Plany ogólne: Właściciele działek żądają odszkodowań od Gmin

W stanowisku przekazanym Ministrowi Rozwoju i Technologii samorządowcy wskazują na poważne problemy związane z wdrażaniem nowych przepisów reformy planowania przestrzennego, które mogą prowadzić do chaosu administracyjnego, kar finansowych oraz lawiny procesów sądowych o odszkodowania za spadek wartości nieruchomości. Eksperci podkreślają, że wprowadzane zmiany mogą mieć szczególnie negatywny wpływ na funkcjonowanie małych gmin wiejskich, które często borykają się z ograniczonymi zasobami kadrowymi i finansowymi.

Krótki czas na decyzje WZ i widmo kar

Zgodnie z obecnymi przepisami, jednostki samorządu terytorialnego (JST) mają jedynie 21 dni na wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla budynków jednorodzinnych o powierzchni do 70 m² oraz 90 dni dla pozostałych inwestycji. Niedotrzymanie tych terminów grozi karą 500 zł za każdy dzień zwłoki. Stanisław Jastrzębski, przewodniczący ZGWRP, podkreśla, że czas ten jest niewystarczający, by rzetelnie przeprowadzić analizy funkcji i cech zabudowy oraz umożliwić stronom zapoznanie się z aktami sprawy. Dodatkowo, samorządy muszą zmierzyć się z rosnącą liczbą wniosków o wydanie decyzji WZ, co przy obecnych ograniczeniach czasowych staje się praktycznie niemożliwe do zrealizowania.

ZGWRP apeluje o natychmiastowe zawieszenie kar za niewydanie decyzji WZ w ustawowym terminie oraz wstrzymanie postępowań od momentu podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego do czasu jego uchwalenia. Samorządowcy argumentują, że bez wprowadzenia tych zmian, gminy wiejskie mogą stanąć w obliczu poważnych trudności finansowych i organizacyjnych, co w konsekwencji może prowadzić do paraliżu procesu wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Chaos administracyjny przed 1 stycznia 2026r.

Reforma planowania przestrzennego nakłada na gminy istotny obowiązek uchwalenia planów ogólnych, co w konsekwencji generuje ogromną presję na masowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) przed kluczową datą 1 stycznia 2026 r. Sytuacja ta jest szczególnie niepokojąca, ponieważ decyzje wydane po tej dacie będą obowiązywać tylko przez okres 5 lat, podczas gdy te zatwierdzone wcześniej zachowają swoją bezterminową ważność. Według stanowiska Związku Gmin Wiejskich Rzeczypospolitej Polskiej (ZGWRP), Ministerstwo Rozwoju i Technologii w sposób niewystarczający odniosło się do krytycznych uwag strony samorządowej, co może skutkować poważnym chaosem organizacyjnym w funkcjonowaniu gmin.

W odpowiedzi na te wyzwania, przedstawiciele samorządów proponują konkretne rozwiązanie - wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych. Takie podejście umożliwiłoby gminom dokładne i przemyślane opracowanie aktualnych strategii rozwoju, a następnie stworzenie planów ogólnych, które byłyby ściśle skorelowane z tymi strategiami. Co więcej, w przypadku gmin podmiejskich, które szczególnie zmagają się z postępującą suburbanizacją, ZGWRP zdecydowanie postuluje wprowadzenie innowacyjnego modelu planowania, który skutecznie integrowałby miasto centralne z otaczającymi je gminami.

Problem obszarów uzupełnienia zabudowy

ZGWRP zwraca szczególną uwagę na znaczącą nieadekwatność obecnych przepisów dotyczących wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy, zwłaszcza w kontekście specyficznych uwarunkowań obszarów wiejskich. Aktualne regulacje prawne stosują jednakowe kryteria zarówno dla gmin miejskich, jak i wiejskich, co prowadzi do wyraźnych nierówności w ich rozwoju.

Jako potencjalne rozwiązanie tej sytuacji, eksperci sugerują wprowadzenie zróżnicowanych algorytmów dla wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy, dostosowanych do specyfiki poszczególnych typów gmin. Alternatywnie, proponuje się całkowitą rezygnację z tego wymogu dla gmin wiejskich, opierając decyzje WZ wyłącznie na szczegółowych przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Lawina procesów sądowych i odszkodowań

Jednym z najpoważniejszych zagrożeń wynikających z reformy planowania przestrzennego jest przewidywany znaczący spadek wartości nieruchomości po uchwaleniu planów ogólnych. Ta sytuacja może doprowadzić do bezprecedensowej fali procesów sądowych o odszkodowania, co stanowi realne zagrożenie dla stabilności finansowej gmin. Jastrzębski podkreśla konieczność dokładnego przeanalizowania i przewidzenia finansowych konsekwencji reformy, które mogą stanowić znaczące obciążenie dla już i tak napiętych budżetów gminnych.

Jak plan ogólny wpływa na ceny nieruchomości?

Wprowadzenie planów ogólnych przez gminy może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości w całym kraju. Potencjalne ograniczenia w dostępnych terenach pod zabudowę prowadzą do wzrostu cen mieszkań, co jeszcze bardziej utrudnia młodym ludziom dostęp do własnego lokum.

Działki znajdujące się w obszarach uzupełnienia zabudowy mogą zyskać na wartości, podczas gdy te poza tymi obszarami mogą drastycznie stracić. Przykładowo, działka, która trafia do obszaru uzupełnienia zabudowy, znacząco zwiększa swoją wartość, natomiast nieruchomość w strefie ochrony przyrody, gdzie zabudowa jest zabroniona, traci na wartości.

Właściciele nieruchomości, które znalazły się w niekorzystnej sytuacji planistycznej, mogą zatem dochodzić swoich praw poprzez żądanie odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, wykupienia nieruchomości lub odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości przy jej zbyciu.

Podsumowanie

ZGWRP apeluje do rządu o natychmiastowe wprowadzenie kompleksowych zmian w przepisach, które skutecznie złagodziłyby presję na gminy wiejskie. Kluczowe postulaty obejmują zawieszenie kar za opóźnienia w realizacji reformy, znaczące wydłużenie terminów na uchwalenie planów ogólnych oraz gruntowne dostosowanie przepisów do specyficznych uwarunkowań i potrzeb obszarów wiejskich. Eksperci podkreślają, że bez wprowadzenia tych istotnych modyfikacji, reforma planowania przestrzennego może nie tylko sparaliżować sprawne funkcjonowanie jednostek samorządu terytorialnego, ale również wywołać długotrwałe i poważne problemy natury finansowej oraz prawnej.