Jakie rodzaje działek gruntowych występują na polskim rynku? Jakie jest ich przeznaczenie, wartość i jakie dają możliwości? Jaki dokument określa klasyfikację działek w Polsce? W niniejszym artykule znajdziesz najważniejsze informacje o rodzajach działek na polskim rynku nieruchomości.
Rodzaje działek gruntowych - klasyfikacja
![Rodzaje działek gruntowych](https://blog.ongeo.pl/uploads/large_Rodzaje_dzialek_gruntowych_ongeo_2162ce27e5.jpg)
- Podstawowe rodzaje działek gruntowych to: działki rolne, działki budowlane, działki siedliskowe, działki inwestycyjne, działki rekreacyjne, działki leśne.
- Planując inwestycję pierwszą informacją, jaką należy zweryfikować jest przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Podstawa prawna - klasyfikacja działek gruntowych
Dokumentem określającym rodzaje, przeznaczenie i warunki zabudowy danej działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Stanowi on akt prawa miejscowego i uchwalany jest przez Radę Gminy. O tym co zawiera plan miejscowy i w jakich sytuacjach informacje w nim zawarte mogą być przydatne znajdziesz w artykułach Jak powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – podstawowe informacje.
W przypadku planowania inwestycji na działce warto wiedzieć jakie prawa ma jej właściciel. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. można przeczytać, że każdy ma prawo do:
” 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. “
O tym, dlaczego przed rozpoczęciem inwestycji warto zapoznać się z planem miejscowym przeczytasz w artykule Plan zagospodarowania przestrzennego – dlaczego warto sprawdzić.
Rodzaje działek gruntowych podstawowa klasyfikacja
Działki rolne
Definicja działki rolnej została opisana w ustawie o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r. Wynika z niej, że działki rolne to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, za wyjątkiem gruntów zajętych pod prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Działki rolne są obecnie najtańszymi działkami w Polsce. W przypadku chęci zabudowy gruntu rolnego trzeba uzyskać zgodę na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej – więcej informacji w tym temacie znajdziesz w artykule Jak odrolnić działkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną.
Oznaczenia działek rolnych to:
Użytki rolne:
R – grunty orne
S – sady
Ł – łąki trwałe
Ps – pastwiska trwałe
Br – grunty rolne zabudowane
Wsr – grunty pod stawami
W – grunty pod rowami
Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych
Oznaczenia stosowane w MPZP:
R – tereny rolnicze
RM – tereny zabudowy zagrodowej
RU – tereny obsługi produkcji rolniczej
![rodzaje](/uploads/dzialka_rolna_ongeo_68fc39f73c.jpg)
Działki siedliskowe
Działki siedliskowe noszą także miano zabudowy zagrodowej. Ich właścicielami są osoby, które posiadają status rolnika lub prawo do wykonywania tego zawodu. Najczęściej na takich terenach powstają budynki wchodzące w skład gospodarstwa (stodoły, obory itp.) stanowiące nieodłączny element gruntów rolnych.
Budowa domu na działce siedliskowej jest możliwa, ale musi być zgodna z wytycznymi opisanymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego danej gminy, który określa powierzchnię zabudowy siedliskowej. Duże znaczenie w tym przypadku ma wielkość działki – jeśli jest ona mniejsza od określonej w MPZP ciężko będzie uzyskać pozwolenie na budowę. Natomiast w przypadku, kiedy gmina nie posiada planu miejscowego można starać się o uzyskanie warunków zabudowy dla siedliska. Jest to możliwe jedynie, gdy mamy do czynienia z działką, która posiada uzbrojenie terenu, dostęp do drogi publicznej oraz działka z nią sąsiadująca jest zabudowana. Wymogi te nie są egzekwowane, kiedy wielkość gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie – zwolnienie jest dokonywane na mocy uchwały rady gminy.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki te są podporządkowane do terenów rolnych i oznaczane symbolem RM – tereny zabudowy zagrodowej.
Działki budowlane
Są to nieruchomości gruntowe przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy na cele budowlane. Według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działką budowlaną jest grunt, którego “wielkość, cechy geometryczne, dostęp do progi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. Działki budowlane – jak sama nazwa wskazuje – są gotowe pod zabudowę. Warunki techniczne do zakwalifikowania terenu pod działkę budowlaną zdefiniowano w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. Działki budowlane mają największą wartość i są najbardziej pożądane przez inwestorów i osoby planujące budowę domu.
W miejscowym planie działki budowlane podzielone są na kilka kategorii, zgodne z oznaczeniami:
Tereny zabudowy mieszkaniowej:
MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
Tereny zabudowy usługowej:
U – zabudowa usługowa
US – tereny sportu i rekreacji
UC – obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000m2
Natomiast w ewidencji gruntów i budynków są one oznaczane jako:
B – tereny mieszkaniowe
Ba – tereny przemysłowe
Bi – inne tereny zabudowane
Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy
Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
Działki inwestycyjne
Inaczej określane jako działki przemysłowe, to nieruchomości gruntowe przeznaczone w MPZP na cele inwestycyjno-przemysłowe. Według ewidencji gruntów i budynków są one jednym z rodzajów działek budowlanych. Zwykle znajdują się one w dużej odległości od aglomeracji ze względu na uciążliwości jakie mogą się z nimi wiązać. Są to tereny najczęściej składające się z kilku sąsiadujących działek gruntowych z przeznaczeniem na budowę magazynów, biurowców itp. Działki inwestycyjne i działki budowlane to najbardziej wartościowe rodzaje działek gruntowych.
Oznaczenia działek inwestycyjnych stosowane w ewidencji gruntów i budynków to:
Ba – tereny przemysłowe
Bi – inne tereny zabudowane
Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tereny techniczno-produkcyjne oznaczane są symbolami:
P – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów
PG – obszary i tereny górnicze
Działki rekreacyjne
Kolejny rodzaj działek budowlanych to działki przeznaczone w MPZP na tereny o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym. Wytyczne związane z zabudową takiej działki znajdują się w miejscowym planie danej gminy. Wybudowanie domu na takiej działce jest możliwe, jednakże problemem może okazać się zameldowanie.
Działki rekreacyjne w ewidencji gruntów i budynków oznaczane są symbolem Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, natomiast w MPZP US – tereny sportu i rekreacji.
![rodzaje](/uploads/dzialka_lesna_ongeo_4cf4e834d9.jpg)
Działki leśne
Zgodnie z ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 r. i ustawą o podatku leśnym z dnia 30 października 2002 r. działkami leśnymi są grunty leśne o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokrytej roślinnością typową dla lasu, związane z gospodarką leśną i sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy. Działki te, tak jak działki rolne, nie są przeznaczone pod zabudowę i są to dwa rodzaje działek gruntowych, które mają najniższą wartość. Tereny leśne mogą być przeznaczane na cele inwestycyjne niezwiązane z gospodarką leśną, jednakże tylko w nielicznych przypadkach. Informacje o możliwości odlesienia gruntu można uzyskać w nadleśnictwie właściwym do terenu na jakim działka się znajduje. Jednakże wszelkie inwestycje budowlane realizowane w pobliżu lasów wiążą się z przestrzeganiem przepisów m.in. o ochronie przeciwpożarowej i odległości od linii lasu – obowiązują zapisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.
W ewidencji gruntów i budynków lasy oznaczane są jako Ls, natomiast w MPZP stosowane są następujące oznaczenia:
Tereny zielone:
ZN – tereny zielone objęte ochroną przyrody
ZL – lasy
ZP – tereny zieleni urządzonej
ZD – tereny ogrodów działkowych
ZC – cmentarze
ZZ – obszary zagrożone powodzią
Rodzaje działek gruntowych – podsumowanie
Podział na rodzaje działek gruntowych obrazuje możliwości wykorzystania konkretnych terenów np. pod inwestycje budowlane. Niezależnie od rodzaju posiadanego gruntu, w pierwszej kolejności należy sprawdzić czy w danej gminie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli istnieje koniecznie należy zapoznać się z jego zapisami zarówno dotyczącymi przeznaczenia interesujących nas obszarów jak i ich warunków zabudowy.
Raport o terenie – sprawdź zanim kupisz!
Jeśli planujesz zakup działki pod inwestycję budowlaną i nie masz pewności czy dany grunt jest przystosowany do tego celu, wejdź na OnGeo.pl i wygeneruj raport o terenie bez wychodzenia z domu! Opis jak w czterech prostych krokach pozyskać pakiet danych o działce znajdziesz w artykule Jak wygenerować raport?
Aby dowiedzieć się więcej o informacjach zawartych w raporcie i dlaczego warto go wygenerować, obejrzyj poniższy filmik. Zapraszamy!
![Avatar: Klaudia Wąchała](/uploads/thumbnail_znak_ongeo_0764fac81b.png)
Redaktorka w serwisie OnGeo.pl
Zdiagnozuj działkę.
Wyszukaj na mapie!
- Nowe Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii dot. decyzji o warunkach zabudowy - weszło w życie
- Koniec okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej - kluczowe zmiany dla deweloperów
- Wzrost podatków od nieruchomości w 2025r.
- Horyzontalny Rozkład Jazdy. Nowe połączenia kolejowe w Polsce
- Kontrowersyjna propozycja wywłaszczenia nieruchomości na cele obronne
Dla właścicieli, kupujących i sprzedających - usługa dostarcza szybki i kompleksowy Raport o Działce. Odkryj kluczowe informacje w kilka chwil!