Dzierżawa gruntów pod farmy fotowoltaiczne w 2025 roku

Dzierżawa słabszej jakości gruntów pod instalacje odnawialnych źródeł energii (OZE), takich jak farmy fotowoltaiczne, staje się coraz bardziej popularnym sposobem na zapewnienie stabilnego i przewidywalnego przychodu w gospodarstwach rolnych. W 2025 roku rynek dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę w Polsce dynamicznie się rozwija, a stawki czynszu osiągają rekordowe poziomy. Jak zmieniły się wysokości czynszów dzierżawnych w 2025 roku i od czego zależy ich wysokość? Oto kluczowe informacje.

Dzierżawa słabszej jakości gruntów pod farmy fotowoltaiczne stanowi atrakcyjne źródło stabilnego dochodu dla rolników w Polsce.
W 2025 roku stawki czynszu dzierżawnego wzrosły do 15–25 tys. zł/ha/rok, w zależności od lokalizacji, klasy gruntu i modelu rozliczenia.
Kluczowe czynniki wpływające na wysokość czynszu to bliskość infrastruktury energetycznej, wielkość działki oraz warunki terenowe.
Modele rozliczeń obejmują czynsz stały, zmienny (procentowy) oraz mieszany, z których każdy ma swoje wady i zalety.
Właściciele gruntów powinni dokładnie analizować umowy, zwracając uwagę na waloryzację czynszu, opłaty postojowe i obowiązki związane z rekultywacją terenu.

Wzrost stawek czynszu w 2025 roku

Jeszcze na początku 2022 roku oferty dzierżawy gruntów pod farmy fotowoltaiczne sięgały średnio 15 tys. zł za hektar rocznie, pod warunkiem że działka spełniała określone wymagania. W 2023 roku stawki te wzrosły do poziomu 16–20 tys. zł/ha/rok. W 2024 roku, po uruchomieniu instalacji fotowoltaicznych, czynsze wahały się od 15 tys. zł do 22 tys. zł/ha/rok, w zależności od atrakcyjności działki.

W 2025 roku obserwujemy dalszy wzrost stawek. Według najnowszych danych, za dzierżawę 1 hektara gruntu pod farmę fotowoltaiczną można zarobić nawet do 25 tys. zł rocznie. Warto jednak zaznaczyć, że kwota ta jest często podawana jako maksymalna, mająca na celu przyciągnięcie rolników do współpracy. Realne, wynegocjowane stawki mogą być nieco niższe i zależą od wielu czynników, takich jak lokalizacja, klasa gruntu czy bliskość infrastruktury energetycznej. W atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie w centralnej i zachodniej Polsce, stawki mogą sięgać 18–20 tys. zł/ha/rok, choć niektóre źródła wskazują, że dane te mogą być niedoszacowane i odnoszą się do lat 2023–2024.

Od czego zależy wysokość czynszu dzierżawnego?

Wysokość czynszu za dzierżawę gruntów pod farmy fotowoltaiczne w 2025 roku jest determinowana przez kilka kluczowych czynników:

Klasa gruntu: Grunty rolne klasy IV, V i VI oraz nieużytki są najbardziej pożądane pod inwestycje fotowoltaiczne, ponieważ ich wartość rolnicza jest niższa. Grunty wyższych klas (I–III) są mniej atrakcyjne, co może obniżać oferowany czynsz.
Lokalizacja i bliskość infrastruktury energetycznej: Działki położone w pobliżu linii średniego napięcia (15 kV) lub głównych punktów zasilania (GPZ), szczególnie w odległości do 3 km, są bardziej wartościowe. Bliskość infrastruktury zmniejsza koszty przyłączenia farmy do sieci, co pozwala inwestorom oferować wyższe stawki.
Wielkość działki: Większe areały, szczególnie powyżej 10–20 hektarów, są bardziej ekonomiczne dla inwestorów, co może skutkować wyższymi stawkami czynszu. Minimalna powierzchnia działki pod farmę fotowoltaiczną to zazwyczaj 1–2 hektary.
Nasłonecznienie i ukształtowanie terenu: Działki o płaskim lub lekko nachylonym terenie, z ekspozycją południową i bez zacienienia (np. przez budynki czy drzewa), są bardziej efektywne energetycznie, co zwiększa ich wartość.
Status prawny i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP): Grunty objęte MPZP z przeznaczeniem pod OZE są bardziej atrakcyjne. Brak MPZP lub konieczność zmiany przeznaczenia gruntu może wydłużyć proces inwestycyjny i obniżyć stawki.
Model rozliczenia czynszu: Wysokość dochodów zależy również od wybranego modelu rozliczenia:

Czynsz stały ryczałtowy: Zapewnia przewidywalną kwotę roczną, niezależną od produkcji energii. Ważne jest, aby umowa zawierała zapisy o waloryzacji czynszu (np. o wskaźnik inflacji GUS), aby chronić wartość przychodów w długim okresie.
Czynsz zmienny (procentowy): Zależy od przychodów lub zysków inwestora z produkcji energii. Wyższe zyski z farmy oznaczają wyższy czynsz, ale model ten niesie większe ryzyko zmienności dochodów.
Czynsz zależny od mocy (MW): Opłata jest kalkulowana na podstawie zainstalowanej mocy farmy. Im większa moc, tym wyższy czynsz.
Model mieszany: Łączy stałą kwotę minimalną z dodatkowym procentem od przychodów lub stawką za MW. Daje pewność minimalnych wpływów i szansę na wyższe zyski przy efektywnej pracy instalacji.

Opłata postojowa – co to jest?

W okresie przygotowawczym, gdy farma fotowoltaiczna nie jest jeszcze uruchomiona, właściciel gruntu może otrzymywać tzw. opłatę postojową. Wynosi ona zazwyczaj od 300 do 1000 zł/ha/rok i ma na celu zrekompensować „zamrożenie” gruntu pod przyszłą inwestycję. Opłata ta jest znacznie niższa niż pełny czynsz, ale motywuje inwestora do szybszej realizacji projektu, który może trwać nawet do 8 lat w przypadku dużych instalacji, takich jak farmy wiatrowe.

Przeczytaj także:

Budowa farmy fotowoltaicznej, czyli sposób na Twoją działkę rolną

Na co zwrócić uwagę w umowie?

Umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne są zazwyczaj zawierane na 25–30 lat, co odpowiada żywotności instalacji. Aby zmaksymalizować korzyści i uniknąć problemów, warto dokładnie przeanalizować umowę, najlepiej z pomocą prawnika. Kluczowe aspekty to:

Waloryzacja czynszu: Zapisy o corocznej indeksacji czynszu o wskaźnik inflacji chronią przed spadkiem wartości pieniądza.
Obowiązki stron: Inwestor powinien pokrywać koszty podatków (np. od nieruchomości), ubezpieczenia i utrzymania instalacji. Właściciel gruntu powinien zapewnić dostęp do działki i nie zakłócać eksploatacji farmy.
Demontaż i rekultywacja: Umowa powinna zobowiązywać inwestora do usunięcia paneli i przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego po zakończeniu dzierżawy.
Możliwość rozwiązania umowy: Ważne są zapisy umożliwiające rozwiązanie umowy w przypadku zaległości w płatnościach lub niewywiązania się inwestora z obowiązków.
Minimalna powierzchnia i podatki: Umowa powinna określać minimalną powierzchnię, za którą płacony jest czynsz, oraz jasno wskazywać, kto ponosi koszty podatków.

Sprawdź nasłonecznienie swojej działki z OnGeo.pl

Planujesz dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną? Skorzystaj z Raportów OnGeo.pl! W raporcie znajdziesz szczegółową mapę solarną dla Twojej działki. Dowiesz się, jakie jest nasłonecznienie terenu i dachu, a także zobaczysz miejsca z najmniejszym dostępem do światła słonecznego. Wszystkie kluczowe informacje znajdziesz w jednym miejscu – sprawdź szczegóły na OnGeo.pl. To proste i szybkie!

Zobacz: Przykładowy Raport o terenie

Dlaczego dane o stawkach są zróżnicowane?

Niektóre źródła sugerują, że stawki w 2025 roku wynoszą zaledwie 5–7,5 tys. zł/ha/rok, co jest znacząco niższe od maksymalnych kwot 18–25 tys. zł/ha/rok. Rozbieżności wynikają z różnic w metodologii naliczania czynszu, lokalizacji działek oraz aktualności danych. Część publikacji może odnosić się do stawek z lat 2023–2024, które nie uwzględniają obecnego wzrostu cen spowodowanego inflacją i rosnącym popytem na grunty pod OZE. Dodatkowo, oferty maksymalnych stawek często mają charakter marketingowy, a finalna kwota zależy od negocjacji i specyfiki działki.

Podsumowanie

Dzierżawa gruntów pod farmy fotowoltaiczne w 2025 roku to atrakcyjna opcja dla właścicieli słabszej jakości gruntów, oferująca stabilny dochód przez kilkadziesiąt lat. Stawki czynszu wzrosły do poziomu 15–25 tys. zł/ha/rok, przy czym najwyższe kwoty dotyczą działek w centralnej i zachodniej Polsce, blisko infrastruktury energetycznej. Kluczowe dla opłacalności jest wybranie odpowiedniego modelu rozliczenia oraz dokładne przeanalizowanie umowy. Właściciele gruntów powinni zwrócić uwagę na zapisy dotyczące waloryzacji, podatków i rekultywacji terenu, aby zmaksymalizować zyski i zabezpieczyć swoje interesy.