Grunty pod fotowoltaikę - klasa gruntu, odrolnienie, dzierżawa. Jak to teraz wygląda?

Grunty pod fotowoltaikę, a ściślej ujmując - grunty pod farmy fotowoltaiczne - to obecnie towar deficytowy. Wszystko dlatego, że nie wszystkie ziemie nadają się pod inwestycję OZE, gdyż ograniczenia wynikają głównie z przepisów prawa. Niemniej zainteresowanie właścicieli oddaniem gruntów pod te inwestycję utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Kilka miesięcy temu doszło do kluczowych zmian odnośnie odrolnienia gruntów w kontekście rozwoju fotowoltaiki. Obecnie procedowane przepisy mogą znacznie ograniczyć dostęp do gruntów, co może przełożyć się na wyhamowanie rozwoju farm fotowoltaicznych.

Grunty pod fotowoltaikę

Moc zainstalowana w polskiej fotowoltaice sięga już około 8,5 GW. Jest to obecnie największe w Polsce źródło energii bazujące na źródłach odnawialnych w miksie energetycznym pod względem mocy zainstalowanej. Od marca odnotowujemy w Polsce kolejne rekordy produkcji zielonej energii. Sprzyja nie tylko pogoda, ale także ostatni znaczny przyrost mikroinstalacji fotowoltaicznych, których liczba przekroczy najprawdopodobniej milion w kwietniu 2022 r. Mniejszość w sektorze energetyki słonecznej stanowią farmy fotowoltaiczne, które są obecnie wspierane w Polsce w ramach systemu aukcji OZE. Inwestorzy realizują też farmy fotowoltaiczne bez wsparcia publicznego.

Rozwój farm fotowoltaicznych jest ograniczony dostępnością gruntów, a niebawem mogą to być także nowe przepisy (nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planuje się na II kwartał 2022 roku. Regulacje zakładają, że duże instalacje OZE będą mogły być budowane wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Oddaniem gruntów w dzierżawę pod fotowoltaikę najczęściej interesują się rolnicy. To oni są najczęściej właścicielami znacznej powierzchni gruntów. Współpraca z inwestorem OZE może dać właścicielowi nieruchomości dużo korzyści, w szczególności dodatkowe dochody. Nierzadko rolnicy przechodzący na emerytury rozważają podjęcie współpracy z deweloperami farm fotowoltaicznych. Chociaż młodsi także postrzegają dzierżawę jako źródło pasywnego dochodu. Na portalach branżowych można dostrzec wiele ogłoszeń inwestorów poszukujących gruntów pod dzierżawę, ogłaszają się też sami rolnicy.

Grunty pod fotowoltaikę. Jakie grunty się nadają się pod fotowoltaikę?

Jakiego rodzaju grunty rolne można oddać w dzierżawę pod inwestycję w instalację fotowoltaiczną mając na uwadze obecny stan prawny? Jacek Kosiński wyjaśnia, że zgodnie z prawem pod inwestycje fotowoltaiczne można oddać grunty rolne, których zmiana przeznaczenia na inne cele nie wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Poza wyjątkami, co do zasady takiej zgody wymaga się dla użytków klasy I – III. Dlatego na farmy fotowoltaiczne przeznacza się grunty klasy IV i gorszych. I to na tych gruntach należy się w pierwszej kolejności koncentrować.

Najlepiej odrolnienić całą działkę rolną czy tylko jej część pod inwestycję fotowoltaiczną?

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 2021 roku (II SA/Łd 269/21) stwierdził, że inwestycja budowy farmy fotowoltaicznej wymaga odrolnienia całej działki, a nie jedynie tej jej części, która będzie faktycznie zabudowana. Jacek Kosiński wyjaśnia, że problem ten jest znany od dawna i dotyczy wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla działek ewidencyjnych gruntu o mieszanej klasie gleby.

Kosiński podkreśla, że ponieważ decyzja taka co do zasady umożliwi zmianę przeznaczenia gruntu, to nie może być wydana dla działki, która choćby na fragmencie będzie miała glebę klasy III.

Grunty pod fotowoltaikę. O czym musi pamiętać rolnik przed podpisaniem umowy z inwestorem?

Przed podjęciem negocjacji z inwestorem, warto wziąć pod uwagę, którą działkę chcemy oddać pod inwestycje. Trzeba również sprawdzić czy działka posiada odpowiednią klasę gruntów. Kosiński radzi, że rolnik musi zadbać o to, aby inwestor mógł bez utrudnień korzystać z gruntu przez czas oznaczony w umowie. Po podpisaniu umowy i wydaniu inwestorowi nieruchomości, rolnik nie może uprawiać ziemi. Od momentu podpisania dokumentu to inwestor ma prawo do działań na obszarze gruntu.

Prawnik dodaje, że rolnik musi poinformować inwestora o wszelkich obciążeniach gruntu i ograniczeniach w jego zabudowie. Powinien informować o wcześniej ustanowionych służebnościach, urządzeniach melioracyjnych czy postępowaniach egzekucyjnych.

O planach dzierżawy warto uprzedzić też sąsiadów (jeżeli grunt znajduje się w bliskiej odległości od domów) oraz właścicieli sąsiednich działek.

Na rolniku jako właścicielu gruntu spoczywa też obowiązek wnoszenia podatku od nieruchomości. Dlatego rolnik powinien zadbać, by podatek płacił mu inwestor w takim czasie, aby ten mógł z tych pieniędzy wnieść go terminowo do urzędu.

Na temat inwestycji w fotowoltaikę w Polsce rozmawiali redaktorzy portalu GLOBEneregia z adwokatem Jackiem Kosińskim z Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. Rozmowa dostępna → tutaj

Analiza działek pod budowę farm fotowoltaicznych dzięki OnGeo.pl

W OnGeo.pl oferujemy usługi związane z analizami przestrzennymi, w tym analizę działek pod budowę farm fotowoltaicznych zgodnie z wymaganiami klientów. Posiadamy największą zharmonizowaną bazę danych przestrzennych w Polsce dostępną on-line, w tym informacje o mpzp czy aktualizowaną codziennie bazę danych pozwoleń na budowę.

Jakie usługi możemy zaproponować?

1. Wyszukiwanie działek spełniających określone kryteria. To od Ciebie zależy, jaki obszar w Polsce mamy przeanalizować. Uzgadniamy kryteria do zastosowania, dzięki czemu otrzymasz bazę danych działek spełniających zadane kryteria. 

OnGeo jest właścicielem największej zharmonizowanej bazy danych przestrzennych w Polsce, dzięki temu możemy wykonywać analizy przestrzenne dla dowolnego obszaru w Polsce.

2. Dopisanie informacji o działkach. Jeśli posiadasz listę numerów ewidencyjnych działek, na Twoją prośbę wzbogacimy Twoją bazę o nowe informacje pochodzące z bazy danych OnGeo.

W obu przypadkach uzyskują Państwo obszerny pakiet informacji o działkach, zawierający informacje np. o MPZP, obszarach chronionych, dostępnie do dróg, występowania sieci energetycznych/GPZów, a nawet klasie bonitacyjnej gleby i wiele innych. 

3. Zakup bazy danych MPZP, które uwzględniają farmy wiatrowe, farmy fotowoltaiczne lub inne wybrane.

4. Zakup bazy danych wydanych pozwoleń na budowę, które dotyczą określonych zamierzeń inwestycyjnych, np. farmy wiatrowe, farmy fotowoltaiczne i inne wybrane. Więcej o bazie danych wydanych pozwoleń znajdziesz w artykule - > https://blog.ongeo.pl/wydane-pozwolenia-na-budowe

Bazy danych przekazujemy w formie arkusza kalkulacyjnego Excel, bazy danych GIS oraz mapy na Google Maps.

Dobrym uzupełnieniem tak otrzymanej bazy danych może być Raport o Terenie, czyli narzędzie przedstawiające analizy i informacje o działce i przedstawiające je w pliku PDF w postaci map i tabel. Dane można zwizualizować dla najatrakcyjniejszych działek. 

Chcesz wiedzieć jak to działa, zajrzyj → JAK TO DZIAŁA?