Wady ukryte działki budowlanej - poznaj ograniczenia w możliwości zabudowy

Wady ukryte działki budowlanej to fizyczne lub prawne wady, których istnienia sprzedająca nie ujawnił przyszłemu nabywcy w żadnym momencie procesu zawierania umowy. Wady te mogą uniemożliwić lub utrudnić budowę domu, wpłynąć na komfort przyszłych mieszkańców lub istotnie zwiększyć ostateczny koszt budowy. Jeśli podczas realizacji inwestycji okaże się, że działka posiada wady, możesz skorzystać z rękojmi z tytułu wady ukrytej. Sprawdź, jakie są najważniejsze wady działki budowlanej, jakie dają ograniczenia w możliwości zabudowy oraz co możesz zrobić, kiedy faktycznie występują. Możesz też wygenerować Raport o terenie OnGeo.pl dla dowolnej działki i zdiagnozować ją pod kątem wad, zagrożeń, uciążliwości i ograniczeń formalno-prawnych, zanim jeszcze w ogóle rozważysz jej zakup, co zabezpieczy Cię przed ryzykiem popełnienia błędu. 

Czym są wady ukryte działki budowlanej?

W przypadku wady ukrytej działki budowlanej - fizycznej lub prawnej - która nie została ujawniona przez sprzedającego na żadnym etapie procesu zawierania umowy, dochodzi do naruszenia zasad Kodeksu Cywilnego. Jeśli po sfinalizowaniu transakcji wyjdzie na jaw, że sprzedawca świadomie zataił istnienie wady, to nabywcy przysługuje prawo rękojmi. 

Wady ukryte działki budowlanej - wady prawne 

Najczęstsze wady ukryte działki budowlanej związane są z zagadnieniami prawnymi. Wszystko dlatego, że wady fizyczne trudniej jest przeoczyć. Wady prawne dotyczą zaniechania gruntownego badania dokumentacji działki, m.in. księgi wieczystej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i innych istotnych dokumentów ustanawiających stan prawny działki. 

Na ubieganie się o rękojmię z tytułu wady ukrytej o naturze prawnej masz 5 lat od daty zakupu działki.

Wady ukryte działki budowlanej związane z aspektem prawnym to np.:

1. Sprzedawca działki nie jest jedynym właścicielem nieruchomości lub w dokumenty nie potwierdzają, że w ogóle jest jej właścicielem

Wada ta niekoniecznie wynika z złej intencji samego sprzedawcy. Może okazać się, że osoba, która zamierza sprzedać działkę, odziedziczyła ją wcześniej po rodzinie, która wcześniej nie zadbała o porządek w dokumentacji. Sprzedawca, nieświadomy, że np. nie jest wpisany do księgi wieczystej lub na drodze postępowania spadkowego nie otrzymał działki w całości, a jedynie w części (np. do podziału z rodzeństwem), usiłował spieniężyć działkę, na której nie zamierzał budować domu. Dopiero badanie księgi wieczystej wykazało problem z jej stanem prawnym. Niestety zdarzają się też przypadki w których osoba trzecia świadomie sprzedaje nieswoją własność licząc na zysk i na takie przypadki należy zwracać szczególną uwagę. 

2. Działka jest obciążona hipoteką

Jeśli działka jest obciążona hipoteką, oznacza to, że jest ona zabezpieczona jako forma zabezpieczenia kredytowego dla pożyczkodawcy, który udzielił hipoteki. Obciążenie hipoteką wpływa na sytuację nabywcy działki budowlanej. 

Nabywca działki będzie musiał przejąć odpowiedzialność za spłatę hipoteki, jeśli zdecyduje się na zakup takiej działki. Spłata hipoteki jest zazwyczaj zobowiązaniem długoterminowym i może wpływać na zdolność nabywcy do ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z zakupem i budową na działce. Przy zakupie działki obciążonej hipoteką, hipoteka może pozostać na tej działce jako dług. Oznacza to, że nabywca staje się odpowiedzialny za spłatę pożyczki, która została zaciągnięta przez poprzedniego właściciela działki.

3. Prywatna droga dzielona z sąsiadami i służebność drogi koniecznej 

Problem dzielenia drogi prywatnej z sąsiadami może pojawić się jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Jeśli Twój dom jest ostatni w szeregu wzdłuż drogi prywatnej i zamierzasz np. doprowadzić media do swojej posiadłości, będziesz musiał otrzymać pozwolenie wszystkich sąsiadów, którzy również są właścicielami tej drogi. 

Jeśli Twoje stosunki z sąsiadami z różnych powodów ulegną pogorszeniu, może okazać się, że jeden z nich, może z czystej złośliwości nie wyrazić zgody na budowę przyłączy. Jedyne co możesz zrobić, aby na stałe pozbyć się problemu, to udać się do notariusza i wpisać do księgi wieczystej działki drogowej służebności doprowadzenia sieci i dostarczania mediów na rzeczy dystrybutorów sieci energetycznych, przedsiębiorstw wodno-kanalizacyjnych i gazowych. Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, że jeśli droga jest prywatna, to dbanie o oświetlenie, nawierzchnię, utwardzenie i odśnieżanie spada na właścicieli.

4. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ogranicza możliwości zabudowy działki 

MPZP może wprowadzać ograniczenia w zagospodarowaniu działki. Takie ograniczenia mogą być spowodowane np. położeniem na obszarze chronionego krajobrazu, w strefie ochronnej cmentarza lub turbin wiatrowych, strefą ochrony konserwatorskiej lub archeologicznej i inne, o których przeczytasz we wpisie: Plan zagospodarowania przestrzennego - dlaczego warto sprawdzić

Wady ukryte działki budowlanej - wady fizyczne 

Wady fizyczne działki budowlanej to wady związane z jej fizycznymi cechami i warunkami, które mogą wpływać na możliwości zabudowy, użytkowania lub wartość nieruchomości. Wady fizyczne związane są z gruntem i warunkami budowlanymi, które mogą wpłynąć na posadowienie fundamentów, m.in. nachylenie tereny i związane z nim ruchy masowe, poziom wód gruntowych wpływające na możliwość stagnacji wody na gruncie, brak dostępu do mediów, kształt uniemożliwiający zabudowę i inne.

Na ubieganie się o rękojmię z tytułu wady ukrytej fizycznej masz rok od momentu zakupienia działki.

Wady ukryte działki budowlanej związane z aspektem fizycznym to np.:

1. Na zakupionej działce nie jest możliwe wybudowanie domu

Znane są przypadki, w których sprzedawca zataił przed kupującym, że na terenie działki znajduje się np. stanowisko archeologiczne lub w bliskiej odległości znajduje się cmentarz albo w odległości poniżej 700 metrów od działki znajduje się elektrownia wiatrowa. Zbyt bliska odległość od takich obiektów spowoduje, że urząd odpowiedzialny za wydanie pozwolenia na budowę, nie pozwoli na nią. 

2. Nieregularny kształt działki i zbyt wąska działka 

Sprzedawca jest zobowiązany poinformować kupującego o tym, czy działka budowlana umożliwia realizację projektu domu o podanych przez kupującego parametrach technicznych. Może się okazać, że działka jest zbyt wąska, żeby wybudować na niej dom. 

Zgodnie z przepisami prawa, odległość domu jednorodzinnego od działki sąsiada nie może być mniejsza niż 3 m, jeśli na tej ścianie nie ma drzwi i okien i 4 m - jeśli są. Większość domów projektuje się na działki o szerokości od 20 m. Jeśli Twoja działka jest mniejsza, musisz już kombinować z posadowieniem domu. Na działkach o szerokości do 16 m warto rozważyć budowę bliźniaka. 

Sprawdź historię swojej działki na zdjęciach lotniczych

Chcesz sprawdzić jak zmieniło się zagospodarowanie najbliższej okolicy? A może interesuje cię historia własnej działki? Skorzystaj z narzędzia "Archiwalne zdjęcia lotnicze" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i w kilka minut wygeneruj raport lotniczy dla wybranego terenu. 

Raport lotniczy przedstawia wybraną działkę lub teren, na tle zdjęć lotniczych wykonanych w różnych latach. Dzięki raportowi zyskasz materiał dowodowy, który możesz dołączyć do dokumentacji podczas ustalania stanu prawnego nieruchomości.

3. Działka budowlana jest pozbawiona dostępu do mediów

Brak dostępu do mediów może znacząco obniżyć cenę działki budowlanej. Gdy istnieją sieci uzbrojenia terenu w pobliżu działki, nie powinno być problemów z podłączeniem się do nich. Jednak problem pojawi się, jeśli Twoja działka jest oddalona od istniejących budynków, a najbliższa sieć znajduje się powyżej 500 metrów, wtedy koszt i czas potrzebny na podłączenie może być wysoki.

Istnieje również ryzyko, że operator sieci może odmówić dostarczenia mediów z różnych powodów, co może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę.

4. Zbyt wysoki poziom wód gruntowych i teren zalewowy

Wysoki poziom wód gruntowych może powodować problemy z wilgocią w budynkach, wymagać zastosowania dodatkowych środków zapobiegawczych, takich jak izolacje przeciwwodne lub pompowanie wody. Działka narażona będzie również na podtopienia lub stagnację wody po silnych opadach atmosferycznych. 

Pamiętaj również, że postawienie domu na terenie zalewowym może powodować okresowe podtopienia lub całkowite zalanie w przypadku powodzi. Nawet pozornie niewielka rzeka może być zagrożeniem. Pamiętaj również, że ubezpieczyciel może odmówić Ci ubezpieczenia nieruchomości, jeśli ta znajduje się na terenie zalewowym!

5. Osuwisko na działce i osiadanie gruntu

Osuwanie ziemi i osiadanie gruntu mogą być uznane za wadę ukrytą działki budowlanej, jeśli nie zostały ujawnione przez osobę sprzedającą na żadnym z etapów zawierania umowy. 

Osuwanie ziemi prowadzić do zmiany poziomu terenu, powstawania wykopów lub uskoków, a w skrajnych przypadkach nawet do powstania pęknięć w budynkach. Osiadanie gruntu może prowadzić do powstania pęknięć w budynkach i innych problemów konstrukcyjnych. Jeśli nabywca dowiaduje się o istnieniu osuwania ziemi lub osiadania gruntu na działce budowlanej po zakupie, i jeśli te wady znacznie wpływają na możliwość zabudowy lub stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa budynku, nabywca może mieć prawo do podjęcia działań. 

Masz prawo do żądania usunięcia wad, czyli rękojmia za wady ukryte

Rękojmia gwarantuje prawo do dochodzenia swoich uprawnień w przypadku stwierdzenia wadliwości przedmiotu transakcji lub usługi. W przypadku nieruchomości, rękojmia obejmuje wszelkie wady budowlane – zarówno fizyczne, jak i prawne – które sprzedający musi usunąć lub naprawić na własny koszt. Jeśli wad nie da się usunąć, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy. W szczególnych przypadkach możliwe jest również wystąpienie o odszkodowanie za poniesione straty.  

Podsumujmy: W sytuacji, w której nabywca dowiaduje się o wadzie ukrytej już po zakupie działki budowlanej, ma do dyspozycji trzy drogi postępowania. Może:

1. Ubiegać się o obniżenie ceny działki;
2. Odstąpić od umowy i żądać zwrotu pieniędzy;
3. Żądać od sprzedającego usunięcia wad lub zwrócenia kosztów poniesionych z powodu istnienia wady.

W każdym przypadku nabywca powinien skonsultować się z prawnikiem lub ekspertem ds. nieruchomości, aby dowiedzieć się, jakie są jego prawa i jak najlepiej postępować w przypadku wady ukrytej działki budowlanej. 

Zdiagnozuj działkę samodzielnie w OnGeo.pl i poznaj wady ukryte działki przed jej zakupem 

Nie potrzebujesz specjalistycznej wiedzy, aby samodzielnie sprawdzić działkę w profesjonalny sposób. Taką możliwość daje Ci Raport o Terenie OnGeo.pl, dzięki któremu możesz dokonać diagnozy dowolnej działki w Polsce, zyskując pakiet informacji w 5 minut. 

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.