Strefa ochronna cmentarza a budowa domu - sprawdź, czy możesz wybudować dom!

Znalazłeś tanią działkę budowlaną, która według Ciebie idealnie nadaje się pod budowę wymarzonego domu. Niestety, otrzymałeś odmowę wydania warunków zabudowy. W uzasadnieniu dostałeś informację, że Twoja działka znajduje się w strefie ochronnej cmentarza. Czy strefa ochronna cmentarza ogranicza możliwości inwestycyjne działki? Czy mogę wybudować dom w strefie ochronnej cmentarza?

Kupno działki budowlanej to często pierwszy krok do spełnienia marzeń o wymarzonym domu. Niestety, rzeczywistość może okazać się bardziej skomplikowana, zwłaszcza gdy napotykamy na ograniczenia prawne, takie jak strefa ochronna cmentarza. Mimo że lokalizacja blisko cmentarza może wydawać się korzystna, z perspektywy inwestycyjnej wiąże się z szeregiem restrykcji, które mogą zniechęcić przyszłych właścicieli do realizacji swoich planów budowlanych. W artykule przyjrzymy się, jak strefa ochronna wpływa na możliwość zabudowy oraz jakie kroki można podjąć, aby dowiedzieć się, czy Twoja działka znajduje się w obszarze objętym tymi przepisami.

Strefa ochronna cmentarza

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Gospodarki Komunalnej z 26 sierpnia 1959r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze (Dz.U 1959 Nr 52 poz.315) w przypadku budowy lub przebudowy cmentarza, należy sporządzić plan miejscowy, ustalający ograniczenia dotyczące przeznaczenia terenów sąsiadujących oraz należy ustalić strefę ochronną cmentarza. Strefa ochronna cmentarza oznacza całkowity zakaz zabudowy.

Brak planu miejscowego dla nowo powstałych cmentarzy jest rażącym naruszeniem procedury planistycznej.

A co, jeśli moja działka nie jest objęta MPZP?

W przypadku, gdy Twoja nieruchomość nie jest objęta MPZP, należy starać się o decyzję o warunkach zabudowy. Taki dokument zawiera postanowienia dotyczące tego, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna na danej działce. Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę domu. W przypadku nieruchomości znajdującej się w strefie ochronnej cmentarza, najprawdopodobniej otrzymasz odmowę wydania warunków zabudowy.

Czy wiesz, że...

Dzięki Raportom o Terenie OnGeo.pl w prosty sposób dowiesz się, czy Twoja działka jest położona w strefie ochronnej cmentarza?

Analiza sprawdza, czy wskazany teren leży w obrębie cmentarza lub w jego strefie buforowej (wynoszącej 50m), a także sprawdza czy istnieją cmentarze w odległości do 100 m od wskazanego terenu.

Raport OnGeo.pl to pełen zakres możliwych do uzyskania informacji o dowolnej działce w Polsce, zawiera ponad 50 stron czytelnego dokumentu w formacie PDF. 

Zobacz: Przykładowy Raport dla działki OnGeo.pl

W jednym raporcie możesz mieć dostęp do najważniejszych informacji o swojej działce. Wygeneruj Raport o Terenie i sprawdź:

1. Dostęp do drogi publicznej oraz planowane budowy dróg w promieniu 1km od działki.
2. Uzbrojenie działki: Słupy i linie napowietrzne sieci elektroenergetycznej niskiego, średniego i wysokiego napięcia w promieniu 200m.
3. Czy Twoja działka objęta jest MPZP
4. Natężenie hałasu i zanieczyszczenia powietrza.
5. Zagrożenia powodziowe i osuwiskowe na działce i w okolicy.

A to wszystko w zaledwie 5 minut!

Budowa domu w strefie ochronnej cmentarza - czy to możliwe?

Zgodnie z art. 3 Rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z 1959r., odległość cmentarza od

• zabudowań mieszkalnych;
• zakładów produkujących artykuły żywności;
• zakładów żywienia zbiorowego;
• zakładów przechowujących artykuły żywności;
• studzien,
• źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych,

powinna wynosić co najmniej 150 m. Odległość ta może zostać zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową, a wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone.

Zgodnie z powyższym zapisem nie ma możliwości wybudowania domu mieszkalnego jednorodzinnego w strefie 50m wokół cmentarza bez zmiany rozporządzenia.

Przyjęta zasada lokalizowania cmentarzy uwzględnienia konieczności wykluczenia możliwości wywierania szkodliwego wpływu cmentarza na otoczenie. Dowodzi to, że uregulowania dotyczące odległości cmentarza od zabudować mieszkalnych, mają na celu zapewnieni ochronnej strefy sanitarnej między cmentarzem, a zabudową mieszkaniową.

Wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego w sprawie lokalizacji cmentarzy

Zgodnie z  wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2011 r., (sygn.II OSK 1623/11), przyjmuje się, że przepisy ustawy o cmentarzach i chowaniu zmarłych i rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 r. wykonawczego mają na celu zagwarantowanie zachowania odpowiednich odległości od projektowanych cmentarzy niezależnie od tego, czy w pierwszej kolejności powstanie cmentarz czy też zabudowa na pobliskich terenach.

Oznacza to, że przepisy prawa zawarte w Rozporządzaniu Ministra Gospodarki Komunalnej  odnoszą się nie tylko do nowo budowanych, ale również do istniejących cmentarzy oraz do lokalizowanej w ich sąsiedztwie zabudowy (wyroki NSA: z dnia 27 maja 2014 r., sygn. II OSK 3047/12; z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. II OSK 1518/11). Jak słusznie zauważono, założenie, że przepisy mają zastosowanie wyłącznie dla nowo powstałych cmentarzy, jest nielogiczne. Przecież odległość 150 m lub 50 m mierzona od istniejącego cmentarza do projektowanego budynku, czy też od istniejącego budynku mieszkalnego do niezrealizowanego cmentarza jest tą samą odległością.