Kolejny plan ogólny gminy unieważniony

W polskim systemie planowania przestrzennego znów zawrzało. Wojewoda Śląski wydał rozstrzygnięcie nadzorcze z 20 sierpnia 2025 r., stwierdzające nieważność uchwały Rady Gminy Jejkowice w sprawie planu ogólnego. To już drugi taki przypadek w krótkim czasie, co rodzi pytania o skuteczność niedawnej reformy planistycznej. Czy mamy do czynienia z przejściowymi trudnościami nowych przepisów, czy też głębszymi problemami systemowymi?

Wojewoda Śląski unieważnił plan ogólny gminy Jejkowice rozstrzygnięciem z 20 sierpnia 2025 r. z powodu naruszeń proceduralnych.
Główne uchybienia: brak danych OUZ w pliku GML oraz niezgodność stref wielofunkcyjnych z art. 13d ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym.
To drugi unieważniony plan po Pyskowicach, co budzi pytania o skuteczność reformy planistycznej.
Eksperci wskazują na trudności adaptacyjne gmin, ale krytycy widzą problemy systemowe w zbyt sztywnych przepisach.
Unieważnienie opóźni inwestycje w Jejkowicach; gminy mają czas do 30 czerwca 2026 r. na uchwalenie nowych planów.

Szczegóły unieważnienia planu w Gminie Jejkowice

Rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Śląskiego wskazuje na poważne uchybienia w procedurze sporządzania planu ogólnego gminy Jejkowice. Uchwała, przyjęta przez Radę Gminy 21 lipca 2025 r., została unieważniona w całości z powodu naruszenia zasad określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kluczowe zarzuty to:

Brak danych w pliku GML dotyczących obszaru uzupełnienia zabudowy (OUZ): Mimo że gmina wyznaczyła ten obszar podczas procedury i uwzględniła go przy definiowaniu stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową, informacje te nie znalazły się w ostatecznym pliku GML. To kluczowy element techniczny, który zapewnia zgodność planu z wymogami cyfrowego przetwarzania danych przestrzennych.
Naruszenie art. 13d ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Wyznaczenie stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową odbyło się z pominięciem zasad określonych w tym artykule, co mogło wpłynąć na nieprawidłowe określenie przeznaczenia terenów i ich zgodność z szerszymi celami rozwoju przestrzennego.

Gmina Jejkowice, położona w województwie śląskim, musi teraz powtórzyć procedurę uchwalania planu. To opóźnienie może wpłynąć na lokalne inwestycje, w tym budownictwo mieszkaniowe i rozwój infrastruktury.

Przeczytaj także:

Plany ogólne: Właściciele działek żądają odszkodowań od Gmin

Pierwszy przypadek: Pyskowice jako precedens

To nie pierwszy raz, gdy Wojewoda Śląski interweniuje w sprawie planów ogólnych. Zaledwie kilka tygodni wcześniej, 1 sierpnia 2025 r., unieważniony został plan ogólny miasta Pyskowice - pierwszy taki incydent w Polsce po wejściu w życie reformy. Powodem był błąd w określeniu minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w jednej ze stref planistycznych. Gmina argumentowała, że wskaźnik odzwierciedlał istniejące zagospodarowanie, ale wojewoda uznał to za naruszenie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii, podkreślając, że plan ma kształtować przyszłość, a nie tylko odwzorowywać stan obecny.

Ten precedens "zmroził" inwestorów i samorządy, budząc obawy o paraliż budowlany. Pyskowice musiały wrócić do punktu wyjścia, co pokazuje, jak drobne z pozoru błędy mogą unieważnić cały dokument.

Kontekst reformy planistycznej: Obowiązek do 2026 roku

Reforma planowania przestrzennego, wprowadzona w ostatnich latach, nakłada na wszystkie gminy obowiązek uchwalenia planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. Plany te zastępują dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wprowadzając bardziej precyzyjne strefowanie terenów i wymogi cyfrowe (jak pliki GML). Celem jest uporządkowanie chaotycznej zabudowy i promocja zrównoważonego rozwoju.

Do tej pory tylko nieliczne gminy opublikowały swoje projekty planów, a proces uchwalania napotyka liczne przeszkody, w tym niedbałe konsultacje społeczne, które również mogą prowadzić do unieważnień.

Sprawdź plany ogólne swojej gminy w Geoportal-Krajowy.pl

Wszystkie opublikowane projekty planów ogólnych, w tym plan ogólny Jejkowic, są dostępne w przeglądarce danych planistycznych na stronie geoportal-krajowy.pl. Przeglądarka umożliwia podgląd map w szybki i łatwy sposób co czyni ją cennym narzędziem dla mieszkańców, inwestorów i urbanistów.

Plan Ogólny Gminy Jejkowice w Geoportalu Na Mapie

Przejściowe trudności czy systemowe problemy?

Czy unieważnienia w Pyskowicach i Jejkowicach to tylko początkowe trudności – przejściowe problemy – nowej reformy? Eksperci wskazują, że tak, argumentując, iż samorządy dopiero uczą się nowych procedur, a błędy techniczne (jak w GML czy wskaźnikach zieleni) są nieuniknione na starcie. Dodatkowe pół roku na przygotowania (do czerwca 2026 r.) może pomóc w uniknięciu podobnych wpadek.

Jednak inni widzą w tym poważny sygnał systemowych problemów. Krytycy reformy podkreślają, że przepisy są zbyt sztywne i biurokratyczne, co prowadzi do masowych unieważnień i opóźnień inwestycyjnych. "Jeśli nawet drobny błąd w jednej strefie unieważnia cały plan, grozi nam paraliż" – ostrzegają specjaliści z branży planistycznej. To może zniechęcić gminy do pośpiesznego uchwalania dokumentów, co z kolei zagrozi terminowi 2026 r.

Co dalej dla gmin i inwestorów?

Dla gminy Jejkowice unieważnienie oznacza konieczność ponownych konsultacji i poprawek, co może potrwać miesiące. Inwestorzy powinni monitorować lokalne biuletyny informacji publicznej (BIP), by śledzić postępy. W szerszym kontekście, Ministerstwo Rozwoju i Technologii może rozważyć zmiany w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, by ułatwić proces – o czym dyskutuje się już w kręgach samorządowych.

Reforma planistyczna ma potencjał na uporządkowanie polskiego krajobrazu przestrzennego, ale kolejne unieważnienia pokazują, że droga do sukcesu jest wyboista. Czy to przejściowe kłopoty, czy zapowiedź głębszego kryzysu? Czas pokaże, ale samorządy muszą działać ostrożnie, by uniknąć podobnych pułapek.