News

Podatek od nieruchomości za dom letniskowy zależy od konstrukcji i kwalifikacji budynku

Monika Ojczyk
2022-02-16
~5 min
Post zaktualizowany: 2022-04-21
Głosów: 9, średnia ocen: 5
Podatek od nieruchomości za dom letniskowy

Opodatkowanie domków letniskowych podatkiem od nieruchomości zawsze było przedmiotem niejasności. Sprawa jest o tyle istotna, że od kwalifikacji przedmiotu opodatkowania zależy wysokość płaconego podatku. Tymczasem w tej kwestii pojawiają się od lat wątpliwości w zakresie podstawowych zagadnień, których ustalenie jest kluczowe dla stwierdzenia prawidłowości opodatkowania. Od czego więc zależy podatek od nieruchomości za dom letniskowy?

  • Aby zastosować stawkę preferencyjną budynek musi służyć celom mieszkalnym, czyli zaspokajać podstawowe potrzeby mieszkaniowe właściciela i osób mu bliskich.
  • jeżeli letnik wykorzystywany jest jako budynek mieszkalny, to aby opodatkować go preferencyjną stawką podatku konieczna będzie zmiana zapisów w EGIB.

Na wstępie wspomnieć trzeba, że wątpliwości budziło tak zasadnicze zagadnienie, czy domek letniskowy jest w ogóle budynkiem. Takie wątpliwości mieli właściciele domków letniskowych, twierdząc, że nie są one budynkami trwale związanymi z gruntem, a co za tym idzie nie są budynkami według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Ustawa ta przecież reguluje opodatkowanie podatkiem od nieruchomości.

Polecamy wpis: Wyższy podatek od nieruchomości od stycznia 2022 r.

Wątpliwości te rodziły się u podatników będących właścicielami budynków letniskowych o konstrukcji drewnianej posadowionych na bloczkach betonowych lub palach, czyli, jak mogłoby się zdawać, niezwiązanych na trwale z gruntem.

Budynki a podatek od nieruchomości

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, pod pojęciem budynku należy rozumieć obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przepisy tej ustawy nie definiują przy tym pojęcia trwałego związania z gruntem. To zagadnienie zgłębił NSA w jednym z wyroków. Stwierdził w nim, że o braku trwałego związania z gruntem nie świadczy fakt posadowienia inwestycji na bloczkach betonowych (cegłach). Istnienie fundamentów nie jest jedynym wyznacznikiem kwalifikacji prawnej budynku jako trwale związanego z gruntem. Aktualnie dostępne środki techniczne pozwalają także na zastosowanie innych rozwiązań technicznych pozwalających na trwałe związanie obiektu budowlanego z gruntem. Cecha „trwałego związania z gruntem” sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie czy przemieszczenie na inne miejsce. Takiej wykładni pojęcia „trwale związany z gruntem” zawartego w przepisie art. 3 pkt 2 i 5 ustawy prawo budowlane dokonał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 526/18.

Podatek od nieruchomości za dom letniskowy

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych dokonuje także rozróżnienia rodzajów budynków na budynki mieszkalne i pozostałym. Dokonuje odpowiedniego przyporządkowania stawki podatku. Z tym natomiast rodzi się kolejne wątpliwe interpretacyjnie zagadnienie. Czy domek letniskowy służący celom mieszkaniowym to budynek mieszkalny czy nadal spełniający rolę rekreacyjną? Jeśli mieszkalny, to jak i na podstawie jakich dokumentów to udowodnić? To zagadnienie jest o tyle istotne, że w ostatnim czasie NSA zmienił linię orzeczniczą na niekorzyść podatników.

Polecamy wpis: Czy można wybudować dom na działce rekreacyjnej?

Podatek od nieruchomości za dom letniskowy - stawki

Z wykazu stawek podatku od nieruchomości (art. 5 ustawy) wynika, że podatnik od budynku wypoczynkowego musi płacić prawie 10-krotnie wyższy podatek niż za budynek mieszkalny. Stąd kwestia właściwej kwalifikacji budynku staje się sprawą nadzwyczaj istotną.

Co decyduje o tym jaką stawkę zastosujemy? Dotychczas w orzecznictwie można było zaobserwować pogląd, zgodnie z którym decydujące znaczenie mają parametry techniczne i faktyczny sposób użytkowania budynku, nie zaś jego oznaczenie w ewidencji. Zgodnie z takim poglądem dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości organy podatkowe powinny przede wszystkim ustalić podstawową funkcję użytkową budynku. W związku z powyższym, aby zastosować stawkę preferencyjną budynek musi służyć celom mieszkalnym. Oznacza to, że musi zaspokajać podstawowe potrzeby mieszkaniowe właściciela i osób mu bliskich. Tak np. WSA w Gdańsku w wyroku z 22 lutego 2017 r. sygn. akt I SA/Gd 1620/16 oraz NSA w wyroku z 24 sierpnia 2017 r. sygn. akt II FSK 950/17.

Jednak z powyższą opinią nie zgodził się NSA w wydanym niedawno wyroku (wyrok z 29 maja 2020 r. sygn. akt II FSK 2876/19), który podkreślił, że organy podatkowe nie powinny opierać się na ustalonej przez siebie funkcji budynku letniskowego, lecz na zapisach ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę wymiaru podatków i świadczeń stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. NSA we wskazanym wyroku podkreślił, że organy nie mogą dokonywać samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku poprzez analizowanie jego faktycznego wykorzystania. Zatem organy podatkowe nie są zobowiązane do przeprowadzenia postępowania dowodowego zmierzającego do ustalenia i wykazania czy budynek służył do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Polecamy wpis: Jak sprawdzić działkę w ewidencji gruntów i budynków?

Ewidencja gruntów i budynków a podatek od nieruchomości

Wystarczające w tym zakresie będą zapisy w ewidencji. Opodatkowanie domu letniskowego jako budynku mieszkalnego będzie mogło mieć miejsce w przypadku zmiany danych w ewidencji

Skoro ewidencja zgodnie z orzecznictwem spełnia zasadniczą rolę w wymiarze podatku od nieruchomości, należy zastanowić się co stanie się w przypadku, kiedy brak jest danych z ewidencji gruntów i budynków. Odpowiedź na tak zadane pytanie również wskazuje NSA w jednym ze swoich wyroków. W wyroku z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. akt II FSK 717/18, NSA wskazał, że w przypadku kiedy klasyfikacja budynku nie wynika z ewidencji, różnicowanie budynków mieszkalnych od budynków letniskowych winno opierać się na ich dokumentacji architektoniczno-budowlanej. W tym:

  • decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • projektach budowlanych,
  • decyzjach o pozwoleniu na budowę,
  • decyzjach o dopuszczeniu budynku do użytkowania.

Możliwość i stopień zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nie ma zgodnie z tym podejściem znaczenia przy ustalaniu charakteru domu letniskowego. Natomiast za kryterium różnicujące powinny być uważane dane o charakterze obiektywnym, ewidencyjne lub pozaewidencyjne.

Skutkiem takiej linii orzeczniczej będzie zwiększenie wysokości opłat podatkowych w przypadku niektórych domków letniskowych. Zgodnie z tym poglądem nawet, jeżeli domek taki jest faktycznie wykorzystywany jako budynek mieszkalny, to aby opodatkować go preferencyjną stawką podatku konieczna będzie zmiana zapisów w ewidencji gruntów i budynków. Takiej zmiany może dokonać uprawniony do tego organ. Jeżeli podatnik nie dokona takiej zmiany, to argument o faktycznym wykorzystywaniu domu letniskowego, jako mieszkalnego nie wpłynie na zmianę kwalifikacji i opodatkowanie preferencyjną stawką podatku

Źródło: Prawo.pl

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.