Budowa na terenach zalewowych, sprawdź jakie są ograniczenia

Polska jest dość szczęśliwie położona geograficznie. W naszym regionie nie występują skrajne kataklizmy, takie jak tsunami, huragany, trąby powietrzne czy wybuchy wulkanów. Niestety pewne klęski żywiołowe, np. pożary, susza czy powodzie zdarzają się niezależnie od długości i szerokości geograficznej. Większość z zagrożeń klęskami ciężko przewidzieć, ale, możemy minimalizować niektóre ich skutki, np. budując dom i gromadząc dobytek naszego życia na terenie oddalonym od potencjalnego epicentrum katastrofy. Doświadczenie jednak pokazuje że budowa na terenach zalewowych była w przeszłości częsta praktyką.

Budowa na terenie zalewowym - słowem wstępu

Budowa domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, która wymaga nie tylko odpowiednich środków, ale także wiedzy o potencjalnych zagrożeniach, jakie mogą dotyczyć terenu inwestycji. W Polsce jednym z kluczowych zagrożeń, na które inwestorzy muszą zwrócić uwagę, jest ryzyko powodziowe. Obszary zalewowe, szczególnie te zlokalizowane w dolinach rzek, mogą być narażone na regularne podtopienia, co znacznie wpływa na możliwość zabudowy. Uchwalone plany miejscowe oraz przepisy prawne regulują zabudowę na takich terenach, dlatego tak ważne jest, by każda inwestycja była poprzedzona dogłębną analizą. W artykule omówimy, jakie przepisy obowiązują w zakresie budowy na terenach zalewowych oraz jakie kroki należy podjąć, aby sprawdzić ryzyko powodziowe działki.

Czym jest obszary szczególnego zagrożenia powodzią

Obszary szczególnego zagrożenia powodzią to tereny, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie. Są to zazwyczaj obszary zalewowe, zlokalizowane w dolinach rzek lub w pobliżu innych zbiorników wodnych, gdzie regularne podtopienia mogą mieć miejsce. Na tych terenach ryzyko powodziowe jest na tyle duże, że budowa domu na terenie zalewowym może być zakazana lub podlegać restrykcyjnym przepisom. W obszarze szczególnego zagrożenia powodzią planowanie i realizacja inwestycji wymaga szczegółowych analiz, aby zminimalizować skutki potencjalnej powodzi i zapewnić bezpieczeństwo mieszkańcom oraz infrastrukturze.

Ustawa Prawo wodne regulacje w zakresie inwestycji na terenach zagrożonych powodzią

Miejscami, które szczególnie wymagają takiej uwagi, są okolice rzek i potoków, wokół których zlokalizowana jest większość dużych miast. Poprzez odpowiednie planowanie przestrzeni możemy przyczynić się do ograniczenia negatywnych skutków powodzi. Budowa na terenach zalewowych w takich wypadkach była by niemożliwa lub ograniczona. Od 1 stycznia 2018 r. wraz z wejściem w życie ustawy Prawo wodne budowa na terenach zalewowych jest całkowicie niemożliwa – co jest skutkiem odpowiedzi rządu na dramatyczne wydarzenia, które miały miejsce w minionych latach. Szczególnie tragiczne w skutkach były powodzie z 2010 roku czy Powódź Tysiąclecia z 1997 r. Od zeszłego roku o wiele trudniej jest realizować inwestycje na terenach zagrożonych powodzią. Warto więc wiedzieć przed zakupem czy działka, na której planujemy budowę domu znajduje się na terenie zalewowym, ponieważ będzie miało to wpływ na możliwości inwestycyjne gruntu.

Wspominana wyżej Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, wprowadziła na początku 2018 r. dwie ważne zmiany w przypadku zamierzeń inwestycyjnych jakim jest m.in.: budowa na terenach zalewowych. Nowelizacja nie tylko reguluje kryteria wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), ale także wygasza te wydane przed rokiem 2018, dotyczące terenów zagrożonych powodzią raz na 10 i raz na 100 lat. Skala ta jest mocno umowna – wszak katastrof nie da się przewidzieć, ale w przypadku zagrożenia powodzią raz na 10 lat, należy uznać je za wysoko prawdopodobne.

Co sprawdzić przed rozpoczęciem budowy domu lub zakupem działki?

Przed zakupem działki warto upewnić się, czy atrakcyjna cena lub malownicze położenie w sąsiedztwie cieku wodnego nie będzie równoznaczne z zakazem zabudowy. Istnieją dwa możliwe scenariusze sprawdzenia, czy działka podlega jakimiś obostrzeniom związanym z prawem wodnym.

1. Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania

Pierwszym z nich, który odpowiada nam na wiele pytań dotyczących działki, jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to standardowa procedura, którą powinniśmy przeprowadzić planując zakup a następnie inwestycje działki lub istniejącego budynku. W przypadku braku MPZP, warunkiem koniecznym do inwestycji na działce jest decyzja o warunkach zabudowy (WZ) – tutaj warto wcześniej sprawdzić czy nie ma przesłanek że będzie ona z góry negatywna – o tym jak to zrobić, dowiedzą się Państwo poniżej. Z zapisów miejscowego planu dowiemy się są funkcje terenu w miejscu gdzie położona jest nasza działka (np. czy możemy tam wybudować dom, fabrykę itd.), a także jak w przyszłości będą zagospodarowane działki sąsiednie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera większość informacji na temat możliwości inwestycyjnej działki – jej obostrzenia dotyczące zabudowy: jak na przykład minimalne pokrycie terenami zielonymi, czy nawet informacje dotyczące palety kolorów, jaką możemy zastosować w elewacji naszego budynku. W przypadku istnienia realnego zagrożenia powodziowego (kiedy estymowana możliwość powodzi wynosi 1% lub 10%) obecnie nie jest już możliwe przeznaczenie terenu pod zabudowę. Z góry skazane na niepowodzenie będą jakiekolwiek próby wnioskowania o zmianę tego przeznaczenia. Od teraz wydanie jakiegokolwiek aktu prawa miejscowego wymagają uzgodnienia z Wodami Polskimi w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią (Art. 166 u 2, Prawo wodne).

2. Co jednak w przypadku gdy dana działka nie posiada żadnego planu miejscowego?

Naturalnym działaniem jest wystąpienie o tzw. wuzetkę, czyli decyzję o warunkach zabudowy. Pomimo obostrzeń dotyczących wydawania tej decyzji administracyjnej, niektóre zapisy i warunki konieczne do spełnienia pozostawiały pewne pola do interpretacji, co często wymieniano jako patologię polskiego systemu planowania. Po wejściu w życie ww. ustawy uzyskanie decyzji, przynajmniej w przypadku działki potencjalnie zagrożonej powodzią w skali mniejszej lub równej 100 lat, staje się jasne. Zabudowa takich terenów jest od teraz niemożliwa. Art. 166, nakazuje konsultacje wydania decyzji z odpowiednim organem posiadającym informacje o możliwości wystąpienia powodzi (Wody Polskie).

Jak sprawdzić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

Każdy zainteresowany może zwrócić się do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy i złożyć odpowiedni wniosek o oficjalny wypis lub wyrys z MPZP – procedura ta zazwyczaj trwa od kilku do nawet kilkunastu dni, a uzyskany dokument wymaga opłaty skarbowej sięgającej nawet 200 zł. Innym, znacznie szybszym sposobem uzyskania pełnej informacji o lokalizacji jest wygenerowanie Raportu o Terenie OnGeo.pl. Raport o terenie to zestaw analiz zestawień i map, zawiera wiele przydatnych informacji dotyczących wybranej działki ewidencyjnej, a już w podstawowej wersji dokumentu w formacie pdf (dodatkowe informacje można dobierać wedle zapotrzebowania i dostępności informacji) zawiera dokładny odnośnik do najnowszego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania. Dzięki tej metodzie, poza uzyskaniem informacji o lokalizacji (między innymi o tym, czy możliwa jest inwestycja na wybranej działce), dowiemy się o przyszłości terenów sąsiednich, a co ważniejsze – oszczędzimy kilkadziesiąt złotych i co najmniej kilka dni czekania na pracę urzędu – Raport o Terenie OnGeo.pl generuje się w ciągu 5 minut!

Zobacz: Przykładowy Raport OnGeo.pl dla działki

Poniżej przedstawiamy fragment Raportu o terenie OnGeo.pl w zakresie obowiązującego mpzp i przeznaczenia terenu:

Budowa na terenach zalewowych. Jak możemy sprawdzić czy nasza działka jest zagrożona powodzią?

Zachęcamy do wygenerowania Raportu o Terenie OnGeo.pl pozwala na sprawdzenie zagrożeń i uciążliwości dotyczących naszej działki. Są to, m.in.: tereny zagrożone powodzią, strefy oddziaływania lotnisk, przebieg linii energetycznych, średnioroczne zanieczyszczenie powietrza, ale również informacje dotyczące zagrożenia osuwiskiem. Wynikowa analiza zagrożenia powodzią w Raporcie o terenie przedstawia prawdopodobieństwo powodzi raz na 10, 100 lub 500 lat. Dodatkowo prezentowane są tereny, które są zagrożone zalaniem w przypadku zniszczenia wału przeciwpowodziowego.

Poniżej prezentujemy analizę dotyczącą zagrożenia powodzią dla przykładowo wybranej działki:

W raporcie o terenie zamieszczona jest mapka prezentująca tereny zagrożone powodzią, w tym odległości od stref zagrożenia powodziowego. Jeżeli działka objęta jest obszarem zagrożonym powodzią to podane jest w procentach jaką część działki obejmuje ryzyko powodzi. Analizie poddawane są następujące strefy zagrożenia powodzią:

• Strefa zalania w przypadku całkowitego zniszczenia wału przeciwpowodziowego
• Strefa prawodopodobieństwa powodzi raz na 500 lat (0,02%)
• Strefa prawodopodobieństwa powodzi raz na 100 lat (0,1%)
• Strefa prawodopodobieństwa powodzi raz na 10 lat (10%)

Doświadczenia powodziowe, szczególnie z Polski południowej w latach 1997 i 2010 pokazują, że człowiek bywa bezsilny wobec żywiołu. Jednym z działań zapobiegawczych jest odpowiednie planowanie lokalizacji zabudowy. Przy odpowiednim planowaniu przestrzeni budowa na terenach zalewowych z pewnością będzie niemożliwa lub bardzo ograniczona. Warto podkreślić, że bardzo istotne jest rzetelne sprawdzenie przed zakupem nieruchomości, jej stanu formalno-prawnego, a także szeregu innych, przydanych z inwestycyjnego punktu widzenia aspektów.