Logotyp Ongeo.pl
503 392 404
kontakt@ongeo.pl

Obszary uzupełnienia zabudowy. Dowiedz się czy twoja działka będzie budowlana

Głosów: 8, średnia ocen: 5
mock

Rząd zapowiada, że początkiem 2023 r. doczekamy się nowych regulacji w zakresie systemu planowania przestrzennego w formie nowelizacji ustawy. W ramach tych prac podjęto działania nad przygotowaniem rozwiązań m.in. w celu przeciwdziałania rozlewaniu się zabudowy, a także ochrony rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W związku z tym w dokumencie "Plan ogólny gminy" gmina wyznaczy tzw. obszary uzupełnienia zabudowy, poza którymi nie będzie możliwości wydania decyzji WZ. Możliwość zabudowy poza tym obszarem będzie tylko w przypadku, gdy gmina ma na tym obszarze uchwalony plan miejscowy lub uchwali nowy plan miejscowy.

  • Po zmianach w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie ograniczone wyłącznie do obszarów uzupełnienia zabudowy. Wydanie decyzji WZ poza tymi strefami planistycznymi będzie niemożliwe lub znacznie utrudnione.
  • Celem wyznaczenia takich obszarów jest powstrzymanie rozwoju zabudowy na danym obszarze z uwagi na wysoko cenione wartości - ochronę środowiska, bezpieczeństwo publiczne, a także racjonalność wykorzystania przestrzeni.
  • W Geoportalu Krajowym Na Mapie możesz zobaczyć gdzie znajdują się wyznaczone już obszary uzupełnienia zabudowy. Dzięki temu z łatwością dowiesz się czy twoja działka będzie w przyszłości nadal działką budowlaną.
  • Planowany termin wejścia w życie przepisów ustawy to 1 stycznia 2023 r., z wyjątkiem przepisów dotyczących wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego oraz dalszej cyfryzacji aktów planistycznych, które wejdą w życie terminie późniejszym, czyli 1 stycznia 2026 r.

Czym jest obszar uzupełnienia zabudowy?

W myśl nowego rozporządzenia pn. "w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy". gminy są uprawnione do wyznaczenia w planie ogólnym obszarów uzupełnienia zabudowy. Celem wyznaczenia takich obszarów jest przede wszystkim powstrzymanie rozwoju zabudowy na danym obszarze z uwagi na wysoko cenione wartości, m.in:

  • ochronę środowiska,
  • bezpieczeństwo publiczne,
  • racjonalność wykorzystania przestrzeni.

Po zmianach wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie ograniczone wyłącznie do obszarów uzupełnienia zabudowy. Wydanie decyzji WZ poza tymi strefami planistycznymi będzie niemożliwe lub znacznie utrudnione. W opinii Ustawodawców działanie to ma kluczowe znaczenie, jako narzędzie pozwalające gminie na jakich obszarach kształtuje się zabudowa.

Po co wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?

ocena skutków regulacji projektu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nr w wykazie UD369

Chaos przestrzenny jest przyczyną rosnących kosztów gospodarczych, środowiskowych i społecznych.

Przede wszystkim chodzi o ograniczenie niekontrolowanego zjawiska rozlewania się zabudowy, co prowadzi do chaosu przestrzennego. W ocenie specjalistów stan zagospodarowania przestrzeni w Polsce jest bardzo zły. Wynika to z funkcjonującego systemu planowania przestrzennego, którego skutkiem jest złe zarządzanie obszarami gmin. Sprzyja to powstawaniu niekontrolowanej urbanizacji i niskiej jakości przestrzeni publicznej, a także braku ochrony cennych przyrodniczo obszarów. Jedną z przyczyn złego stanu zagospodarowania jest pokrycie Polski miejscowymi planami zagospodarowania, które wynosi zaledwie 32,6 % powierzchni kraju. 

Pokrycie MPZP dla obszaru Polski wynosi zaledwie 32,6 %, źródło: OnGeo.pl

Na obszarach które nie posiadają zatwierdzonego mpzp wydaje się decyzje o warunkach zabudowy. Rolą decyzji WZ miało być umożliwienie uzupełniania luk w zabudowie, jak również wypełnianie przestrzeni na terenach, na których zabudowa jest już w dużym stopniu ukształtowana. W ten sposób pozwala na ustalenie zasad sytuowania nowych budynków w taki sposób, by harmonijnie wpisać się w otoczenie. Niestety ta praktyka rozwinęła się w sposób niezgodny z założeniami ustawy i doprowadziła do wypaczenia zakładanej roli tych decyzji w systemie planowania
przestrzennego. W stanie obecnym większość decyzji pozwolenie na budowę realizuje się w oparciu o narzędzie, które miało stanowić jedynie uzupełnienie całego systemu zarządzania przestrzenią. To niekorzystne zjawisko należy jak najszybciej zmienić, aby nie doprowadzać do dalszego rozlewania się zabudowy.

Dlatego też powstaje narzędzie do uzupełnienia zabudowy tylko w terenach już ukształtowanych przestrzennie – w obszarach uzupełnienia zabudowy wydzielonych w planie ogólnym w ramach obszarów rozwoju zabudowy.

Mapa terenów budowlanych, czyli sprawdź czy twoja działka będzie budowlana

Chciałbyś wiedzieć, czy po zmianach w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym twoja działka nadal będzie budowlana? Sprawdź mapę terenów budowlanych dostępną w Geoportalu Krajowym Na Mapie.

W Geoportalu Na Mapie zobaczysz gdzie znajdują się wyznaczone już obszary uzupełnienia zabudowy. Dzięki temu z łatwością dowiesz się czy twoja działka będzie w przyszłości nadal działką budowlaną. Sprawdzisz czy wkrótce nie będziesz miał problemu z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Aby sprawdzić tereny budowlane w pierwszym kroku wejdź na stronę Geoportalu, następnie kliknij przycisk "Przejdź do mapy"

Wybierz Przejdź do mapy
Wybierz Przejdź do mapy

Następnie wyszukaj działkę korzystając z wyszukiwarki działek lub przybliż się w widoku mapy do interesującej cię działki, którą chcesz sprawdzić. Dokładny opis działania wyszukiwarki działek znajdziesz w instrukcji: jak znaleźć działkę w Geoportalu.

Chcąc wyświetlić mapę terenów budowlanych kliknij w przycisk "Wybierz warstwę mapy" (1), a następnie kliknij kafelek o nazwie "Tereny budowlane" (2), jak na poniższym obrazku. Warstwa granic działek oraz warstwa tereny budowlane będzie widoczna po przybliżeniu się w widoku mapy.

Wybierz warstwę mapy Tereny budowlane
Wybierz warstwę mapy “Tereny budowlane”

Jeśli twoja działka zaznaczona jest na mapie kolorem pomarańczowym, wiedz że znajduje się na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Tereny budowlane w Geoportalu Krajowym - sprawdź czy działka jest budowlana

Jak wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?

Na wstępie należy podkreślić, że to gminy wyznaczają tereny budowlane dla własnych terenów. Obecnie wyznaczone na mapach obszary mogą jeszcze ulec modyfikacji, gdyż sam projekt jest jeszcze w fazie przygotowania i konsultacji, a planowe jego wdrożenie nastąpi najwcześniej w 2023 r.

W celu wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy gmina identyfikuje zgrupowania minimum 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą obiektów nie przekracza 100 m. Od tych budynków wyznacza się następnie bufor o szerokości 50 m, który ma zapewnić wypełnienie większości przestrzeni pomiędzy budynkami.

Wynik wykonania analizy obszarów uzupełnienia zabudowy
Przykład wyniku wykonania analizy obszarów uzupełnienia zabudowy, źródło: uzasadnienie do projektu rozporządzenia Dz. U. z 2021 r. poz. 741, z późn. zm.

Kilka słów o planowanej reformie planistycznej

Projekt ustawy stanowi element Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO). Planowany termin wejścia w życie przepisów ustawy to 1 stycznia 2023 r., z wyjątkiem przepisów dotyczących wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego oraz dalszej cyfryzacji aktów planistycznych, które wejdą w życie terminie późniejszym, czyli 1 stycznia 2026 r.

Reforma procesu inwestycyjno-budowlanego w zakresie procesu budowlanego została zrealizowana poprzez ustawę z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471, z późn. zm.). Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw jest kontynuacją reformy procesu inwestycyjno-budowlanego w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Reforma zakłada wprowadzenie do polskiego systemu zagospodarowania przestrzennego trzy zmodyfikowane dokumenty planistyczne:

  • Plan ogólny, który miałby zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
  • Plan zabudowy, który miałby zastąpić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
  • Standardy urbanistyczne, które miałyby dotyczyć terenów przeznaczonych do uzupełnienia zabudowy planu ogólnego, czyli terenów na których nie ma sporządzonych żadnych planów zabudowy.

Monika Ojczyk

Analityk rynku nieruchomości, geodetka, specjalistka w zakresie prawa nieruchomości.

Zdiagnozuj działkę.

Wyszukaj na mapie!

Wpisz: nazwę gminy, nazwę miejscowości lub dzielnicę oraz numer działki, a następnie wybierz działkę z listy podpowiedzi. Np.: Wieliczka, Mała wieś, 63
Wpisz nazwę gminy, miejscowości, nazwę ulicy, numer adresowy. Np.: Wieliczka, ul. Górnicza 10

Ostatnie artykuły

Komentarze (0)

Brak