Obszary uzupełnienia zabudowy. Dowiedz się czy twoja działka będzie budowlana

Obszary uzupełnienia zabudowy to tereny, gdzie gmina nie uchwaliła miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a które mimo to zamierza przeznaczyć na zabudowę mieszkaniową. Tereny te wyznacza się fakultatywnie w planie ogólnym gminy. Obszary uzupełnienia zabudowy są jednym z narzędzi wprowadzonych w ramach reformy planistycznej z 2023 roku. Wejdź na Geoportal Na Mapie i sprawdź, czy Twoja działka nadal będzie budowlana.   

Obszary uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy stanowią istotny element racjonalnego gospodarowania gruntami, szczególnie w kontekście zmieniających się potrzeb lokalnych społeczności. W takich miejscach możliwe jest wznoszenie zarówno budynków mieszkalnych, jak i budynków handlowo-usługowych oraz biurowych, uwzględniając lokalne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy. Wyznaczenie granic obszaru uzupełnienia pozwala na harmonijną rozbudowę istniejących osiedli, przy jednoczesnym zachowaniu równowagi między nową zabudową a otaczającymi terenami rolnymi.

Czym jest obszar uzupełnienia zabudowy?

Obszary uzupełnienia zabudowy określone są w planie ogólnym gminy. Są to tereny, na których dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku, gdy gmina nie zdecyduje się ustanowić miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem wyznaczenia takich obszarów jest przede wszystkim powstrzymanie rozwoju zabudowy na danym obszarze z uwagi na wysoko cenione wartości, m.in:

• ochronę środowiska,
• bezpieczeństwo publiczne,
• racjonalność wykorzystania przestrzeni.

Gdy gmina uchwali plan ogólny, a wraz z nim obszar uzupełnienia zabudowy, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy poza tym terenem będzie niemożliwe do realizacji. Gminy mają czas na uchwalenie nowych planów ogólnych do 31 grudnia 2025 roku. 

Mapa terenów budowlanych. Sprawdź, czy twoja działka będzie budowlana

Chcesz wiedzieć, czy twoja działka nadal będzie budowlana? Sprawdź mapę terenów budowlanych dostępną w Geoportalu Krajowym Na Mapie. 

PRZEJDŹ DO MAPY GEOPORTALU

W Geoportalu Na Mapie sprawdzisz, gdzie prawdopodobnie znajdą się obszary uzupełnienia zabudowy, jeśli gmina ustanowi je w oparciu o wytyczne opublikowane w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zespół Na Mapie przygotował interaktywną mapę terenów budowlanych, dzięki której dowiesz się, jakie będzie przeznaczenie Twojej działki w przyszłości. 

Jak sprawdzić czy działka będzie budowlana?

Aby sprawdzić tereny budowlane w Geoportalu Na Mapie, skorzystaj z instrukcji poniżej:

• Wejdź na stronę Geoportalu, następnie kliknij przycisk "Przejdź do mapy"

• Następnie wyszukaj działkę korzystając z wyszukiwarki działek lub przybliż się w widoku mapy do interesującej Cię działki, którą chcesz sprawdzić. Dokładny opis działania wyszukiwarki działek znajdziesz w instrukcji: jak znaleźć działkę w Geoportalu.
• Chcąc wyświetlić mapę terenów budowlanych kliknij w przycisk "Wybierz warstwę mapy" (1), a następnie wybierz kafelek o nazwie Obszary uzupełnienia zabudowy (dawniej: Tereny budowlane) (2), jak na poniższym obrazku. Warstwa granic działek oraz warstwa Obszary uzupełnienia zabudowy będzie widoczna po przybliżeniu się w widoku mapy.

• Jeśli twoja działka zaznaczona jest na mapie kolorem pomarańczowym, to znajduje się na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Zobacz również instrukcję: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana, dostępną na platformie youtube.com:

Po co wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?

Przede wszystkim chodzi o ograniczenie niekontrolowanego zjawiska rozlewania się zabudowy, co prowadzi do chaosu przestrzennego. W ocenie specjalistów stan zagospodarowania przestrzeni w Polsce jest bardzo zły. Wynika to z funkcjonującego systemu planowania przestrzennego, którego skutkiem jest złe zarządzanie obszarami gmin. Sprzyja to powstawaniu niekontrolowanego rozlewania się zabudowy i niskiej jakości przestrzeni publicznej, a także braku ochrony cennych przyrodniczo obszarów. 

Jedną z przyczyn złego stanu zagospodarowania jest niewystarczające pokrycie Polski miejscowymi planami zagospodarowania, które wynosi zaledwie 32,6 % powierzchni kraju. 

Obecnie na obszarach, które nie mają zatwierdzonego MPZP wydaje się decyzje o warunkach zabudowy. Rolą decyzji WZ miało być umożliwienie uzupełniania luk w zabudowie, jak również wypełnianie przestrzeni na terenach, na których zabudowa jest już w dużym stopniu ukształtowana. W ten sposób pozwala się na ustalenie zasad sytuowania nowych budynków w taki sposób, aby harmonijnie wpisać się w otoczenie. Niestety ta praktyka rozwinęła się w sposób niezgodny z założeniami ustawy i doprowadziła do wypaczenia zakładanej roli tych decyzji w systemie planowania przestrzennego. 

W stanie obecnym większość decyzji pozwolenie na budowę realizuje się w oparciu o narzędzie, które miało stanowić jedynie uzupełnienie całego systemu zarządzania przestrzenią. To niekorzystne zjawisko należy jak najszybciej zmienić, aby nie doprowadzać do dalszego rozlewania się zabudowy.

Dlatego ustawodawcy podjęli kolejną próbę walki z patoplanowaniem przestrzennym w Polsce i wykonało ruch, który w założeniu ograniczy złe praktyki w kształtowaniu przestrzeni. W 2023 roku przyjęto reformą planistyczną, która proponuje rozwiązanie ukrócające proceder wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla terenów nieprzeznaczonych do tego celu. Jedną ze zmian są obszary uzupełnienia zabudowy.

Zapraszamy do wysłuchania rozmowy na temat reformy planowania przestrzennego. Wywiad z ekspertem znajdziesz na naszym kanale na platformie YouTube

Jak wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?

Przede wszystkim należy pamiętać, że wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy jest nieobowiązkowe lecz jedynie zalecane, szczególnie, jeśli gmina ma niewielkie pokrycie planami miejscowymi i większość inwestycji mieszkaniowych powstaje w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy. Obszary uzupełnienia zabudowy określa się w planie ogólnym gminy. 

Mimo, że reforma planistyczna już weszła w życie, to przepisy przejściowe wskazują, że każda gmina musi sporządzić plan dla swojego terenu do 31 grudnia 2025 roku. Oznacza to, że do czasu, aż nie uchwali tego dokumentu planistycznego, obszary uzupełnienia zabudowy będą tylko sugestią da przyszłych inwestorów. Ale przejdźmy do meritum… Jak wyznaczyć tereny budowlane?

W celu wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy gmina identyfikuje zgrupowania minimum 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą obiektów nie przekracza 100 m. Od tych budynków wyznacza się następnie bufor o szerokości 50 m, który ma zapewnić wypełnienie większości przestrzeni pomiędzy budynkami.

Podsumowanie

Uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, z uwzględnieniem granic obszaru uzupełnienia i lokalnych uwarunkowań, odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu przyszłego rozwoju przestrzennego. Odpowiednio zaplanowana zabudowa, łącząca budynki mieszkalne, handlowo-usługowe oraz biurowe, sprzyja zrównoważonemu rozwojowi obszarów miejskich i wiejskich. Dzięki temu możliwe jest efektywne wykorzystanie gruntów, a także racjonalne gospodarowanie przestrzenią, co przekłada się na długofalowe korzyści zarówno dla mieszkańców, jak i całych gmin.