Planujesz remont, rozbudowę lub przebudowę domu? Dowiedz się, jakie są formalności

Planujesz remont, rozbudowę lub przebudowę domu? Pamiętaj, że legalne przeprowadzenie remontu, rozbudowy, nadbudowy lub odbudowy nieruchomości budynkowej wymaga zgłoszenia, a w niektórych przypadkach nawet pozwolenia na budowę. Sprawdź, czym różnią się te zamierzenia budowlane i jakich formalności potrzebujesz do realizacji celu. 

Remont domu to wymagający proces budowlany, który wymaga nie tylko czasu i zaangażowania, ale również sporych nakładów finansowych. Niejednokrotnie można spotkać się z tezą, że lepiej jest budować dom na nowo, niż wchodzić w przebudowę starego domu. Jednak, jeśli już decydujesz się na ten krok, nie możesz zapomnieć o dopełnieniu pewnych formalności. 

Podstawowym problemem w ujęciu prawnym jest sama definicja słowa "remont". To co potocznie nazywamy "remontem domu" w prawie budowlanym dzieli się na trzy odrębne kategorię: remont, przebudowę oraz bieżącą konserwację. Dodatkowo mianem remontu określa się również rozbudowę, nadbudowę lub odbudowę domu, które jednak klasyfikuje się jako budowę. Jak się domyślasz, każda z wymienionych robót budowlanych wymaga dopełnienia innych formalności. Jak się w tym połapać? Zacznijmy od podstaw, czyli sprawdźmy czym różnią się od siebie te pojęcia. 

Budowa a remont domu

Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa i nadbudowa istniejącego obiektu budowlanego. 

Zatem proces budowy nie ogranicza się tylko do sytuacji, w której powstaje zupełnie nowy obiekt budowany. Oznacza to, że jeśli zamierzasz obiekt w jakimś stopniu odbudować, rozbudować lub nadbudować, będziesz musiał skorzystać z tych samych procedur, jak w przypadku standardowej budowy domu m.in. pozwolenia na budowę. 

Natomiast remont, zgodnie z definicją z ustawy to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym. Remont wymaga już zgłoszenia prac budowlanych. 

Przykład remontu:

Remontem jest:

• Wymiana pokrycia dachu;
• Wymiana okien w istniejącym otworze;
• Odrestaurowanie elewacji budynku. 

Bieżąca konserwacja obiektu

Jednym z rodzajów remontu jest bieżąca konserwacja, jednak ta nie ma formalnej definicji w obowiązujących przepisach budowlanych. Dlatego tym razem, aby sprecyzować pojęcie musimy sięgnąć po wyjaśnienia dostępne w orzecznictwie sądowym.

Według wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) z 2016 roku w Bydgoszczy, aby uznać prace za remont, konieczne jest przywracanie stanu pierwotnego poprzez zastępowanie konkretnych elementów, często korzystając z bardziej zaawansowanych materiałów. To właśnie to przywracanie stanu pierwotnego odróżnia remont od bieżącej konserwacji, która skupia się wyłącznie na działaniach mających na celu utrzymanie danej konstrukcji w odpowiednim stanie (II SA/Bd 478/16). 

Przykład bieżącej konserwacji

Bieżącą konserwacją jest:

• Malowanie ścian wewnętrznych i zewnętrznych;
• Uszczelnianie dachu bez wymiany pokrycia dachowego; 
• Cyklinowanie podłóg;
• Wymiana płytek ceramicznych. 

Rozbudowa a nadbudowa domu

Rozbudowa lub nadbudowa mieszczą się w definicji budowy, jednak ich legalna definicja ustanowiona w prawie budowlanym nie istnieje. W związku z tym opieramy się na definicjach dostępnych w słownikach i na interpretacjach sądowych.

Według słownika języka polskiego PWN, rozbudowa oznacza powiększenie już istniejącej budowli lub obszaru zabudowanego. Natomiast zgodnie z wyrokami NSA za rozbudowę rozumie się modyfikację kluczowych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, takich jak jego kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość i szerokość (NSA II OSK 2484/14).

Za nadbudowę uważa się rodzaj budowy, który prowadzi do powstania nowego fragmentu istniejącego już obiektu budowlanego. W wyniku nadbudowy zwiększa się wysokość i powierzchnia użytkowa danego obiektu (II SA/Po 528/12).

Przykład rozbudowy i nadbudowy:

Rozbudową jest:

• Podniesienie ścianki kolankowej, budowa lukarny w połaci dachu;
• Zabudowanie tarasu i stworzenie na tym samym miejscu nowego pomieszczenia;
• Dobudowanie pomieszczenia do istniejącej bryły budynku i powiększenie jego kubatury.

Nadbudową jest:

• Dobudowanie nowej kondygnacji;
• Podwyższenie ścian szczytowych; 
• Podniesienie istniejącej kondygnacji. 

Odbudowa a przebudowa domu

Podobnie jak w przypadku rozbudowy i nadbudowy, pojęcie odbudowy domu nie istnieje w przepisach prawa budowlanego. Dlatego, aby sprecyzować pojęcie należy odnieść się do definicji słownikowej i do orzecznictwa sądowego.

Zgodnie z definicją zawartą w słowniku języka polskiego, odbudowa jest określana jako restaurowanie lub ponowne wznoszenie tego, co już zostało zniszczone.

W 2013 roku Sąd Wojewódzki w Kielcach wydał wyrok w sprawie, której przedmiotem sporu była właśnie odbudowa domu. Wówczas WSA zinterpretował, że odbudowa odnosi się do procesu przywracania istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego do jego pierwotnego stanu, na tym samym miejscu i z zachowaniem jego oryginalnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego (II SA/Ke 970/13).

Pojęcie przebudowy zostało natomiast zdefiniowane w przepisach prawa budowlanego. W art. 3 pkt 7a czytamy, że przebudowa to wykonywanie prac budowlanych, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji. 

Przykład odbudowy i nadbudowy:

Odbudową jest:

• Odrestaurowanie zniszczonej nieruchomości zabytkowej; 
• Odbudowa budynku, który uległ zniszczeniu na skutek zdarzeń losowych;
• Przywrócenie obiektu do stanu pierwotnego. 

Przebudową jest:

• Wymiana stropów lub konstrukcji dachy;
• Wymiana schodów wewnętrznych;
• Montaż okna lub drzwi ze zmianą wielkości otworu.

Kiedy zgłoszenie robót budowlanych a kiedy pozwolenie na budowę?

Niektóre prace budowlane możemy wykonać bez zgody urzędu i bez zawiadamiania administracji. Roboty budowlane o których mowa dotyczą bieżącej konserwacji, jeśli nie wymagają ingerencji w rozmiar otworów drzwiowych i okiennych i nie zmieniają kubatury obiektu. Takimi pracami są np. malowanie ścian i wykładanie ich tapetami, modernizacja kuchni lub łazienki, wymiana piecyka gazowego i inne, o których pisałam wcześniej. Jeśli jednak prace remontowe wymagają ww. zmian, np. powiększenia otworu drzwiowego, konieczne będzie zgłoszenie prac budowlanych. 

Przebudowa i rozbudowa domu w większości przypadków będzie wymagała zgłoszenia robót budowlanych. Warunkiem jest, aby przebudowa lub rozbudowa domu nie była równoważna z zwiększeniem dotychczasowego oddziaływania obiektu. Jeśli inwestycja dotyczy przeprowadzenia robót budowlanych, które skutkują zwiększeniem ustalonego w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania obiektu, wówczas będziesz potrzebować pozwolenia na budowę*. 

Jeśli chodzi o nadbudowę obiektu, to kwestie formalne są podobne jak w przypadku przebudowy, ponieważ zazwyczaj obszar odziaływania podwyższonego obiektu raczej nie wykracza poza granice danej działki. Taka procedura również wymaga jedynie zgłoszenia robót budowlanych. 

W przypadku odbudowy obiektów budowlanych zniszczonych w wyniku działania żywiołu, o kubaturze mniejszej niż 1000 m3 i nie wyższych niż 12 m n.p.m, nie wymaga się pozwolenia na budowę, a zgłoszenia odbudowy. 

Należy pamiętać również, że w przypadku prac wykonywanych w budynkach wpisanych do rejestru zabytków, mamy obowiązek wnioskowania o pozwolenie na budowę. 

Jakich dokumentów potrzebujesz, żeby składać wniosek o zgłoszenie prac?

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane do zgłoszenia należy dołączyć:

1. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
2. Odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb,
3. Pozwolenia, uzgodnienia i opinie, związane z przepisami odrębnych ustaw, m.in. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach,
4. Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji i przyłączy wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane
5. W przypadku budowy domu bez formalności do 70 m2:
   • oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
   • świadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy;
6. Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
7. Pozwolenie na wykonanie prac w obrębie zabytku - w przypadku zgłoszenia robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, wykonywanych na terenie nieruchomości zabytkowej.

Sprawdź pozwolenia na budowę i zgłoszenia robót budowalnych w okolicy

Generując Raport o Terenie sprawdzisz pozwolenia i zgłoszenia budowlane, które zostały wydane dla wybranego terenu i jego okolicy w promieniu 200 m od granic działki. 

W zakresie tego zagadnienia otrzymasz szereg informacji o planowanych inwestycjach m.in:

• zgłoszenia budowlane, wnioski o pozwolenie na budowę, decyzje o pozwoleniu na budowę,
• nazwa inwestycji,
• numer urzędowy wniosku, decyzji lub zgłoszenia,
• adres, numer działki,
• analiza i prezentacja inwestycji na mapie,
• nazwa organu prowadzącego sprawę.