę. Oddawanie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne ma druzgocące skutki. Rolnik zachęcony szybkim zdobyciem gotówki nie zastanawia się, czy na polu, na którym jeszcze rok wcześniej rosła pszenica, za dwa lata nie powstanie magazyn. Praca na roli jest w Polsce nieopłacalna, a wykonywanie zawodu rolnika w części społeczeństwa kojarzone jest z biedą i życiem na granicy ubóstwa. Niestety w części kraju taka mentalność ma swoje uzasadnienie. Zmieniająca się władza, co rusz wykorzystuje elektorat rolniczy do wygrania kolejnych wyborów. W zamian obiecują marne profity, które często w ogóle nie są realizowane.

Przy okazji warto wspomnieć, że tylko w 2020r. powierzchnia gruntów rolnych, dla których zmieniono w planach przeznaczenie na nierolnicze wynosiła 345 012ha, a powierzchnia gruntów leśnych – 63 232ha. Poniżej przedstawiono tabele, która odnosi się do zmian zachodzących w poszczególnych województwach w roku 2010 i 2020.

Należy również wspomnieć o odpowiedzialności zbiorowej urzędników i rządu za absurdalne i często nieprzemyślane decyzje inwestycyjne. Wydając kolejne „wuzetki” na budowę domów i innych obiektów budowlanych, w tym instytucji publicznych, w miejscach, które się do tego nie nadają, narażają przestrzeń na jeszcze większy chaos przestrzenny. Niestety, władza nie robi praktycznie nic z tym szkodliwym prawem urbanistycznym.

źródło: opracowanie własne na postawie danych z GUS - łączna powierzchnia gruntów rolnych i leśnych, dla których zmieniono w planach przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne

 No to może istnieje jakieś remedium na brak ładu przestrzennego?

Przede wszystkim należałoby wypracować pewien kompromis między interesem lokalnej społeczności, czyli dostępem do infrastruktury technicznej, usług, transportu i oświaty, a interesami, które gwarantują rozwój gminie – dochody podatkowe, miejsca pracy, zachowanie wartości przyrodniczych, estetycznych i historycznych regionu.

Pierwszym zasadniczym krokiem jest zmiana podejścia urzędników do wydawania decyzji o pozwolenia na budowę. Większa analiza wniosków na pewno pozytywnie wpłynęłaby na ład przestrzenny. Niestety konieczna byłoby również zmiana systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Eksperci zalecają zmiany w finansowaniu dokumentów planistycznych, aktualizacji dokumentów oraz koniecznością wprowadzenia studiów i planów miejscowych do zasobu cyfrowego. Należałoby również zwiększyć ilość i jakość opracowań planistycznych zaczynając od obszarów objętych ochroną przyrody, zabytków oraz terenów przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego. Należy ograniczyć możliwość budowy na obszarach zagrożonych zalewaniem.

Monika Ojczyk

Analityk rynku nieruchomości, geodetka, specjalistka w zakresie prawa nieruchomości.

#mpzp#EGIB#cechy terenu#studium#programy rządowe

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1