Rodzaje działek gruntowych - klasyfikacja

W dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości w Polsce, znajomość różnorodnych rodzajów działek gruntowych jest kluczowa dla każdego inwestora, dewelopera czy osoby planującej zakup własnego kawałka ziemi. Od działek rolnych, które stanowią fundament polskiego rolnictwa, po atrakcyjne tereny inwestycyjne, różnorodność ta otwiera przed nami wiele możliwości, ale także wiąże się z wieloma złożonymi regulacjami prawnymi.

W tym artykule przyjrzymy się najważniejszym rodzajom działek gruntowych występujących na polskim rynku oraz ich przeznaczeniu i wartości. Zrozumienie, jakie rodzaje gruntów można spotkać, jak są klasyfikowane i jakie mają możliwości zagospodarowania, jest niezbędne przed podjęciem decyzji o inwestycji. Nie można zapominać o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który stanowi podstawowy dokument regulujący zasady zabudowy i użytkowania gruntów.

Czy wiesz, jakie kryteria decydują o tym, czy dana działka może być wykorzystana do budowy domu, a może przeznaczona na działalność gospodarczą? Jakie oznaczenia skrywają się w dokumentach ewidencji gruntów i MPZP? Przekonaj się, jakie są główne rodzaje działek w Polsce i jak ich znajomość może wpłynąć na Twoje przyszłe inwestycje. 
 

Jakie rodzaje działek gruntowych występują na polskim rynku? Jakie jest ich przeznaczenie, wartość i jakie dają możliwości? Jaki dokument określa klasyfikację działek w Polsce? W niniejszym artykule znajdziesz najważniejsze informacje o rodzajach działek na polskim rynku nieruchomości.

Podstawa prawna - klasyfikacja działek gruntowych

Dokumentem określającym rodzaje, przeznaczenie i warunki zabudowy danej działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Stanowi on akt prawa miejscowego i uchwalany jest przez Radę Gminy. 

W przypadku planowania inwestycji na działce warto wiedzieć jakie prawa ma jej właściciel. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. można przeczytać, że każdy ma prawo do:

” 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. “

O tym, dlaczego przed rozpoczęciem inwestycji warto zapoznać się z planem miejscowym przeczytasz w artykule: Plan zagospodarowania przestrzennego – dlaczego warto sprawdzić.

Rodzaje działek gruntowych podstawowa klasyfikacja

Działki rolne

Definicja działki rolnej została opisana w ustawie o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r. Wynika z niej, że działki rolne to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, za wyjątkiem gruntów zajętych pod prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Działki rolne są obecnie najtańszymi działkami w Polsce. W przypadku chęci zabudowy gruntu rolnego trzeba uzyskać zgodę na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej – więcej informacji w tym temacie znajdziesz w artykule Jak odrolnić działkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną.

Oznaczenia działek rolnych to:

Użytki rolne:
R – grunty orne
S – sady
Ł – łąki trwałe
Ps – pastwiska trwałe
Br – grunty rolne zabudowane
Wsr – grunty pod stawami
W – grunty pod rowami
Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych
Oznaczenia stosowane w MPZP:
R – tereny rolnicze
RM – tereny zabudowy zagrodowej
RU – tereny obsługi produkcji rolniczej

Działki siedliskowe

Działki siedliskowe noszą także miano zabudowy zagrodowej. Ich właścicielami są osoby, które posiadają status rolnika lub prawo do wykonywania tego zawodu. Najczęściej na takich terenach powstają budynki wchodzące w skład gospodarstwa (stodoły, obory itp.) stanowiące nieodłączny element gruntów rolnych.

Budowa domu na działce siedliskowej jest możliwa, ale musi być zgodna z wytycznymi opisanymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego danej gminy, który określa powierzchnię zabudowy siedliskowej. Duże znaczenie w tym przypadku ma wielkość działki – jeśli jest ona mniejsza od określonej w MPZP ciężko będzie uzyskać pozwolenie na budowę. Natomiast w przypadku, kiedy gmina nie posiada planu miejscowego można starać się o uzyskanie warunków zabudowy dla siedliska. Jest to możliwe jedynie, gdy mamy do czynienia z działką, która posiada uzbrojenie terenu, dostęp do drogi publicznej oraz działka z nią sąsiadująca jest zabudowana. Wymogi te nie są egzekwowane, kiedy wielkość gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie – zwolnienie jest dokonywane na mocy uchwały rady gminy.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki te są podporządkowane do terenów rolnych i oznaczane symbolem RM – tereny zabudowy zagrodowej.

Działki budowlane

Są to nieruchomości gruntowe przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy na cele budowlane. Według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działką budowlaną jest grunt, którego “wielkość, cechy geometryczne, dostęp do progi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. Działka budowlana - jak sama nazwa wskazuje - jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, usługową lub przemysłową. Warunki techniczne do zakwalifikowania terenu pod działkę budowlaną zdefiniowano w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. Działki budowlane mają największą wartość i są najbardziej pożądane przez inwestorów i osoby planujące budowę domu.

W miejscowym planie działki budowlane podzielone są na kilka kategorii, zgodne z oznaczeniami:

Tereny zabudowy mieszkaniowej:
MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna

Tereny zabudowy usługowej:
U – zabudowa usługowa
US – tereny sportu i rekreacji
UC – obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000m2

Natomiast w ewidencji gruntów i budynków są one oznaczane jako:

B – tereny mieszkaniowe
Ba – tereny przemysłowe
Bi – inne tereny zabudowane
Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy
Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe

Działki inwestycyjne

Inaczej określane jako działki przemysłowe, to nieruchomości gruntowe przeznaczone w MPZP na cele inwestycyjno-przemysłowe. Według ewidencji gruntów i budynków są one jednym z rodzajów działek budowlanych. Zwykle znajdują się one w dużej odległości od aglomeracji ze względu na uciążliwości jakie mogą się z nimi wiązać. Są to tereny najczęściej składające się z kilku sąsiadujących działek gruntowych z przeznaczeniem na budowę magazynów, biurowców itp. Działki inwestycyjne i działki budowlane to najbardziej wartościowe rodzaje działek gruntowych.

Oznaczenia działek inwestycyjnych stosowane w ewidencji gruntów i budynków to:

Ba – tereny przemysłowe
Bi – inne tereny zabudowane
Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tereny techniczno-produkcyjne oznaczane są symbolami:

P – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów
PG – obszary i tereny górnicze

Działki rekreacyjne

Kolejny rodzaj działek budowlanych to działki przeznaczone w MPZP na tereny o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym. Wytyczne związane z zabudową takiej działki znajdują się w miejscowym planie danej gminy. Wybudowanie domu na takiej działce jest możliwe, jednakże problemem może okazać się zameldowanie.

Działki rekreacyjne w ewidencji gruntów i budynków oznaczane są symbolem Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, natomiast w MPZP US – tereny sportu i rekreacji.

Działki leśne

Zgodnie z ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 r. i ustawą o podatku leśnym z dnia 30 października 2002 r. działkami leśnymi są grunty leśne o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokrytej roślinnością typową dla lasu, związane z gospodarką leśną i sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy. Działki te, tak jak działki rolne, nie są przeznaczone pod zabudowę i są to dwa rodzaje działek gruntowych, które mają najniższą wartość. Tereny leśne mogą być przeznaczane na cele inwestycyjne niezwiązane z gospodarką leśną, jednakże tylko w nielicznych przypadkach. Informacje o możliwości odlesienia gruntu można uzyskać w nadleśnictwie właściwym do terenu na jakim działka się znajduje. Jednakże wszelkie inwestycje budowlane realizowane w pobliżu lasów wiążą się z przestrzeganiem przepisów m.in. o ochronie przeciwpożarowej i odległości od linii lasu – obowiązują zapisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.

W ewidencji gruntów i budynków lasy oznaczane są jako Ls, natomiast w MPZP stosowane są następujące oznaczenia:

Tereny zielone:
ZN – tereny zielone objęte ochroną przyrody
ZL – lasy
ZP – tereny zieleni urządzonej
ZD – tereny ogrodów działkowych
ZC – cmentarze
ZZ – obszary zagrożone powodzią

Rodzaje działek gruntowych – podsumowanie

Podział na rodzaje działek gruntowych obrazuje możliwości wykorzystania konkretnych terenów np. pod inwestycje budowlane. Niezależnie od rodzaju posiadanego gruntu, w pierwszej kolejności należy sprawdzić czy w danej gminie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli istnieje koniecznie należy zapoznać się z jego zapisami zarówno dotyczącymi przeznaczenia interesujących nas obszarów jak i ich warunków zabudowy.

Raport o terenie – sprawdź zanim kupisz!

Jeśli planujesz zakup działki pod inwestycję budowlaną i nie masz pewności czy dany grunt jest przystosowany do tego celu, wejdź na OnGeo.pl i wygeneruj Raport o terenie bez wychodzenia z domu! 

Raport o terenie to czytelny dokument zawierający ponad 50 stron informacji o dowolnie wybranej działce w Polsce. Usługa Raportu o terenie OnGeo.pl dostępna jest dla każdego OnLine, w zaledwie 5 minut możesz uzyskać komplet informacji o działce, w tym m.in:

• MPZP,
• dane o działce z EGiB, mapy geodezyjne, 
• uzbrojenie działki w media, 
• tereny powodziowe, 
• wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, 
• historia działki na zdjęciach lotniczych, 
• obszary ochrony przyrody, 
• zagrożenia i uciążliwości, 
• dostęp do usług, 
• wiele innych tematów. 

Aby dowiedzieć się więcej o informacjach zawartych w raporcie i dlaczego warto go wygenerować, obejrzyj poniższy filmik. Zapraszamy!