Służebność przesyłu - kiedy się ustanawia i na czym polega?

Planując zakup działki pod budowę domu lub kupując dom, należy zgłębić wiele tematów prawno – budowlanych. jednym z nich jest służebność przesyłu. Czym jest, kiedy się ją ustanawia i na czym polega? Odpowiedź znajdziesz w tym artykule.

Służebność przesyłu to kolejny rodzaj służebności, które uregulowane są w kodeksie cywilnym. W poprzednich artykułach pisaliśmy już o służebności drogi koniecznej oraz gruntowej. Możesz przeczytać o nich tutaj:

Służebność drogi koniecznej - jak ustanowić i ile to kosztuje?

Służebność gruntowa - jak ustanowić i kiedy wygasa?

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o służebności – przeczytaj artykuł wprowadzający, którego dowiesz się czym jest służebność i jakie są jej rodzaje.

Służebność przesyłu jest najnowszą spośród wszystkich rodzajów służebnością. Zapisy ją regulujące pojawiły się w 2008 roku w Kodeksie Cywilnym w art. 1 pkt 2 ustawy z 30 maja 2008 r. (Dz.U. z 2008 r. nr 116, poz. 731) zmieniającej ustawę Kodeks Cywilny. Istotną rolę odgrywa uregulowanie kwestii związanych z służebnością przesyłu dla wielu inwestycji. Zapisy dotyczące służebności przesyłu były bardzo wyczekiwane, gdyż ich brak był uciążliwy dla przedsiębiorców przesyłowych.

Kiedy mamy do czynienia ze służebnością przesyłu?

Taka służebność ma zastosowanie w przypadku prowadzenia przez cudzą nieruchomość urządzeń przesyłowych, np. energii elektrycznej, prądu, światłowodów itd. oraz konieczności dostępu do nich w momencie potrzeby naprawy czy konserwacji.

Dzięki niej, przedsiębiorca przesyłowy, posiada prawo do korzystania w określonym zakresie, na potrzebę świadczenia przesyłu, z cudzej nieruchomości (gruntu, lokalu, budynku). Zapewnia więc ona dostęp do tej nieruchomości na potrzebę instalacji urządzeń, konserwacji, naprawy czy wymiany. Innymi słowy, do wykonywania wszystkich niezbędnych czynności, by skutecznie świadczyć usługę przesyłu.

Zapisy o służebności przesyłu odnajdziemy w art. 305(1) - 305(4) Kodeksu Cywilnego, w których służebność przesyłu została zdefiniowana jako możliwość obciążenia nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, gdy ten zamierza wybudować lub posiada na własność urządzenia, takim prawem, by przedsiębiorca mógł korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem urządzeń.

W jaki sposób ustanawia się służebność przesyłu?

Istnieją cztery sposoby na ustanowienie służebności:

- w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej (urządzeń)

- z mocy orzeczenia sądowego,

- poprzez zasiedzenie,

- za sprawą decyzji administracyjnej.

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona wyłącznie na przedsiębiorcę, tzn. osobę prowadzącą działalność gospodarczą, a nie na osobę fizyczną.

Fakt ustanowienia służebności obligatoryjnie wpisywany jest do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej – w dziale III. Dowiedz się jak sprawdzić księgę wieczystą z artykułu na naszym blogu.

Ważne - wada nieruchomości

Może zdarzyć się też tak, że służebność nie została ujawniona w księdze wieczystej – co wtedy? Jeśli kupiłeś/aś nieruchomość na której istnieje służebność, ale fakt ten nie był uwzględniony w księdze wieczystej, przysługuje Ci ochrona. Po pierwsze podmiot, na rzecz którego służebność została ustanowiona musi wykazać ten fakt. Po drugie, możesz odstąpić od umowy ze względu na istnienie rękojmi za wady prawne. Ostatecznie, możesz tez domagać się odszkodowania, np. jeśli fakt istnienia służebności obniża wartość nieruchomości, którą nabyłeś/aś.

Czy chciałbyś/chciałabyś na swojej działce posiadać linie elektryczne, albo by przebiegał gazociąg? Niektórym osobom taki fakt może przeszkadzać, na przykład z tego względu, że wpłynie negatywnie na wizualny wygląd działki. W ten sposób wartość działki może także zmaleć. W takiej sytuacji należy pamiętać o tym, że właścicielowi nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością przesyłu, przysługuje wynagrodzenie z tego tytułu, jeżeli strony tak postanowią. Wynagrodzenie to jest nie tylko odszkodowaniem za spadek wartości nieruchomości, ale także rekompensatą za korzystanie podmiotu trzeciego z naszej własności.

Zawarcie umowy służebności przesyłu

Najrozsądniejszym rozwiązaniem dla każdej ze stron jest ustanowienie służebności przesyłu na podstawie zawartej umowy. Umowę tę zawiera przedsiębiorca przesyłowy z właścicielem nieruchomości, która ma zostać obciążona poprzez przeprowadzenie odpowiedniej instalacji. Umowa ta musi mieć postać aktu notarialnego, należy ją zawrzeć z udziałem notariusza. Należy pamiętać o tym co powinno znaleźć się w treści zawieranej umowy. W szczególności są to – informacje o zakresie i sposobie korzystania z nieruchomości oraz wskazanie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, jeżeli ma zastosowanie.

Właściciel nieruchomości, która ma zostać obciążona tym prawem, ma możliwość odmowy zawarcia umowy o ustanowienie służebności. Wówczas, jeśli ta umowa jest potrzebna, by właściwie móc korzystać z urządzeń, przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności za wynagrodzeniem.

Wynagrodzenie wypłacane jest z transzach, na przykład miesięcznych, ewentualnie w płatności jednorazowej, lecz nie jest to powszechne rozwiązanie.

Ustalenie wysokości wynagrodzenia

Brak jest wytycznych w prawie co do ustalenia wysokości wynagrodzenia na powołanie służebności przesyłu. Przyjęło się jednak, że do ustalenia wysokości wynagrodzenia uwzględnia się wartość rynkową nieruchomości nie obciążonej, stosunek powierzchni nieruchomości dotkniętej oddziaływaniem urządzeń przesyłowych a także uciążliwości związane z istnieniem na nieruchomości urządzeń oraz przewidywany czas trwania służebności.

Co ciekawe, w sytuacji gdy obecność urządzeń na nieruchomości powoduje, że korzystanie z niej jest niemal niemożliwe lub bardzo utrudnione, wynagrodzenie może opiewać na wysokość zbliżoną do wartości nieruchomości bez obciążeń.

Zapamiętaj! Od uzyskanego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, nie zapłacisz podatku dochodowego.

Służebność przesyłu może być także ustanowiona dla urządzeń, które już znajdowały się na nieruchomości przed ustanowieniem tego prawa. Wówczas, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się wynagrodzenia maksymalnie za ostatnie 10 lat korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Kiedy służebność przesyłu wygasa?

Służebność wygada najpóźniej z dniem zakończenia likwidacji przedsiębiorstwa. Wraz z wygaśnięciem służebności, przedsiębiorca zobowiązany jest do usunięcia z nieruchomości urządzeń, jeśli utrudniają one korzystanie z nieruchomości oraz do naprawienia ewentualnej szkody.

Do służebności przesyłu zastosowanie mają przepisy dotyczące służebności gruntowej.

Przejście służebności przesyłu następuje na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń.

Sprawdź działkę zanim kupisz

Nie wiesz czegoś o działce którą chcesz kupić? Zdiagnozuj działkę i zabezpiecz się przed błędną decyzją. Już teraz możesz zamówić Raport o Terenie OnGeo i sprawdzić czy przez nieruchomość przebiegają linie napięcia, poznasz lokalizację słupów oraz transformatorów. To tylko niewielki zakres informacji jaki możesz zdobyć o każdej działce w Polsce. Sprawdź Raporty OnGeo.