Jak zrobić odbiór domu po latach. Jak sprawdzić czy dom jest odebrany?

Budowa domu to ogromne przedsięwzięcie, ale równie istotne jak postawienie samego budynku, jest jego formalne zakończenie. Jeśli dom został ukończony, ale nie zgłoszono jego odbioru do nadzoru budowlanego, możesz spotkać się z poważnymi konsekwencjami – prawnymi i finansowymi. W oczach prawa taki budynek nadal figuruje jako plac budowy, a jeśli minęło więcej niż dwa lata od ostatniego wpisu w dzienniku budowy, sytuacja staje się jeszcze bardziej skomplikowana. Co w takim razie zrobić, gdy odbiór domu został zaniedbany? W naszym poradniku dowiesz się, jak przeprowadzić odbiór po latach i sprawdzić, czy Twój dom posiada pozwolenie na użytkowanie.

Czy odbiór domu po latach jest w ogóle możliwy?

Każda budowa domu jednorodzinnego powinna zakończyć się oficjalnym, technicznym odbiorem domu przez nadzór budowlany. Jeśli Twoja inwestycja zakończyła się już kilka lat temu, a formalności związane z jego odbiorem nie zostały w porę załatwione, z punktu widzenia prawa mieszkasz na placu budowy. Mało tego, jeśli od ostatniego wpisu w dzienniku budowlanym minęło ponad 2 lata, budowę uznaje się jako samowolę budowlaną. Jak zatem zrobić odbiór domu po latach? Jak sprawdzić czy dom posiada pozwolenie na użytkowanie?

Dom który formalnie nie został odebrany przez nadzór budowlany uznaje się za plac budowy. Oznacza to, że nie można w nim legalnie zamieszkać. Jeśli więc inwestor zaniechał dopełnienia formalności, stwierdza się działanie wbrew przepisom prawa budowlanego.

Odbiór domu po latach jest oczywiście możliwy, ale należy niezwłocznie skompletować niezbędną dokumentacje techniczną i prawną w celu przekazania jej do właściwego urzędu i zgłoszenia zakończenia budowy domu.

Ponadto może okazać się, że wydana decyzja o pozwoleniu na budowę już wygasła. Dzieje się tak wówczas gdy inwestor zwleka ze zgłoszeniem budowy 2 lata od dnia jej faktycznego zakończenia. Za termin zakończenia budowy uznaje się ostatni wpis w dzienniku budowlanym. Tak samo dzieje się w przypadku budynków mieszkalnych, które nie zostały w pełni wybudowane, jednak ich budowę z jakiegoś powodu przerwano na okres dłuższy niż 3 lata.

Oznacza to, że jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, a dom nie został odebrany w czasie, w świetle prawa budowlanego budynek będzie samowolą budowlaną. Niestety w takim przypadku nie wystarczy tylko zgłoszenie odbioru, lecz także przeprowadzenie legalizacji samowoli budowlanej, która wiąże się z opłatą legalizacyjną.

Kilka słów podsumowania

Odbiór domu po latach jest możliwy w Polsce, jednak proces ten może być bardziej skomplikowany niż w przypadku terminowego zgłoszenia zakończenia budowy. Jeśli formalności związane z odbiorem domu nie zostały załatwione, a od ostatniego wpisu w dzienniku budowy minęły ponad dwa lata, budowa może być uznana za samowolę budowlaną. W takim przypadku konieczna jest legalizacja, która wiąże się z dodatkowymi procedurami i opłatami. Niezależnie od tego, czy dom jest w pełni ukończony, należy skompletować odpowiednie dokumenty, takie jak geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza, oświadczenie kierownika budowy, oraz zgłosić to do inspektoratu nadzoru budowlanego. Warto działać jak najszybciej, aby uniknąć kar i formalnych problemów.

Jak sprawdzić czy dom jest odebrany?

Jeśli masz wątpliwości czy dom został odebrany w czasie, możesz to sprawdzić w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowalnego. W tym celu złóż wniosek o wydanie zaświadczenia o zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Ciekawostką jest, że aby otrzymać tę informacje, nie musisz być jej właścicielem. W zupełności wystarczy, że wykazujesz się interesem prawnym względem niej.

Dokumenty potrzebne do odbioru domu po latach

Zakończenie budowy domu, nawet kiedy wykonane jest „pod klucz” wcale nie oznacza, że od razu można w nim zamieszkać. Byłoby to niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego w Polsce. Zanim się wprowadzisz musisz postarać się o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego. Aby otrzymać pozwolenie musisz wcześniej dostarczyć kilku niezbędnych dokumentów do urzędu gminy lub miasta, na podstawie których Inspektorat Nadzoru Budowlanego wykona odbioru technicznego budynku.

Jednym z najważniejszych dokumentów w procesie odbioru domu jest dziennik budowy. To w nim odnotowuje się wszelkie czynności wykonywane na budowie. Bardzo ważne jest, aby dziennik budowy uzupełniał uprawniony kierownik budowy.

Ponadto to do odbioru obiektu budowlanego potrzebujesz:

• Oświadczenia kierownika budowy dotyczącego zgodności wykonania robót budowlanych z projektem budowlanym oraz z uzyskanym uprzednio pozwoleniem na budowę;
• Kopii rysunków z ich opisem oraz naniesionymi zmianami w projekcie budowlanym. Kopii dostarcza się, jeśli podczas inwestycji dokonano odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego;
• Oświadczenia kierownika o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
• Protokołów kominiarskich, odbioru instalacji gazowej i prób jej szczelności, odbioru instalacji i przyłącza wodno-kanalizacyjnego;
• Oświadczenia o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych;
• Oświadczenia o braku sprzeciwu i uwag instytucji: Państwowej Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Inspekcji Ochrony Środowiska;
• Kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku;
• Geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Odbiór domu po latach - uproszczona procedura legalizacyjna

Jeśli dom został wybudowany 20 lat temu lub więcej, to następuje uproszczone postępowanie legalizacyjne samowoli budowlanej. Takie postępowanie wszczyna się na żądanie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Ma to na celu uregulowanie stanu prawnego dawno wzniesionej nieruchomości.

Zgodnie z ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

Należy pamiętać, że procedura legalizacyjna obiektu budowlanego po latach może różnić się w zależności od czasu jaki upłynął od faktycznego zakończenia robót budowlanych. Im szybciej złożysz dokumenty do Inspektoratu Budowlanego, tym lepiej. Mieszkanie w domu, który formalnie nadal jest budową może rodzić przykre konsekwencje finansowe. Kary za legalizację budowy oraz za inne zobowiązania z tytułu nielegalnego zamieszkania w domu ze statusem "w budowie", mogą być naprawdę dotkliwe.

Odbiór domu po 10 latach

Jeśli Twój dom stoi nieodebrany już 10 lat i w tym czasie nie zostały dokonane żadne wpisy w dzienniku budowy, to najprawdopodobniej pozwolenie na inwestycje już dawno wygasło. Oznacza to, że niestety musisz liczyć się ze zgłoszeniem i zalegalizowaniem samowoli budowlanej.

Legalizacji takich budynków oczywiście jest możliwa, jeśli zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego, wybudowany obiekt lub rozbudowana część są zgodne z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli jednak działka nie jest objęta MPZP, to legalizacja będzie możliwa także wtedy, gdy obiekt lub rozbudowana część są zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi.

Jeśli warunki te są spełnione, możesz dokonać legalizacji i odbioru budynku mieszkalnego. Oczywiście legalizacja o której mowa wiąże się ze złożeniem wymaganej dokumentacji, o której była mowa powyżej oraz opłacenia kary. Ponadto trzeba pamiętać, że istniejący budynek trzeba będzie objąć kontrolą.

Odbiór domu po 20 latach

Okazuje się, że właściciel nieodebranego domu, który wybudowano 20 lat temu i więcej, jest paradoksalnie w w dość dobrej sytuacji. A to dlatego, że podczas jednej z nowelizacji prawa budowlanego z 2020 r. wprowadzono zmiany w legalizacji samowoli budowlanej dla starszych budynków mieszkaniowych. Wprowadzono tzw. uprzywilejowaną, uproszczoną ścieżkę legalizacji samowoli budowlanej.

Obowiązek udowodnienia przed organem właściwym, iż budynek stoi dłużej niż 20 lat leży po stronie właściciela/zarządcy nieruchomości. Datę zakończenia budowy można udowodnić zarówno zdjęciami, jak i relacjami świadków, np. sąsiadów.

Aby skorzystać z prawa do uproszczonej ścieżki legalizacji samowoli budowlanej, musisz złożyć do Inspektoratu:

• Geodezyjną inwentaryzację powykonawczą inwestycji;
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nią;
• Oświadczenie o dacie zakończenia budowy;
• Ekspertyzę techniczną budynku.

Ile wyniesie kara za samowolę budowlaną za oddanie domu po latach?

Kara w postaci opłaty legalizacyjnej za zmiany w projekcie budowlanym czy wykonanie go w praktyce, wymagające jedynie zgłoszenia, wynosi 2,5-5 tys. zł. Jednak gdy zmiany w projekcie są istotne lub budynek został wzniesiony bez pozwolenia na budowę, opłata legalizacyjna wyniesie nawet 50 tys. zł!

Kara za mieszkanie w nieodebranym domu

Poza karą legalizacyjną inwestor może zapłacić karę grzywny. To zupełnie inna opłata niż kara za samowolę budowlaną!

Jeżeli organ właściwy stwierdzi, ze dom (lub jego część) są użytkowane z naruszeniem zasad prawa budowlanego (art. 54) ma prawo wnieść o karę pieniężną wynoszącą nawet 50 000 zł!

Art. 54 stanowi, że użytkowanie obiektu budowlanego może nastąpić dopiero po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu inwestycji, jeśli organ ten w terminie 14 dni nie zgłosi sprzeciwu. Z kolei art. 55 prawa budowlanego mówi, iż przed przystąpieniem do użytkowania obiektu musisz uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli podczas kontroli nadzoru budowlanego urzędnik stwierdzi, że naruszono przepisy prawa budowlanego, zostaniesz o tym fakcie pouczony na piśmie. W protokole pokontrolnym będzie widniał o tym wpis. Po upływie 60 dni od wpisu lub doręczenia pouczenia na piśmie nadzór dokona ponownej wizyty kontrolnej. Jeśli usuniesz naruszeń, kontrolerzy ukarzą Cię karą z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu. 

Wysokość kary ustala się na podstawie 10-krotnie podwyższonego iloczynu stawki opłaty (500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego.

A to nie koniec! Nadzór daje Ci 30 dni na usunięcie problemu, a po tym czasie znowu odwiedzi Cię kontrola budowlana. Jeśli kontroler ponownie dopatrzy się nieprawidłowości, wymierzy Ci kolejną karę za zamieszkanie w domu bez odbioru. Tym razem jednak kara ulegnie 5-krotnemu zwiększeniu (do 2500 zł).

Ponadto musisz liczyć się z karami za brak opłacania podatku od nieruchomości. Podatek od nieruchomości nie nalicza się przecież od budynków w budowie, więc jedyną opłatą jaką realizuje właściciel takiego domu jest podatek gruntowy.

Umorzenie opłaty legalizacyjnej za odbiór domu po latach

Dokonując odbioru domu po latach możesz ubiegać się o odroczenie lub umorzenie opłaty legalizacyjnej w urzędzie skarbowym. Niestety to od urzędników fiskusa należy decyzja o odroczeniu i umorzeniu opłaty. Wszystko zależy od tego jak przedstawia się aktualna sytuacja materialna właściciela nieruchomości oraz czy w występuje tzw. ważny interes strony lub interes publiczny.