Brak planu zagospodarowania przestrzennego - co zrobić gdy działka nie ma MPZP?

Planowana inwestycja budowlana musi być zgodna z przepisami prawa budowlanego oraz zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na etapie przygotowania pod budowę okaże się, że obiekt nie spełnia określonych wytycznych, nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Jednym z podstawowych dokumentów planistycznych, którym musisz się kierować podczas budowy domu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli mpzp. Musisz jednak pamiętać, że planem miejscowym w Polsce objęte jest niecałe 33 % powierzchni kraju*. A co gdy go nie ma? Czy brak planu zagospodarowania przestrzennego stanowi problem dla inwestora? Co zrobić gdy nie ma mpzp?

*według danych z OnGeo.pl z 2023 r.

W procesie realizacji projektów budowlanych kluczowe znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To dokument, który określa zasady zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie obiektów budowlanych oraz ich formy architektoniczne. W Polsce jednak tylko niewielki procent powierzchni kraju objęty jest MPZP, co stawia przed inwestorami pytanie: co zrobić, gdy działka nie ma takiego planu? W takim przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która będzie regulować zasady budowy oraz zapewni dostęp do drogi publicznej, co jest istotne dla każdej inwestycji.

Jeśli dla Twojej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, musisz wystąpić do właściwego urzędu gminy lub miasta o wypis i wyrys z mpzp.

Czym jest MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli mpzp uchwala rada gminy lub miasta. MPZP jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że stanowi prawo obowiązujące dla wszystkich mieszkańców danej jednostki terytorialnej - gminy, powiatu lub województwa.

Dokument określa przeznaczenie terenu oraz szczegółowe warunki zagospodarowania i zabudowy. Dzięki niemu dowiesz się, jakie funkcje pełnią poszczególne tereny, a co za tym idzie - jakiego rodzaju inwestycje możesz zrealizować. Uchwały mpzp mogą w różnym stopniu szczegółowości określać wytyczne przyszłej zabudowy.

Pomimo tego, iż mpzp wyznacza warunki zabudowy dla działek i stanowi pewne zabezpieczenie interesów gminy i jej mieszkańców, to nadal istnieją całe obszary rozsiane na obszarze kraju, które w ogóle nie posiadają planów miejscowych. W skali całego kraju mamy mpzp tylko dla 32,6 % powierzchni Polski.

Zdarza się jednak, że gmina nie ustanowiła planu miejscowego dla wybranego terenu. Skoro zatem mpzp określa warunki zabudowy, można by postawić w wątpliwość, czy na danej działce można postawić dom. Brak planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza jednak, że musisz zrezygnować z budowy. Aby dowiedzieć się czy twój wymarzony dom może powstać na konkretnej nieruchomości gruntowej, potrzebujesz decyzji o warunkach zabudowy, tzw. wuzetki.

Jakie informacje znajdziemy w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) zawiera kluczowe informacje dotyczące:

• Przeznaczenia terenu – określa, jakie funkcje mogą być realizowane na danym obszarze (np. zabudowa mieszkaniowa, usługowa, przemysłowa, tereny zielone).
• Zasady zagospodarowania – wskazuje wymagania dotyczące wysokości budynków, gęstości zabudowy, układu komunikacyjnego oraz ochrony środowiska.
• Uwarunkowania techniczne – informacje o dostępie do mediów (woda, prąd, gaz) i infrastruktury technicznej.
• Ochrona zabytków – zasady dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i przyrodniczego.
• Granice obszaru – dokładne wyznaczenie granic objętych planem oraz ewentualnych stref ochronnych.

MPZP jest kluczowym dokumentem w procesie planowania przestrzennego, wpływającym na rozwój lokalnych społeczności oraz inwestycji.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego - co zrobić gdy działka nie ma MPZP?

Jeśli twoja działka nie jest objęta planem miejscowym, musisz złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Dokument ten podobnie jak mpzp zawiera informacje dotyczące obiektu, jaki może powstać na twojej działce. Bardzo ważne jest przypomnienie, że warunki zabudowy możesz pozyskać zanim jeszcze zdecydujesz się na inwestycje budowlaną, a nawet wtedy, gdy jeszcze nie jesteś jej właścicielem prawnym.

Aby uzyskać warunki zabudowy musisz udać się do urzędu miasta lub gminy. Wuzetkę wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Formularz wniosku o warunki zabudowy znajdziesz zazwyczaj na stronie internetowej gminy lub w Biuletynie Informacji Przestrzennej gminy. Pamiętaj, że każda jednostka może mieć swój własny wzór formularza. Nie ma odgórnych wytycznych w zakresie formy i układu dokumentu.

Jakie dokumenty musisz złożyć wraz wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

• Mapę zasadniczą lub, w przypadku jej braku, mapę ewidencyjną, z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:500, 1:1000. Dla inwestycji liniowych dopuszcza się skalę 1:2000.
• Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Taką decyzję składa się wówczas, gdy inwestycja może mieć wpływ na środowisko lub zdrowie ludzi. Jeśli działka na której planujemy wybudować dom znajduje się na obszarze Natura 2000, to konieczne będzie uzyskanie decyzji środowiskowej. Informację o tym, czy Twoja nieruchomości znajduje się na terenie Natura 2000 lub innych obszarach chronionych możesz sprawdzić samodzielnie w Geoportalu OnGeo.pl.
• Charakterystykę inwestycji w której określisz:
  • zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
  • opis planowanego zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy przedstawić położenie budynku i jego otoczenie na mapie wraz opisem. Nie musi być to profesjonalne opracowanie wykonane przez specjalistę. Wystarczy w sposób poglądowy oznaczyć odpowiednie elementy na kopii mapy.
• Gdy działka nie jest uzbrojona, należy także dołączyć warunki techniczne dostawy mediów, czyli dokumenty potwierdzające możliwość uzbrojenia terenu. Może to być np. umowa na wykonanie przyłącza do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej.
• Dowód uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku gdy taka opłata jest naliczana dla Twojego typu inwestycji.
• Pełnomocnictwo, jeżeli o uzyskanie decyzji ubiegać się będzie pełnomocnik w imieniu inwestora.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego - jak budować?

Zanim zaczniesz ubiegać się o warunki zabudowy, sprawdź czy spełniasz wymagania do ich wydania, a są to:

1. Przynajmniej jedna sąsiadująca działka została zabudowana w taki sposób, który umożliwia określenie wymagań dotyczących zabudowy.
2. Twoja działka posiada dostęp do drogi publicznej.
3. Działka jest przeznaczona na cele budowlane.
4. Uzbrojenie terenu w media jest wystarczające dla planowanej inwestycji.
5. Grunt nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
6. Decyzja nie narusza przepisów odrębnych (np. prawo budowlane, ochrony środowiska).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza jeszcze, że możesz rozpocząć budowę domu. Niestety może się okazać, że określone warunki nie zezwalają na budowę domu który sobie wymarzyłeś. Zasada jest również taka, że jeśli choć jedno z wymienionych wymagać nie zostanie spełnione, to decyzja w wuzetce będzie odmowna. W takiej sytuacji musisz poczekać aż dla danego terenu zostanie opracowany i uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 

Schemat procesu inwestycyjnego w przypadku starania się o warunki zabudowy, kiedy działka ma mpzp i kiedy trzeba starać się o warunki zabudowy 

W jaki sposób określa się warunki zabudowy dla twojej działki?

Najpierw urząd wyznaczy analizowany obszar wokół działki, a następnie sprawdzi na nim funkcję zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Podczas wyznaczania warunków zabudowy bierze się również pod uwagę cechy zabudowy, czyli m.in. formę architektoniczną. Przepisy prawa jasno wskazują, że inwestycja budowlana jest możliwa pod warunkiem, że możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy z wykorzystaniem tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, czyli odniesienia się do istniejącej, sąsiedniej zabudowy.

Co zrobić jeśli nie wiem, czy działka ma mpzp czy nie ma?

Większość gmin ma swoje lokalne portale mapowe, do których linki można znaleźć na stronach internetowych gmin. Jednak poszukiwanie planu miejscowego dla działki nie musi być takie proste, ponieważ nie wszystkie gminy w Polsce posiadają własne serwisy mapowe. Jednak wszystkie uchwały mpzp dla wskazanej gminy są obowiązkowo publikowane w serwisie Biuletynu Informacji Publicznej, a także w Dzienniku Urzędowym Województwa. 

W ostateczności możesz również udać się do urzędu gminy i poprosić o wypis i wyrys z mpzp.

Podsumowanie - brak planu zagospodarowania przestrzennego

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie musi oznaczać rezygnacji z budowy. Aby zrealizować inwestycję, inwestorzy powinni złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy, który uwzględni nie tylko formy architektoniczne obiektów budowlanych, ale również wskaźniki kształtowania zabudowy. Kluczowe jest również spełnienie wymagań dotyczących dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu w media. Właściwe podejście do tych kwestii pozwoli na efektywne planowanie i realizację budowy, nawet w obszarze, gdzie MPZP nie obowiązuje.