Klasa ziemi - w jaki sposób ogranicza możliwości budowy

Klasyfikacja gleb pod względem ich przydatności i wartości użytkowej wyraża się w klasach bonitacyjnych. W oparciu o kryteria, takie jak m.in. żyzność gleby, stosunki wodne w glebie, trudność w uprawie i rzeźbę terenu, przyporządkowuje się pewien obszar gruntu do jednej z 6 klas gleb gruntów ornych lub jednej z 6 klas gleb użytków zielonych. Klasy ziemi mają znaczenie w procesie planowania przestrzennego i wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że w zależności od klasy ziemi, mogą obowiązywać różne ograniczenia dotyczące budowy. 

Co oznacza pojęcie “klasa ziemi”?

Klasy ziemi rolnej to system klasyfikacji gleb oparty na ich jakości i zdolności do produkcji roślinnej. Koncepcja ta została opracowana przez Międzynarodową Unię Nauk Rolniczych i Leśnych (IUSS), a stosowana jest na całym świecie.

Klasyfikacja ta ma na celu pomóc w optymalnym wykorzystaniu zasobów naturalnych, w szczególności gleby, oraz w ochronie środowiska naturalnego. W Polsce wyróżnia się 6 klas bonitacyjnych w przypadku gruntów ornych (od I do VI i VIz, w tym IIIa i IIIb oraz IVa i IVb). Gleby najwyższej jakości są zaliczane do klasy I, najsłabsze do VI. VIz sugeruje stopień ich zalesienia.

Klasy ziemi mają znaczenie w procesie planowania przestrzennego i wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że w zależności od klasy ziemi, mogą obowiązywać różne ograniczenia dotyczące budowy. Przykładowo, jeśli posiadasz działkę, której klasa gleby określona jest jako bardzo dobra - klasa I i II - będziesz miał/a problem z otrzymaniem pozwolenia na budowę. 

Sprawdź klasę ziemi w OnGeo.pl

W Raporcie o Terenie OnGeo.pl możesz sprawdzić klasę bonitacyjną gruntu dla swojej działki. Ponadto otrzymasz kontury klasoużytków i ich oznaczenie na mapie, a dodatkowo wszystkie informacje zostaną przedstawione zbiorczo w formie tabelarycznej. 

Pamiętaj jednak, że dane pobierane są bezpośrednio z baz danych urzędów powiatów i miast, dlatego ich dostępność uzależniona jest od portali samorządowych. Sprawdź nas! Zdiagnozuj swoją działkę bez wychodzenia z domu, samodzielnie i w zaledwie 5 minut!

W jaki sposób klasa ziemi ogranicza możliwości budowy?

Zacznijmy od tego, że aby otrzymać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, musisz spełnić łącznie pięć wymagań uwzględnionych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeden z nich mówi, że wydanie WZ możliwe jest wyłącznie, gdy:

Grunty, które w klasyfikacji bonitacyjnej określone są jako I lub II klasa ziemi, wymagają procedury odrolnienia, czyli zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. 

I, II i IIIa klasa ziemi - ograniczenia możliwości zabudowy

Jeśli Twoja działka położona jest na wysokiej jakości glebie, wówczas, aby uzyskać decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej takich gruntów, wymagana jest zgoda ministra rolnictwa i rozwoju wsi. 

Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych możliwe jest odrolnienie przede wszystkim gruntów zaklasyfikowanych jako nieużytki oraz grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – np. klasy IV, V lub VI. Procedura odrolnienia może być kosztowna i długotrwała. Na oficjalnej stronie biznes.gov.pl znajdziemy informację, że za odrolnienie 1 ha gruntu I klasy ziemi zapłacisz 437 175 zł*, a za II klasę ziemi - 378 885 zł*. Proces przekształcenia działki może potrwać nawet rok. 

*Nie musisz ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli chcesz przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego. 

Oczywiście trzeba wspomnieć też o wyjątkach. Przede wszystkim procedura odrolnienia dotyczy osób, które nie są rolnikami i nie prowadzą działalności rolnej na gruncie. Rolnik może wygospodarować część ziemi na potrzeby mieszkaniowe i wybudować na niej dom, jeśli tylko posiada działkę o wymaganej powierzchni. Powierzchnia ta ustalana jest przez władze lokalne i może różnić się w zależności od regionu kraju. Budynek mieszkalny musi być jednak zbudowany wraz z budynkami gospodarczymi, w tak zwanej zabudowie zagrodowej. 

Jeśli chodzi o ograniczenia wynikające z warunków geologiczno-budowlanych dla gruntów klas I i II, to takie praktycznie nie występują. Gleby te są solidne, trwałe i zapewniają solidną podstawę pod fundamenty. Nie wymagają dodatkowych działań - wzmocnienia podłoża, odwodnienia, melioracji itd. 

W przypadku terenów, na których głównie znajdują się pola uprawne, może wystąpić problem związany z dostępem do mediów i drogi publicznej. Pamiętaj, że zapewnienie odpowiedniej infrastruktury technicznej przed budową jest jednym z wymagań starania się o pozwolenie na budowę, dlatego zawsze zdiagnozuj działkę przez budową. Możesz to zrobić w OnGeo.pl. 

IIIb klasa ziemi - ograniczenia możliwości zabudowy

Klasa IIIb jest mniej urodzajna niż klasa I i II i niewątpliwie bardziej nadają się pod zabudowę. Jednak ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych mówi, że przekształcenie tego rodzaju gruntu na działkę budowlaną również wymaga pozwolenia ministra rolnictwa i rozwoju wsi (z pominięciem wyjątków, o których mowa wyżej). 

Jeśli chodzi o właściwości fizyczne i chemiczne terenów, gdzie występują gleby III klasy, to niestety wraz ze spadkiem jakości, spada również ich zdolność retencyjna. Gleby te odznaczają się dużym wahaniem poziomu wody w zależności od opadów atmosferycznych. Na glebach tej klasy można już zaobserwować procesy ich degradacji. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim, jeśli zamierzasz budować dom na gruntach III klasy, koniecznie wykonaj szczegółowe badania geologiczne gruntu! Badanie gruntu pod budowę domu pozwoli określić właściwości gruntu, czyli m.in. nośność i stabilność, co jest istotne dla zapewnienia bezpieczeństwa i trwałości budynku. 

IV, V i IV klasa ziemi - ograniczenia możliwości zabudowy

Grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – klasy IV, V lub VI, nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. W takim przypadku decyzja o przekształceniu działki rolnej w budowlaną wydawana jest przez lokalną władzę – urząd miasta lub gminy. 

Warunki budowlane geologiczne dla budowy na gruntach klasy IV, V i VI zazwyczaj wymagają bardziej szczegółowych badań geologicznych i geotechnicznych, które określają właściwości i warunki gruntowe na danym terenie. Istnieje ryzyko, że na takiej ziemi występują zagrożenia geologiczne, takie jak osuwiska, erozja a także zagrożenia związane z podtopieniami okresowymi lub terenem zalewowym. Dlatego też, przed rozpoczęciem budowy na takiej działce, konieczne jest wykonanie szczegółowych badań geologicznych oraz sporządzenie dokumentacji geotechnicznej.

W przypadku gruntów klasy IV, V i VI konieczne jest również stosowanie dodatkowych środków ochrony przed wilgocią, np. hydroizolacji, oraz odpowiedniego drenażu. Należy również zwrócić uwagę na to, że budowa na takich gruntach może być bardziej kosztowna i czasochłonna.