Sprzedaż działki budowlanej - dokumenty potrzebne przy sprzedaży działki

Sprzedaż działki budowlanej wiąże się z przeniesieniem prawa własności do nieruchomości na nabywcę. Do tego celu musisz zgromadzić szereg dokumentów poświadczających twoja własność, ale również m.in. zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach. Zobacz czego konkretnie potrzebujesz, aby zrealizować transakcję sprzedaży nieruchomości. 

Sprzedaż działki budowlanej - od czego zacząć?

Przede wszystkim sprzedaż działki budowlanej wymaga oświadczenia stron w obecności osoby zaufania publicznego, czyli notariusza. Następnie zbywca nieruchomości zobowiązany jest przedłożyć kilka dokumentów formalno-prawnych, które stanowią punkt wyjścia do wydania aktu notarialnego.

Omawiając temat sprzedaży działki, warto wspomnieć, że polskie prawo wyróżnia dwa rodzaje działek budowlanych, które mogą być przedmiotem transakcji między sprzedawcą a nabywcą, a są to:

• działka budowlana niezabudowana,
• działka budowlana zabudowana.

Sama procedura sprzedaży w obu przypadkach jest taka sama, jednak różni się składanymi dokumentami. W przypadku działki budowlanej niezabudowanej, dokumentacja jest znacznie skromniejsza.

Po pierwsze - księga wieczysta

Bez względu na to, czy mamy do czynienia z działka budowlaną zabudowana czy niezabudowaną, pierwszym krokiem jakim należy wykonać przed zakupem nieruchomości jest sprawdzenie jej statusu prawnego w księdze wieczystej. Dane zawarte w księdze wieczystej wskazują faktycznego właściciela nieruchomości, obciążenia nieruchomości, czyli np. potwierdzają czy na działkę wpisano hipotekę oraz informują czy działka ma ustanowione służebności.

Posiadając numer księgi wieczystej można sprawdzić w przeglądarce Elektroniczne Księgi Wieczyste na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Sprzedaż działki budowlanej. Dokumenty dla działki budowlanej niezabudowanej

Do podstawowych dokumentów, które powinieneś przedłożyć notariuszowi, zanim ten wyda akt notarialny należą:

Dokument świadczący o własności działki

Dokumenty składane przez zbywcę nieruchomości:

• akt notarialny obejmujący umowę nabycia działki,
• akt notarialny obejmujący umowę darowizny - w przypadku nabycia w drodze darowizny włącznie z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o uregulowanym podatku od spadku i darowizny.
• postanowienie sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku.
• akt poświadczenia dziedziczenia lub prawomocnego postanowienia sądu o nabyciu spadku – w przypadku nabycia w drodze spadku,

Dokumenty składane przez nabywcę nieruchomości:

• dokument bankowy – w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt wraz z ustanowioną hipoteką w akcie notarialnym.

Wypis z rejestru ewidencji gruntów i budynków (EGIB)

Dane w ewidencji gruntów i budynków dla dowolnej działki są jawne, a dokumentem urzędowym potwierdzającym status powierzchni działki jest wypis z rejestru gruntów. Dokument ten może otrzymać zarówno właściciel gruntu, jak i osoby nim władające, które nie są jego właścicielami, np. posiadacz samoistny lub zarządca. Zarówno wypis, jak i wyrys z rejestru gruntów są dokumentami płatnymi.

Wypis z rejestru gruntów służy do celów informacyjnych i jest wydawany na potrzeby postępowań administracyjnych przez Wydział Geodezji Starostwa Powiatowego i zawiera:

• nazwę województwa, powiatu, jednostki ewidencyjnej,
• dane właściciela, dzierżawcy czy władającego,
• identyfikator działki,
• klasę gleboznawcza gruntu,
• powierzchnię,
• numer księgi wieczystej.

Wypis z EGIB możesz pozyskać w urzędzie lub listownie albo za pomocą profilu zaufanego za pomocą platformy rządowej ePUAP.

Aby zdobyć wypis z EGiB musisz:

1. Złożyć wniosek o wydanie wypisu/wyrysu z ewidencji gruntów i budynków;
2. Zapłacić za dokumenty (ok. 140 zł za wersję elektroniczną i 150 zł za wydruk)

Czas oczekiwania na dokument zależy od starostwa powiatowego.

Wyrys z mapy ewidencyjnej danej działki

Mapa ewidencyjna, zwana również mapą katastralną jest dokumentem przedstawiającym przebieg granic działek oraz usytuowanie obiektów budowlanych na danym terenie. To opracowanie kartograficzne jest ponadto uzupełnieniem mapy zasadniczej na podstawie których powstaje mapa do celów projektowych. Mapę tę tworzy się na postawie bazy danych ewidencji gruntów i budynków (EGiB) zawartej w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym.

Wydruk z mapy dostępnej online nie ma mocy prawnej. Do celów formalnych będziesz zatem potrzebował dokumentu urzędowego, a jest nim kopia lub wyrysu z mapy ewidencyjnej. Skąd wziąć ten dokument dla terenu, na którym znajduje się działka? Z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej działającego przy starostwie powiatowym.

Aby uzyskać mapę ewidencyjną należy złożyć wniosek o udostępnienie mapy ewidencyjnej oraz wnieść opłatę skarbową. 

Zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu

Aby uzyskać informację o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w urzędzie należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z mpzp. Zaświadczenie na wniosek zainteresowanego wydaje urząd gminy, na obszarze której położona jest nieruchomość.

Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł. W przypadku załatwiania sprawy przez pełnomocnika opłata skarbowa wynosi dodatkowo 17 zł.

Dokument informujący, że nieruchomość nie znajduje się na terenie rewitalizacyjnym

Rewitalizacja jest to proces mający na celu poprawę jakości życia mieszkańców pod względem przestrzennym, ekonomicznym oraz społecznym. Obejmuje ona swoim zakresem takie działania jak odbudowa, modernizacja, rewaloryzacja lub rekonstrukcja – budynku, działki, zabytku lub innej przestrzeni w celu poprawy stanu istniejącego.

Informację w sprawie rewitalizacji na wniosek właściciela nieruchomości wydaje urząd gminy/miasta wydział lub referat zajmujący się planowaniem przestrzennym.

Zaświadczenie potwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i że jest lub nie jest objęta decyzją starosty

Zaświadczenie starosty powiatowego o objęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej wydaje wydział lub referat lasów, ochrony przyrody lub inny - zależnie od starostwa/urzędu.

Zanim jednak otrzymasz zaświadczenie, musisz złożyć w starostwie:

• wypełniony formularz wniosku,
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej,
• okazać do wglądu dowód osobisty lub inny dokument tożsamości. Jeśli korzystasz z pomocy pełnomocnika, musisz złożyć pełnomocnictwo.

Wyciąg z wykazu zmian gruntowych 

Dokument ten składamy tylko jeżeli nieruchomość została podzielona, a podział ten nie został ujęty w księdze wieczystej, wówczas, aby sprzedać jedną z podzielonych działek budowanych należy przedłożyć notariuszowi ostateczną decyzję stwierdzającą podział działki wraz z mapą obejmującą projekt podziału nieruchomości.

Sprzedaż działki budowlanej. Dokumenty dla działki budowlanej zabudowanej

O działce, która jest obiektem transakcji znajdują się jakiekolwiek nieruchomości mówimy że jest działką budowlaną zabudowaną. Taka nieruchomość wymaga złożenia dodatkowych dokumentów do notariusza. Poniżej sprawdź jaką dokumentacje należy złożyć w tym przypadku.

Zaświadczenie osób zameldowanych w nieruchomości na pobyt tymczasowy lub stały

W przypadku jeśli jakaś osoba posiadają meldunek w nieruchomości, jej dane muszą znaleźć się w dokumentacji. Zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały lub tymczasowy wydaje urząd miasta i gminy, do której administracyjnie należy twoja nieruchomość. Dokument o zameldowaniu zdobędziesz również online poprzez skrzynkę ePUAP.

Zaświadczenie o braku zaległości w zapłacie podatku od nieruchomości

Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające zaległość podatkową to dokument niezbędny w przypadku m.in. ubiegania się o kredyt. Urząd wyda ci zaświadczenie, jeśli złożysz kompletny wniosek dostępny w siedzibie urzędu lub na stronie internetowej danego urzędu. Ważne jest, żeby w twoim piśmie znalazło się żądanie, jakie informacje mają być potwierdzone przez urząd w zaświadczeniu.

Sprzedaż działki budowlanej. Co jest jeszcze ważne?

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalności. Dlatego gromadzenie dokumentów należy wykonać z odpowiednim wyprzedzeniem. Powyższe wskazówki pomogą w załatwieniu spraw związanych ze sprzedażą nieruchomości. Dobry notariusz powinien służyć pomocą i doradzać w kwestii spełnienia wszelkich formalności aby transakcja przebiegła pomyślnie.