Porady OnGeo

Planujesz remont, rozbudowę lub przebudowę domu? Dowiedz się, jakie są formalności

Monika Byś
2023-08-28
~7 min
Głosów: 10, średnia ocen: 5
remont domu

Planujesz remont, rozbudowę lub przebudowę domu? Pamiętaj, że legalne przeprowadzenie remontu, rozbudowy, nadbudowy lub odbudowy nieruchomości budynkowej wymaga zgłoszenia, a w niektórych przypadkach nawet pozwolenia na budowę. Sprawdź, czym różnią się te zamierzenia budowlane i jakich formalności potrzebujesz do realizacji celu. 

  • W prawie budowlanym istnieje rozróżnienie między budową a remontem. Budowa obejmuje zarówno tworzenie nowych obiektów, jak i odbudowę, rozbudowę i nadbudowę istniejących. Remont natomiast to prace w istniejącym obiekcie, które przywracają jego stan pierwotny, nie stanowiąc jednocześnie bieżącej konserwacji.
  • Niektóre prace budowlane możemy wykonać bez zgody urzędu i bez zawiadamiania administracji. Większość jednak wymaga zgłoszenia prac budowlanych. W niektórych przypadkach wymaga się jednak nadal pozwolenia na budowę. 
  • W marcu 2023 roku rząd uchwalił nowelizację prawa budowlanego, która znosi obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych. Prace budowlane będą wymagały jedynie zgłoszenia.

Remont domu to wymagający proces budowlany, który wymaga nie tylko czasu i zaangażowania, ale również sporych nakładów finansowych. Niejednokrotnie można spotkać się z tezą, że lepiej jest budować dom na nowo, niż wchodzić w przebudowę starego domu. Jednak, jeśli już decydujesz się na ten krok, nie możesz zapomnieć o dopełnieniu pewnych formalności. 

Podstawowym problemem w ujęciu prawnym jest sama definicja słowa "remont". To co potocznie nazywamy "remontem domu" w prawie budowlanym dzieli się na trzy odrębne kategorię: remont, przebudowę oraz bieżącą konserwację. Dodatkowo mianem remontu określa się również rozbudowę, nadbudowę lub odbudowę domu, które jednak klasyfikuje się jako budowę. Jak się domyślasz, każda z wymienionych robót budowlanych wymaga dopełnienia innych formalności. Jak się w tym połapać? Zacznijmy od podstaw, czyli sprawdźmy czym różnią się od siebie te pojęcia. 

Budowa a remont domu

Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa i nadbudowa istniejącego obiektu budowlanego. 

Zatem proces budowy nie ogranicza się tylko do sytuacji, w której powstaje zupełnie nowy obiekt budowany. Oznacza to, że jeśli zamierzasz obiekt w jakimś stopniu odbudować, rozbudować lub nadbudować, będziesz musiał skorzystać z tych samych procedur, jak w przypadku standardowej budowy domu m.in. pozwolenia na budowę

Natomiast remont, zgodnie z definicją z ustawy to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym. Remont wymaga już zgłoszenia prac budowlanych

Przykład remontu:

Remontem jest:

  • Wymiana pokrycia dachu;
  • Wymiana okien w istniejącym otworze;
  • Odrestaurowanie elewacji budynku. 

Bieżąca konserwacja obiektu

Jednym z rodzajów remontu jest bieżąca konserwacja, jednak ta nie ma formalnej definicji w obowiązujących przepisach budowlanych. Dlatego tym razem, aby sprecyzować pojęcie musimy sięgnąć po wyjaśnienia dostępne w orzecznictwie sądowym.

Według wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) z 2016 roku w Bydgoszczy, aby uznać prace za remont, konieczne jest przywracanie stanu pierwotnego poprzez zastępowanie konkretnych elementów, często korzystając z bardziej zaawansowanych materiałów. To właśnie to przywracanie stanu pierwotnego odróżnia remont od bieżącej konserwacji, która skupia się wyłącznie na działaniach mających na celu utrzymanie danej konstrukcji w odpowiednim stanie (II SA/Bd 478/16). 

Przykład bieżącej konserwacji

Bieżącą konserwacją jest:

  • Malowanie ścian wewnętrznych i zewnętrznych;
  • Uszczelnianie dachu bez wymiany pokrycia dachowego; 
  • Cyklinowanie podłóg;
  • Wymiana płytek ceramicznych. 

Rozbudowa a nadbudowa domu

Rozbudowa lub nadbudowa mieszczą się w definicji budowy, jednak ich legalna definicja ustanowiona w prawie budowlanym nie istnieje. W związku z tym opieramy się na definicjach dostępnych w słownikach i na interpretacjach sądowych.

Według słownika języka polskiego PWN, rozbudowa oznacza powiększenie już istniejącej budowli lub obszaru zabudowanego. Natomiast zgodnie z wyrokami NSA za rozbudowę rozumie się modyfikację kluczowych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, takich jak jego kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość i szerokość (NSA II OSK 2484/14).

Za nadbudowę uważa się rodzaj budowy, który prowadzi do powstania nowego fragmentu istniejącego już obiektu budowlanego. W wyniku nadbudowy zwiększa się wysokość i powierzchnia użytkowa danego obiektu (II SA/Po 528/12).

Przykład rozbudowy i nadbudowy:

Rozbudową jest:

  • Podniesienie ścianki kolankowej, budowa lukarny w połaci dachu;
  • Zabudowanie tarasu i stworzenie na tym samym miejscu nowego pomieszczenia;
  • Dobudowanie pomieszczenia do istniejącej bryły budynku i powiększenie jego kubatury.

Nadbudową jest:

  • Dobudowanie nowej kondygnacji;
  • Podwyższenie ścian szczytowych; 
  • Podniesienie istniejącej kondygnacji. 

Odbudowa a przebudowa domu

Podobnie jak w przypadku rozbudowy i nadbudowy, pojęcie odbudowy domu nie istnieje w przepisach prawa budowlanego. Dlatego, aby sprecyzować pojęcie należy odnieść się do definicji słownikowej i do orzecznictwa sądowego.

Zgodnie z definicją zawartą w słowniku języka polskiego, odbudowa jest określana jako restaurowanie lub ponowne wznoszenie tego, co już zostało zniszczone.

W 2013 roku Sąd Wojewódzki w Kielcach wydał wyrok w sprawie, której przedmiotem sporu była właśnie odbudowa domu. Wówczas WSA zinterpretował, że odbudowa odnosi się do procesu przywracania istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego do jego pierwotnego stanu, na tym samym miejscu i z zachowaniem jego oryginalnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego (II SA/Ke 970/13).

Pojęcie przebudowy zostało natomiast zdefiniowane w przepisach prawa budowlanego. W art. 3 pkt 7a czytamy, że przebudowa to wykonywanie prac budowlanych, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji. 

Przykład odbudowy i nadbudowy:

Odbudową jest:

  • Odrestaurowanie zniszczonej nieruchomości zabytkowej; 
  • Odbudowa budynku, który uległ zniszczeniu na skutek zdarzeń losowych;
  • Przywrócenie obiektu do stanu pierwotnego. 

Przebudową jest:

  • Wymiana stropów lub konstrukcji dachy;
  • Wymiana schodów wewnętrznych;
  • Montaż okna lub drzwi ze zmianą wielkości otworu.

Kiedy zgłoszenie robót budowlanych a kiedy pozwolenie na budowę?

Niektóre prace budowlane możemy wykonać bez zgody urzędu i bez zawiadamiania administracji. Roboty budowlane o których mowa dotyczą bieżącej konserwacji, jeśli nie wymagają ingerencji w rozmiar otworów drzwiowych i okiennych i nie zmieniają kubatury obiektu. Takimi pracami są np. malowanie ścian i wykładanie ich tapetami, modernizacja kuchni lub łazienki, wymiana piecyka gazowego i inne, o których pisałam wcześniej. Jeśli jednak prace remontowe wymagają ww. zmian, np. powiększenia otworu drzwiowego, konieczne będzie zgłoszenie prac budowlanych. 

Przebudowa i rozbudowa domu w większości przypadków będzie wymagała zgłoszenia robót budowlanych. Warunkiem jest, aby przebudowa lub rozbudowa domu nie była równoważna z zwiększeniem dotychczasowego oddziaływania obiektu. Jeśli inwestycja dotyczy przeprowadzenia robót budowlanych, które skutkują zwiększeniem ustalonego w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania obiektu, wówczas będziesz potrzebować pozwolenia na budowę*. 

Jeśli chodzi o nadbudowę obiektu, to kwestie formalne są podobne jak w przypadku przebudowy, ponieważ zazwyczaj obszar odziaływania podwyższonego obiektu raczej nie wykracza poza granice danej działki. Taka procedura również wymaga jedynie zgłoszenia robót budowlanych. 

W przypadku odbudowy obiektów budowlanych zniszczonych w wyniku działania żywiołu, o kubaturze mniejszej niż 1000 m3 i nie wyższych niż 12 m n.p.m, nie wymaga się pozwolenia na budowę, a zgłoszenia odbudowy. 

Należy pamiętać również, że w przypadku prac wykonywanych w budynkach wpisanych do rejestru zabytków, mamy obowiązek wnioskowania o pozwolenie na budowę. 

*Koniec z pozwoleniami na budowę

29 marca 2023 rząd uchwalił projekt nowelizacji Prawa budowlanego, w wyniku którego zniesiony zostanie obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę (i przebudowę) domów jednorodzinnych – również tych o powierzchni powyżej 70 metrów kwadratowych. Oznacza to, że już wkrótce wszelkie prace budowlane będą wymagały jedynie zgłoszenia, co stanowić będzie bardzo duże uproszczenie dla inwestorów.

Jakich dokumentów potrzebujesz, żeby składać wniosek o zgłoszenie prac?

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane do zgłoszenia należy dołączyć:

  1. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  2. Odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb,
  3. Pozwolenia, uzgodnienia i opinie, związane z przepisami odrębnych ustaw, m.in. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach,
  4. Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji i przyłączy wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane
  5. W przypadku budowy domu bez formalności do 70 m2:
    • oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
    • świadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy;
  6. Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
  7. Pozwolenie na wykonanie prac w obrębie zabytku - w przypadku zgłoszenia robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, wykonywanych na terenie nieruchomości zabytkowej.

Sprawdź pozwolenia na budowę i zgłoszenia robót budowalnych w okolicy

Generując Raport o Terenie sprawdzisz pozwolenia i zgłoszenia budowlane, które zostały wydane dla wybranego terenu i jego okolicy w promieniu 200 m od granic działki. 

W zakresie tego zagadnienia otrzymasz szereg informacji o planowanych inwestycjach m.in:

  • zgłoszenia budowlane, wnioski o pozwolenie na budowę, decyzje o pozwoleniu na budowę,
  • nazwa inwestycji,
  • numer urzędowy wniosku, decyzji lub zgłoszenia,
  • adres, numer działki,
  • analiza i prezentacja inwestycji na mapie,
  • nazwa organu prowadzącego sprawę.
Fragment Raportu o terenie OnGeo.pl z pozwoleniami na budowę
Fragment Raportu o terenie OnGeo.pl z pozwoleniami na budowę
Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.