Czynsze dzierżawne pod farmy wiatrowe w 2025 roku

W 2025 roku dzierżawa gruntów pod farmy wiatrowe w Polsce nadal zyskuje na popularności, stając się atrakcyjnym źródłem dochodu dla właścicieli gruntów rolnych. Wysokość czynszów dzierżawnych w tym sektorze znacząco wzrosła w porównaniu do lat poprzednich, co jest efektem rosnącego zapotrzebowania na odnawialne źródła energii (OZE) oraz większej efektywności nowoczesnych turbin wiatrowych. W niniejszym artykule przyjrzymy się, jak zmieniały się stawki czynszów w 2025 roku, jakie czynniki wpływają na ich wysokość oraz jakie modele rozliczeń są stosowane w umowach dzierżawy.

Wzrost czynszów dzierżawnych w 2025 roku

Na przełomie 2023 i 2024 roku właściciele gruntów, na których można było wybudować większe instalacje wiatrowe, mogli liczyć na dochody rzędu 100–120 tys. zł rocznie. W przeliczeniu na hektar, średnie stawki wynosiły od 35 do 60 tys. zł rocznie, w zależności od liczby turbin możliwych do postawienia na danej działce. W 2025 roku obserwujemy dalszy wzrost tych kwot. Jednak rolnik posiadający odpowiednie grunty może obecnie zarobić od 80 tys. do nawet 200 tys. zł rocznie za jedną turbinę wiatrową, przy czym stawki te dotyczą przede wszystkim modelu ryczałtowego. Jednakże należy zachować ostrożność – kwoty rzędu 200 tys. zł za turbinę mogą być zawyżane przez inwestorów w celu przyciągnięcia zainteresowania.

W porównaniu do danych z mediów, które podają stawki na poziomie 30–50 tys. zł za turbinę w 2025 roku, rzeczywiste kwoty są znacznie wyższe. Informacje te wydają się nieaktualne, ponieważ już w 2023 roku prezes Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej (PSEW) wskazywał na średnie stawki 35–60 tys. zł za hektar rocznie, co potwierdza dynamiczny wzrost kosztów dzierżawy w kolejnych latach.

Czynniki wpływające na wysokość czynszu

Wysokość czynszu dzierżawnego pod farmy wiatrowe zależy od kilku kluczowych czynników:

• Lokalizacja i dostęp do infrastruktury energetycznej: Działki położone blisko głównych punktów zasilania (GPZ) lub linii wysokiego napięcia są bardziej atrakcyjne, co przekłada się na wyższe stawki. Bliskość infrastruktury redukuje koszty przyłączenia farmy do sieci, co zwiększa jej rentowność dla inwestora.
• Powierzchnia i ukształtowanie terenu: Większe działki, umożliwiające instalację kilku turbin, generują wyższe dochody. Na jednym hektarze można zazwyczaj postawić jedną lub maksymalnie dwie większe turbiny wiatrowe (o mocy 4–6 MW), co wpływa na całkowity przychód z dzierżawy. Płaski teren bez zacienienia jest preferowany, ponieważ ułatwia instalację i zwiększa efektywność energetyczną.
• Moc turbin wiatrowych: Nowoczesne turbiny o większej mocy (np. 4–6 MW) generują wyższe przychody dla inwestorów, co pozwala im oferować wyższe czynsze. Im wyższa moc instalacji, tym większy potencjalny zysk dla właściciela gruntu.
• Klasa gruntu i regulacje prawne: Grunty rolne klasy IV–VI oraz nieużytki są najczęściej wybierane pod farmy wiatrowe, ponieważ nie podlegają ścisłej ochronie. W przypadku gruntów klasy I–III wymagane jest odrolnienie, co może skomplikować i wydłużyć proces inwestycyjny.
• Model rozliczenia czynszu: Sposób naliczania czynszu ma kluczowe znaczenie dla ostatecznych dochodów. Różne modele rozliczeń oferują odmienne poziomy stabilności i potencjalnych zysków.

Modele rozliczeń czynszu dzierżawnego

W 2025 roku stosuje się trzy główne modele rozliczeń czynszu za dzierżawę gruntów pod farmy wiatrowe:

1. Czynsz stały ryczałtowy: Właściciel gruntu otrzymuje z góry ustaloną kwotę rocznie, niezależnie od wyników produkcji energii. Model ten zapewnia przewidywalność dochodów, ale kluczowe jest włączenie zapisów o waloryzacji czynszu (np. na podstawie wskaźnika inflacji GUS), aby chronić właściciela przed spadkiem wartości pieniądza w trakcie wieloletniej umowy, która zazwyczaj trwa 29 lat.
2. Czynsz zmienny (procentowy): W tym modelu wysokość czynszu zależy od przychodów lub zysków generowanych przez farmę wiatrową. Jest to korzystne w okresach wysokich cen energii, ale niesie ryzyko w przypadku niższej efektywności instalacji. Często czynsz jest powiązany z mocą farmy (np. stawka za 1 MW zainstalowanej mocy).
3. Model mieszany: Coraz popularniejszy, łączy stałą kwotę podstawową z dodatkowym procentem od przychodów lub stawką za MW mocy. Gwarantuje minimalny dochód, jednocześnie dając szansę na wyższe zyski w okresach dobrej koniunktury na rynku energii.

Każdy z tych modeli ma swoje zalety i wady. Model ryczałtowy zapewnia stabilność, ale może ograniczać zyski w porównaniu do modelu zmiennego w okresach wysokich cen energii. Model mieszany jest kompromisem, łącząc bezpieczeństwo z potencjalnymi korzyściami.

Opłaty postojowe i inne aspekty umów

Ważnym elementem umów dzierżawy jest tzw. opłata postojowa, wypłacana w okresie, gdy farma wiatrowa nie jest jeszcze uruchomiona (np. podczas uzyskiwania pozwoleń lub budowy, co może trwać nawet do 8 lat). Stawki te są znacznie niższe, zwykle od 300 do 1000 zł rocznie za hektar, i mają na celu zrekompensować „zamrożenie” gruntów oraz motywować inwestora do szybkiej realizacji projektu.

Długoterminowy charakter umów (25–30 lat) wymaga szczególnej uwagi przy ich podpisywaniu. Warto skonsultować umowę z prawnikiem, aby zabezpieczyć interesy właściciela gruntu. Kluczowe zapisy to m.in.:

• Waloryzacja czynszu w oparciu o inflację.
• Zabezpieczenie płatności, np. poprzez gwarancje bankowe lub oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
• Odpowiedzialność inwestora za podatki i koszty rekultywacji terenu po zakończeniu dzierżawy.
• Warunki rozwiązania umowy w przypadku nieterminowych płatności.

Sprawdź mapę zasięgów 500 metrów wiatraków od domów

Dzięki mapie dostępnej w Geoportalu Krajowym Na Mapie,  sprawdzisz miejsca, gdzie mogą powstać elektrownie wiatrowe. 

Dlaczego dane o stawkach mogą się różnić?

Różnice w podawanych stawkach wynikają z kilku czynników. Po pierwsze, media często opierają się na nieaktualnych danych lub uogólnieniach, które nie uwzględniają specyfiki poszczególnych inwestycji. Po drugie, stawki zależą od indywidualnych negocjacji oraz atrakcyjności działki. Grunty w korzystnych lokalizacjach, z dostępem do infrastruktury i możliwością instalacji większych turbin, osiągają wyższe ceny. Po trzecie, różne modele rozliczeń (ryczałtowy, procentowy, mieszany) generują różne poziomy dochodów, co może wprowadzać zamieszanie w publikowanych danych.

Korzyści dodatkowe

Dzierżawa gruntów pod farmy wiatrowe ma także inne zalety. Wokół turbin można kontynuować produkcję rolną, np. wypas zwierząt czy uprawę roślin, co zwiększa opłacalność inwestycji. Ponadto farmy wiatrowe przyczyniają się do lokalnego rozwoju poprzez podatki płacone przez inwestorów oraz poprawę stanu środowiska dzięki produkcji zielonej energii.

Podsumowanie

W 2025 roku dzierżawa gruntów pod farmy wiatrowe w Polsce oferuje właścicielom atrakcyjne możliwości zarobku, z potencjalnymi stawkami sięgającymi 80–200 tys. zł rocznie za turbinę w modelu ryczałtowym. Kluczowe dla maksymalizacji zysków jest wybranie odpowiedniego modelu rozliczenia, negocjacje warunków umowy oraz uwzględnienie takich czynników jak lokalizacja, moc turbin i dostęp do infrastruktury. Właściciele gruntów powinni jednak zachować czujność i skonsultować umowy z prawnikami, aby uniknąć niekorzystnych zapisów i zabezpieczyć swoje interesy na kolejne dekady.