Boom na działki rekreacyjne trwa. O tym trzeba pamiętać przy zakupie siedliska!

Dodano: 2022-05-09 Czas czytania: ~8 min
Głosów: 7, średnia ocen: 5
mock

Trwa boom na działki rekreacyjne. Jednak kupując taką nieruchomość, powinniśmy kierować się nie tylko pięknymi widokami i bliskością wody, ale również chłodną kalkulacją przepisami i dokumentacją. Przede wszystkim nie każdy kupi siedlisko i nie na każdej działce pod lasem da się wybudować dom. Czasami przeszkodą jest nawet nieistniejąca rzeka.

  • Od wybuchu pandemii nie słabnie zainteresowanie działkami rekreacyjnymi poza miastem. Dziś 800 zł za m2 za taką działkę nikogo nie dziwi, a ceny nieruchomości idą wciąż w górę.
  • Kupujący nie zawsze kierują się zdrowym rozsądkiem i wiedzą na temat danej nieruchomości, dlatego tak ważna jest diagnoza nieruchomości przed zakupem. 
  • O możliwościach zabudowy działki rekreacyjnej dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
  • Nabywca działki rekreacyjnej musi być świadomy konsekwencji płynących z faktu położenia takiej działki na terenie objętym ochroną przyrody.
  • W Raportach o Terenie OnGeo.pl zdiagnozujesz działkę pod kątem zagrożeń i uciążliwości oraz sprawdzisz jej ograniczenia formalno-prawne. 

Boom na działki rekreacyjne trwa nadal

Od wybuchu pandemii nie słabnie zainteresowanie działkami rekreacyjnymi poza miastem. Boom na działki rekreacyjne nadal trwa, a więc ich ceny szybują w górę. Dziś 800 zł za m2 i więcej nikogo już nie dziwi. Rozbieżność cen jest ogromna i zależy od bardzo wielu czynników:

  • lokalizacji,
  • atrakcyjności danego terenu,
  • infrastruktury,
  • sąsiedztwa,
  • możliwości zabudowy,
  • stanu prawnego,
  • chęci właściciela, który chce uzyska jak najwyższą cenę również tego jak długo już sprzedaje swoją działkę.

Najtaniej jest na terenach miej popularnych i wiejskich, natomiast najdrożej - w miastach i ich otoczeniu oraz na obszarach z wyrobiona już marką turystyczną.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

Ciekawe oferty sprzedaży działek czasem również można znaleźć na stronach internetowych gmin, które wystawiają na przetarg swoje nieruchomości i te położona na terenach rekreacyjnych i budowlanych. Często też bardziej opłaca się kupić siedlisko od zwykłego kawałka ziemi.

Kupujący nie zawsze kierują się zdrowym rozsądkiem i wiedzą na temat danej nieruchomości. 

Tomasz Błeszyński

Często oglądają oferty nieruchomości bardzo pobieżnie, kierują się efektem pierwszego wrażenia a o o zakupie decydują emocje a nie wnikliwa analiza oferty. Nie weryfikują i nie kompletują wszystkich dokumentów o nieruchomości. A to duży błąd. 

Czy wiesz, że w OnGeo.pl zdiagnozujesz dowolną działkę w Polsce?

Decyzję o zakupie działki najczęściej podejmuje się raz na całe życie. Ilość informacji, które należy zweryfikować jest przytłaczająca, dlatego pomoc przy zakupie przyda się każdemu. Jeśli zależy ci na dobrej inwestycji, zdiagnozuj nieruchomość jeszcze przed zakupem. W OnGeo.pl sprawdzisz m.in czy twoja działka:

  • posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie jest jej przeznaczenie w mpzp,
  • posiada dostęp do drogi publicznej i czy w okolicy planuje się budowę dróg,
  • ma dostęp do sieci uzbrojenia terenu, czyli czy jest uzbrojona,
  • znajduje się na terenie zalewowym i osuwiskowym,
  • znajduje się w miejscach potencjalnie uciążliwych, czyli np. przy autostradach, obiektach przemysłowych, urządzeniach sieci energetycznej wysokiego napięcia,
  • leży na terenie objętych formą ochrony przyrody,
  • inne - jeśli chcesz wiedzieć więcej, zajrzyj → tutaj

Ewidencja gurtów i plan miejscowy to podstawa przy wyborze działki

W polskim prawie nie ma definicji działki rekreacyjnej. Przyjmuje się, że jest to działka gruntu przeznaczona do celów rekreacyjnych, np. pod lokalizację domku letniskowego, ustawienie przyczepu kempingowej, czy budowę altanki.

Michał Bisiorek, adwokat, BCLA Bisiorek Cieśliński i Partnerzy

Przed zakupem należy zweryfikować czy wskazana działa rekreacyjna nie jest użytkiem rolnym lub leśnym, gdyż wtedy mają zastosowanie ograniczenia zarówno zakupie jak również w zabudowie takiego gruntu takie same jak przy gruntach rolnych i leśnych. Informacje takie należy zweryfikować poprzez uzyskanie od sprzedającego wypisu z ewidencji gruntów, z którego będzie wynikać klasyfikacja użytkowa gruntu. W ewidencji gruntów działki rekreacyjne występują najczęściej pod symbolem Bz, czyli tereny rekreacyjno-wypoczynkowe.

O możliwościach zabudowy działki rekreacyjnej dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki te przeważnie mają oznaczenia US – tereny sportu i rekreacji. Niestety, w większości przypadków taka klasyfikacja działek w planie wyklucza zabudowę inną niż przeznaczoną na cele sportu i rekreacji, najczęściej w charakterze obiektów użyteczności publicznej np. boisk sportowych.

Boom na działki rekreacyjne - a jeśli działka znajduje się zbyt blisko lasu?

Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie

Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, czy działka znajduje się blisko lasu. Wymogi bezpieczeństwa pożarowego, przewidziane w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przewidują, iż co do zasady minimalna odległość pomiędzy projektowanym budynkiem a granicą (konturem) lasu powinna wynosić 12 m, gdy dom ma ściany i pokrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia albo 16 m, gdy dom ma ściany lub pokrycie dachu rozprzestrzeniające ogień.

W praktyce oznacza to, że na wąskich działkach może być problem z posadowieniem jakiegokolwiek budynku. Co istotne, konieczność zachowania wskazanej odległości może wystąpić nawet w przypadku, gdy las faktycznie nie istnieje, a grunt jest oznaczony w ewidencji gruntów i budynków symbolem „Ls” lub przeznaczenie w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest leśne.

Przy wyborze działki uwaga na rzeczki i potoczki zwłaszcza na te bez wody

Bliskość wody traktuje się raczej jako zaletę działki rekreacyjnej, a nie jej wadę. Jest  jednak jedno, ale...

Maciej Obrębski

Zaskoczyć może istniejąca teoretycznie na działce rzeka, której nawet wiekowi sąsiedzi mogą nie pamiętać. Problem wynika z nieaktualnych map hydrologicznych. Na etapie uzyskiwania warunków zabudowy organy nie opierają się na stanie rzeczywistym, lecz wyłącznie na posiadanej dokumentacji, a ta choć niezgodna ze stanem faktycznym, stawia przed inwestorem wymogi takie same jakby rzeka istniała. Jeśli taka działka będzie znajdować się dodatkowo na obszarze chronionego krajobrazu, to zgodnie z art. 24 Ustawy o ochronie przyrody może obowiązywać zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek. Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest doprowadzenie do zaktualizowania map.

Za płotem park narodowy? No to mamy problem...

Nabywca działki „rekreacyjnej” musi być świadomy konsekwencji płynących z faktu położenia takiej działki na terenie parku narodowego. Samo nabycie nieruchomości nie rodzi większych komplikacji prawnych poza koniecznością zwrócenia się do dyrektora parku z zapytaniem co do skorzystania z prawa pierwokupu. Etap inwestycyjny jest jednak bardzo utrudniony.

Maciej Obrębski 

Art. 15 Ustawy o ochronie przyrody przewiduje bowiem zakaz budowy lub przebudowy obiektów budowlanych i urządzeń technicznych, z wyjątkiem obiektów i urządzeń służących celom parku narodowego albo rezerwatu przyrody. Zakaz ma charakter generalny i dotyczy wszelkich obiektów budowlanych, którymi są także obiekty wskazane w przepisie art. 29 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego, czyli niewymagających ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej.

Art. 15 ust. 2 pkt 5 przewiduje jednak wyjątek, zgodnie z którym zakazy, o których mowa w ust. 1 (czyli m.in. zakaz zabudowy), nie dotyczą obszarów objętych ochroną krajobrazową w trakcie ich gospodarczego wykorzystywania przez jednostki organizacyjne, osoby prawne lub fizyczne oraz wykonywania prawa własności, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Orzecznictwo sądów wskazuje jednak, że gospodarcze wykorzystywanie danego terenu daje możliwość jego zabudowy wyłącznie wtedy, gdy potrzeba budowy lub rozbudowy obiektu budowlanego w obrębie obszaru objętego ochroną krajobrazową ma związek ze sposobem użytkowania przez właściciela tego terenu, przy czym nie zachodzi sytuacja, że podmiot ten, zrywając z dotychczasowym gospodarczym wykorzystaniem terenu, ma zamiar zagospodarować go na nowych zasadach.

Kluczowy jest w tym przypadku stan istniejący, a nie projektowany, wobec czego odejście od kontynuacji dotychczasowej funkcji (np. zmiana wykorzystania leśnego czy rolnego terenu na służący celom mieszkaniowym) skutkuje koniecznością uzyskania zgody ministra właściwego do spraw środowiska w drodze decyzji administracyjnej.

Boom na działki rekreacyjne. To może budowa domu na siedlisku?

Bardzo często jako działki rekreacyjne kupuje się siedliska. Ma to swoje zalety, ale i wady. Największym mankamentem są prawne ograniczenia dotyczące obrotu ziemią rolną. 

Michał Bisiorek

W obowiązujących przepisach nie znajdziemy definicji siedliska, czy też działki siedliskowej. Pojęcie to zostało wypracowane w orzecznictwie sądowym, zgodnie z którym przyjmuję się że działką siedliskową jest działka stanowiąca grunt rolny pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego i stanowiąca część tego gospodarstwa.

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gruntami rolnymi są również grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Dlatego też działka siedliskowa ma co do zasady charakter gruntu rolnego, do którego w większości przypadków będą miały zastosowanie ograniczenia w nabyciu takich działek wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Z praktycznego punktu widzenia osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym może nabyć tylko grunt rolny o powierzchni nie przekraczającej 0,3 ha.

Michał Bisiorek

Ponadto, przed nabyciem takiego gruntu należałoby zweryfikować, czy wskazany grunt jest objęty postanowieniami mpzp. Jeżeli tak, to pod jaką zabudowę taki grunt jest przeznaczony. Jeżeli dla danego gruntu nie ma mpzp, to na gruncie rolnym możliwa jest co do zasady realizacja tylko inwestycji w postaci zabudowy zagrodowej to jest budynków mieszkalnych oraz budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Zabudowa innego rodzaju jest wykluczona.

Źródło: Prawo.pl

Autor:

Monika Ojczyk

Analityk rynku nieruchomości, geodetka, specjalistka w zakresie prawa nieruchomości.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1