Analiza inwestycji

Jak sprawdzić działkę przed kupnem? Lista informacji, którą musisz sprawdzić przed zakupem działki

Róża Mituś
2021-07-15
~7 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 196, średnia ocen: 4.7

Planujesz kupno działki budowlanej lub rolnej? Dowiedz się jak sprawdzić działkę przed kupnem, aby dobrze zainwestować swoje pieniądze. Zanim podejmiesz decyzję zdiagnozuj nieruchomość pod kątem jej ewentualnych wad i uciążliwości i nie daj się zaskoczyć.

  • Chcąc się zabezpieczyć nie możesz polegać wyłącznie na informacjach od sprzedawcy działki.
  • Istnieje co prawda szereg uwarunkowań, które musisz wziąć pod uwagę, ale większość z nich znajdziesz w Raporcie o terenie OnGeo

Diagnoza działki uwolni Cię od stresu

Zakup działki to poważna decyzja. Wybór nieruchomości często wiąże się z dużym stresem. I nie ma co się dziwić – złe decyzje mogą Cię kosztować naprawdę wiele. Chcąc się zabezpieczyć nie możesz polegać wyłącznie na informacjach od sprzedawcy, bo może on nie być świadomy wszystkich zagrożeń i ograniczeń, które kryje działka. Pamiętaj, że tylko rzetelna diagnoza działki może uwolnić Cię od stresu przed popełnieniem błędu.

Checklista OnGeo co sprawdzić przed kupnem działki

Marzysz o wybudowaniu własnego domu w wymarzonej okolicy? Zanim zdecydujesz się na zakup działki, koniecznie zapoznaj się z checklistą OnGeo, która pomoże Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i dokonać trafnego wyboru.

POBIERZ CHECK-LISTĘ CO SPRAWSZIĆ PRZED ZAKUPEM DZIAŁKI

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki? Lista informacji, których potrzebujesz, aby sprawdzić działkę

Należy sprawdzić przede wszystkim:

  • ograniczenia formalno-prawne, czyli takie które wynikają chociażby z Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, księgi wieczystej, form ochrony przyrody oraz stref ochronnych;
  • cechy fizyczne działki – jak przebiegają granice działki, jakie ma ukształtowanie terenu, nasłonecznienie czy jaki jest sam kształt działki;
  • zagrożenia i uciążliwości.

Diagnoza działki oparta o weryfikację tych informacji – decyduje o bezpieczeństwie inwestycji, jakości życia czy też przyszłych korzyściach biznesowych. Informacje o działce, którą chcesz sprawdzić, znajdziesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl

Lista informacji, z którą powinieneś zacząć sprawdzanie działek

  1. Przeznaczenie działki w miejscowym planie lub w przypadku braku planu decyzja o warunkach zabudowy;
  2. Klasa gruntu oraz użytek gruntowy;
  3. Stan prawny działki w księdze wieczystej;
  4. Jednoznaczność przebiegu granicy działki (słupki graniczne, weryfikacja z mapkami z egib);
  5. Dostęp do mediów lub promesy dostawców o możliwości przyłączenia do sieci
    • Energia elektryczna - jest niezbędna do realizacji inwestycji budowlanej;
    • Gaz;
    • Woda;
    • Kanalizacja;
    • Światłowód
  6. Dostęp do drogi;
  7. Cechy geometryczne działki;
  8. Ukształtowanie terenu na działce;
  9. Sąsiedztwo, planowane inwestycje;
  10. Strefy zagrożenia powodzią;
  11. Strefy osuwisk i ruchów masowych;
  12. Przebieg linii energetycznych;
  13. Strefy ochrony archeologicznej;
  14. Obszary zagrożone stagnacją wody;
  15. Obszary ochrony przyrody;
  16. Strefy ochronne wokół cmentarzy, terenów zamkniętych, wokół turbin wiatrowych i uzdrowisk;
  17. Strefy oddziaływania lotnisk;
  18. Lokalizacja wyrobów zawierających azbest;
  19. Geologiczne warunki budowlane;
  20. Natężenie hałasu;
  21. Nasłonecznienie terenu;
  22. Zanieczyszczenie powietrza;
  23. Dostęp do usług użyteczności publicznej;
  24. Nieruchomości objęte ochroną zabytków;
  25. Czas dojazdu i dojścia do obiektów użyteczności publicznej;
  26. Stawki podatku od nieruchomości;
  27. Zaludnienie w okolicy.

POBIERZ CHECK-LISTĘ CO SPRAWSZIĆ PRZED ZAKUPEM DZIAŁKI

Zdiagnozuj działkę sam

Nie potrzebujesz jednak specjalistycznej wiedzy, aby samodzielnie sprawdzić działkę w profesjonalny sposób. Taką możliwość daje Ci Raport o Terenie Ongeo.pl, dzięki któremu możesz dokonać diagnozy dowolnej działki w Polsce, zyskując pakiet informacji w 5 minut. OnGeo.pl to największa baza danych przestrzennych w Polsce dostępna online.

Raport o Terenie OnGeo to wiarygodne dane:

  • Dostępne dla każdej działki w Polsce;
  • Pobierane z wielu źródeł;
  • Aktualizowane na bieżąco;
  • Dostępne 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu;
  • Możliwe do pozyskania bez wychodzenia z domu.

Jeśli chcesz sprawdzić działkę przed kupnem – wskazujesz ją, wybierasz cechy które Cię interesują i... już po 5 minutach otrzymujesz dokument w formie przejrzystego Raportu o Terenie. Wszystkie dane są zaprezentowane w postaci konkretnych liczb oraz czytelnych map. Ile kosztuje raport OnGeo? Średnio zaledwie sto kilkadziesiąt złotych. Jednak sam decydujesz jakie informacje znajdą się w Twoim Raporcie i płacisz tylko za nie.

Wybierając wszystkie tematy dostępne w Raporcie o Terenie zyskujesz aż 50 % rabatu na zakup.

Jak sprawdzić stan prawny działki? 

Musisz zapoznać się Miejscowymi Planami Zagospodarowania Terenu (MPZP) oraz księgą wieczystą dla działki, która Cię interesuje.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu czego można się z niego dowiedzieć?

Szukasz informacji jak sprawdzić czy działka jest budowlana? Zajrzyj do MPZP, dzięki temu dowiesz się czy masz do czynienia z:

  • działką budowlaną – na której swobodnie postawisz dom,
  • działką rolną – na której rolnicy niejednokrotnie budują domy w ramach tzw. zabudowy zagrodowej,
  • działką leśną – na której nie można wybudować domu, chyba że MPZP zakłada inaczej.

Jakie jeszcze informacje zawiera Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? W niektórych regionach może określać:

  • rozmiar, wysokość, liczba kondygnacji budynku,
  • styl budynku, szerokość i kolor elewacji frontowej bądź dachu,
  • typ i intensywność możliwej zabudowy: dom wolnostojący, bliźniak, szeregowiec – dzięki temu dowiesz się czy możesz np. wybudować dwa domy na działce,
  • odległość budowli od drogi,
  • minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej, czyli jaka część twojej działki może zostać zabudowana,
  • przeznaczenie terenu (czy przewidziana jest np. wyłącznie zabudowa jednorodzinna, czy także np. usługowa lub przemysłowa).

Jeśli działka nie posiada MPZP ani warunków zabudowy, musisz liczyć się z tym, że ich wydanie może potrwać nawet pół roku, co może wpłynąć na opóźnienie prac związanych z rozpoczęciem budowy.

Zwróć również uwagę na pozwolenia na budowę w okolicy, aby nie zaskoczyła Cię uciążliwa inwestycja w sąsiedztwie czy też budowa nowej drogi szybkiego ruchu.

Księga wieczysta czyli jak sprawdzić czy działka jest obciążona

Księga wieczysta to podstawowe i pierwsze źródło informacji na temat zadłużenia nieruchomości. Znajdziesz w niej informacje o obciążeniu hipoteką, służebności i innych obciążeniach. Istnieje zasada domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych, a zatem informacje wpisane do księgi uznaje się za aktualnie obowiązujące, zaś te wykreślone – jako niewiążące. W księdze wieczystej znajdziesz także właściciela działki – upewnij się, że nieruchomość kupujesz właśnie od niego.

Droga dojazdowa

Upewnij się czy działka, która Cię interesuje jest połączona z drogą dojazdową – jeżeli nie, to przed postawieniem domu będziesz musiał zadbać o jej doprowadzenie. Może to potrwać dłużej, jeżeli połączenie ma przebiegać przez działkę sąsiada, który będzie chciał nam utrudnić formalności.

Formy ochrony przyrody i strefy ochronne

Obecność obszarów objętych różnymi formami ochrony przyrody może być zarówno atrakcją, jak i przeszkodą dla przyszłych nabywców. Z jednej strony może wpłynąć na wzrost wartości nieruchomości poprzez polepszenie walorów krajobrazowych, z drugiej inwestycja nie zostanie zaakceptowana np. w przypadku, gdy będzie niosła ze sobą ryzyko zniszczenia lub uszkodzenia pomnika przyrody.

Jak sprawdzić granice działki w internecie?

Przed zakupem zweryfikuj faktyczne wymiary działki. Możesz za darmo sprawdzić granice działki na geoportal-krajowy.pl. Znajdziesz tu dokładne informacje dla dowolnie wybranej działki w Polsce, tj. identyfikator, numer ewidencyjny, obręb, powierzchnię i obwód. Wyszukiwanie działek na Geoportalu Krajowym NaMapie.pl jest bardzo proste. Wejdź na mapę, kliknij w działkę i pobierz informacje. Możesz także znaleźć działkę po numerze ewidencyjnym lub skorzystać z wyszukiwarki adresów.

Ukształtowanie i uwarunkowania terenu

Przyjrzyj się orientacji działki względem stron świata – w przyszłości przełoży się to nie tylko na komfort mieszkania, ale także koszty zużycia energii na ogrzanie budynku. Zwróć uwagę czy posesja porośnięta jest drzewami, które mogłyby utrudnić budowę domu. Przeprowadzenie ewentualnej wycinki nie jest tak proste, jak może się wydawać i trochę kosztuje. Niewykluczone, że konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na usunięcie drzew. Przy dużej ilości wysokich traw lub innej roślinności czasem trudno ocenić jak tak na prawdę wygląda ukształtowanie terenu. Warto więc zweryfikować je na mapie. Przyjrzyjmy się też czy na działce nie ma rowu melioracyjnego. Rowów, które są oznaczone na mapach, zgodnie z prawem nie można zasypać.

Zakup nieuzbrojonej działki – ile kosztuje i jak długo trwa uzbrojenie działki?

Nieuzbrojone działki są dużo tańsze nie bez powodu. Uzbrojenie działki, to kosztowny i czasochłonny proces. Na doprowadzenie przyłączy możemy poświęcić nawet kilka lat i od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przed zakupem nieuzbrojonej działki musimy się upewnić, że dane media będzie można podłączyć.

Zagrożenia i uciążliwości

Jeżeli chcesz spać spokojnie i mieć pewność, że dokonałeś dobrego wyboru koniecznie, sprawdź zagrożenia i uciążliwości: czy działka znajduje się na terenie zalewowym lub osuwisku; zanieczyszczenie powietrza, natężenie hałasu czy odległości od miejsc użyteczności publicznej.

Badania geologiczne

Jeżeli jesteś już pewny wyboru działki, to zanim podpiszesz umowę i zainwestujesz pieniądze, możesz zdecydować się na badanie gruntu przez geologa. Dzięki takim badaniom dowiesz się, jaka ziemia znajduje się pod wierzchnią warstwą gruntu: czy teren nie jest skażony np. szkodliwymi pierwiastkami (siarką, ołowiem) lub chemikaliami oraz czy w gruncie nie ma dużej ilości twardego materiału utrudniającego budowę domu, np. skał, kamieni czy belek.

Gdzie sprawdzać informacje o działce?

Wiele z nich jest dostępnych w różnych źródłach rządowych i samorządowych. Osobiste sprawdzanie działek w tych bazach było do tej pory dość czasochłonne i wymagało specjalistycznej wiedzy branżowej np. w zakresie interpretacji map. Z kolei zlecenie diagnozy działki firmie zewnętrznej jest relatywnie drogie. Za informacje uzyskane po tygodniu musielibyśmy zapłacić ok. 1000 zł.

Avatar: Róża Mituś
Róża Mituś

Redaktorka w serwisie OnGeo.pl