Jak uzyskać zgodę na remont zabytku? Wniosek do konserwatora zabytków

Kupiłeś nieruchomość, która jest wpisana do rejestru zabytków i chciałbyś ją wyremontować na własny użytek? Niestety, nie możesz podjąć się prac budowlanych bez uzyskania zgody konserwatora zabytków. W dzisiejszym artykule podpowiemy, jak prawidłowo zrealizować remont zabytku oraz dowiesz się, jak poprawnie wypełnić wniosek o wydanie pozwolenia na roboty budowlane. Zapraszamy do lektury!

Zgoda na remont zabytku - słowem wstępu

Zgoda na remont budynku zabytkowego to formalne pozwolenie wydawane przez odpowiednie organy konserwatorskie, które umożliwia przeprowadzenie prac remontowych na obiekcie wpisanym do rejestru zabytków. Ma na celu ochronę wartości historycznej, artystycznej lub naukowej zabytku, dlatego wszelkie prace muszą być przeprowadzane zgodnie z wytycznymi konserwatora zabytków. Wniosek o zgodę powinien zawierać szczegółowy opis planowanych prac, projekt architektoniczny oraz dokumentację fotograficzną. Dopiero po uzyskaniu tej zgody można przystąpić do remontu, a wszelkie działania bez jej uzyskania są niezgodne z prawem i mogą skutkować karami finansowymi.

Kto wydaje zgodę na remont zabytku

Zgodę na remont zabytku wydaje wojewódzki konserwator zabytków. To organ odpowiedzialny za ochronę i opiekę nad zabytkami na terenie danego województwa. W przypadku obiektów o szczególnym znaczeniu dla kultury narodowej, zgody może udzielić także Generalny Konserwator Zabytków. Wniosek o wydanie zgody należy złożyć do odpowiedniego konserwatora wraz z projektem prac oraz szczegółowym opisem planowanego remontu.

Jakie czynności budowlane stanowią remont według prawa budowlanego?

W mowie potocznej czynność określana jako remont może nie mieć pokrycia w prawie budowlanym. Słowo remont jest nadużywane i stosowane zamiennie w przypadku zarówno malowania ścian, jak i rozbudowy budynku. To oczywiście błąd.

Zanim pochylimy się nad problemem remontu zabytków, wyjaśnimy sobie jakie czynności budowlane możemy określić jako remont.

Ustawia z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz. U. 2020, poz. 1333 ze zm.) art. 3, ust. 8 mówi, iż pod pojęciem remontu należy rozumieć:

wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Definicja wskazuje wyraźnie, że remont realizowany jest, aby przywrócić pierwotny stan obiektu, który na skutek upływu lat i użytkowania, uległ zniszczeniu i wymaga renowacji. Oznacza to, że roboty budowlane polegające na rozbiórce budynku lub jego części, a następnie odbudowie z zachowaniem kubatury budynku, nawet przy wykorzystaniu materiałów budowlanych, nie mieszczą się w definicji remontu.

W powyższej definicji wynika, że remontem nie można nazwać również prac konserwatorskich, które mają na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie, np. malowanie ścian wewnętrznych, wymiana mebli kuchennych.

Za remont uważa się natomiast (Dz. U. 2020, poz. 1333 ze zm., art. 3 ust. 8):

1. Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej (bez ingerencji w obiekt budowlany polegającej np. na zmianie kształtu lub wielkości otworów okiennych lub drzwiowych);
2. Wymiana instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej, kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania;
3. Przeprowadzenie instalacji teletechnicznej;
4. Odnowienie klatek schodowych;
5. Wymiana i naprawa pokrycia dachu;
6. Docieplenie budynku o wysokości do 25 m;
7. Malowanie elewacji;
8. Modernizacja pomieszczeń (bez ingerencji w obiekt budowlany);
9. Naprawa izolacji ścian fundamentowych.

Czy planując remont zabytku muszę mieć pozwolenie na budowę?

Ustalenie formy ochrony zabytku dla danej nieruchomości, ma ogromne znaczenie w momencie planowania remontu.

Obiekty, które są objęte szczególną ochroną zabytku, wpisane są do rejestru zabytków. Wykonanie remontu dla tych nieruchomości wymaga pozwolenia na budowę.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy również dołączyć pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2003, Nr 162, poz. 1568).

Jeśli nieruchomość objęta została wyłącznie wpisem do gminnej ewidencji zabytków, nie ma konieczności starania się o pozwolenie na budowę na potrzeby remontu.

Jak rozpocząć remont zabytku?

Planowanie jakichkolwiek prac remontowych dla nieruchomości zabytkowych wiąże się z załatwianiem szeregu formalności. Czas poświęcony na załatwianie pozwoleń, wypełnianie wniosków i gromadzenie opinii jest zdecydowanie dłuższy, w porównaniu z remontem „zwykłej” nieruchomości.

Zgodnie z prawem budowlanym, aby rozpocząć remont zabytku musisz posiadać pozwolenie na prowadzenie prac budowlanych, wydane przez właściwego ze względu na lokalizację zabytku wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dopiero później możesz starać się o pozwolenie na budowę. Ale po kolei…

Wniosek do konserwatora zabytków o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku

Pamiętaj! Pozwolenie konserwatora zabytku musisz uzyskać przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót budowlanych!

Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku może złożyć osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna, która posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości zabytkowej (np. prawo własności, użytkowanie wieczyste, trwały zarząd).

Wniosek do konserwatora zawiera:

• Dane organu, do którego kierowany jest wniosek;
• Dane wnioskodawcy oraz ewentualnie oznaczenie pełnomocnika;
• Wskazanie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz opis planowanych prac remontowych;
• Przewidziany termin zakończenia działań.

Poniżej prezentujemy poprawnie wypełniony wniosek do konserwatora zabytków o wydanie pozwolenia na prowadzenia robót budowlanych przy zabytku*.

Wzór wniosku został pobrany ze strony rządowej www.biznes.gov.pl

*Dane znajdujące się we wniosku zostały wymyślone przez autora tekstu.

Wnioski do konserwatorów mogą różnić się w poszczególnych województwach, dlatego warto pobrać go ze strony wojewódzkiego konserwatora, właściwego co do lokalizacji nieruchomości. Poniżej zestawienie stron internetowych wojewódzkich urzędów ochrony zabytków, na których można pobrać wzór wniosku.

Województwo dolnośląskie

Województwo kujawsko-pomorskie

Województwo lubelskie

Województwo lubuskie

Województwo łódzkie

Województwo małopolskie 

Województwo mazowieckie

Województwo opolskie

Województwo podkarpackie 

Województwo podlaskie

Województwo pomorskie

Województwo śląskie

Województwo świętokrzyskie

Województwo warmińsko-mazurskie

Województwo wielkopolskie

Województwo zachodniopomorskie

Do wniosku należy dołączyć:

1. Projekt budowlany, jego część lub program robót budowlanych zawierający: opis stanu zachowania zabytku; wskazanie przewidzianych rozwiązań budowlanych, w formie opisowej i rysunkowej; wskazanie przewidzianych do zastosowania metod, materiałów i technik;
2. Dokument potwierdzający posiadanie przez wnioskodawcę tytułu prawnego do korzystania z zabytku, uprawniającego do występowania z wnioskiem;
3. Pełnomocnictwo – oryginał lub poświadczona urzędowo kopia (w przypadku, gdy wniosek składa pełnomocnik);
4. Dowód uiszczenia opłaty skarbowej za: wydanie pozwolenia i ewentualnie za złożenie pełnomocnictwa;
5. Fakultatywnie:

• Informację o innych osobach, których praw lub obowiązków dotyczy postępowanie wywołane niniejszym wnioskiem (stronach postępowania);
• Inwentaryzację, dokumentację projektową, ekspertyzę techniczną, zdjęcia, rysunki, archiwalia
• Wypis z księgi wieczystej

Na rozpatrzenie wniosku należy czekać około miesiąca.

Urząd sprawdzi wniosek o pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku

Po złożeniu wniosku do konserwatora, urząd sprawdzi, czy dokumentacja jest kompletna oraz czy wniosek został złożony poprawnie. Jeśli wniosek zawiera błędy i braki formalne, zostaniesz wezwany do wprowadzenia poprawek i złożenia wyjaśnień. Na te czynności będziesz miał 7 dni.

Jeżeli do wniosku dołączyłeś program robót budowlanych, wojewódzki konserwator zabytków może wezwać Cię do złożenia projektu budowlanego. Taka decyzja zostanie podjęta jeśli złożony program robót budowlanych będzie niewystarczający do oceny wpływu planowanych prac na zabytek. Na tę czynność będziesz miał 14 dni.

Decyzja w sprawie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku

Jeśli Twój wniosek spełnia wszystkie wymagania, otrzymasz decyzję w sprawie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku. Decyzja ta może zawierać dodatkowe warunki i obowiązku, które musisz spełnić, aby Twoja inwestycja mogła być zrealizowana zgodnie z prawem.

W przypadku odmowy możesz złożyć odwołanie od decyzji.

Pozwolenie na budowę

Dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji w sprawie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku, będziesz mógł starać się o pozwolenie na budowę. Wniosek o pozwolenie na budowę możesz złożyć do Starostwa Powiatowego.

Więcej na ten temat w artykule:

Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku

Pozwolenie na budowę - jakich dokumentów potrzebujesz

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zabytkiem?

W Raportach o Terenie OnGeo.pl znajdziesz informację, czy w obrębie 200 m od wybranej działki znajdują się nieruchomości objęte ochroną zabytków. Raport to dokument w formacie pdf, który wygenerujesz w 5 minut w portalu, dla dowolnej działki w Polsce. Zawiera ponad 50 stron informacji o wybranej do analizy nieruchomości. 

Oprócz przedstawionych danych na mapie, otrzymasz czytelny, szczegółowy opis w formie tabelarycznej, w której znajdziesz:

• rodzaj i nazwę zabytku,
• okres powstania,
• odległość w linii prostej od nieruchomości zabytkowej,
• link do dokumentacji zabytku.

Raport o terenie OnGeo.pl to również informacje o:

• miejscowym planie zagospodarowania,
• ewidencja gruntów i budynków,
• uzbrojenie działki w media,
• geologia terenu,
• zagrożenie powodziowe, osuwiska, osiadanie, hałas, zanieczyszczenia,
• dostęp do drogi,
• wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie,
• i wiele innych tematów: zobacz przykładowy Raport o terenie OnGeo.pl.

Warto wiedzieć:

Dofinansowanie na remont zabytku

Osoba posiadająca tytuł prawny do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, może ubiegać się o dotację celową na remont zabytku. Dofinansowanie o którym mowa może dotyczyć:

• Sporządzenia ekspertyz technicznych i konserwatorskich;
• Przeprowadzenia badań konserwatorskich lub architektonicznych;
• Wykonania dokumentacji konserwatorskiej;
• Opracowania programu prac konserwatorskich i restauratorskich;
• Wykonania projektu budowlanego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego;
• Sporządzenia projektu odtworzenia kompozycji wnętrz;
• Zabezpieczenia, zachowania i utrwalenia substancji zabytku;
• Stabilizacji konstrukcyjnej części składowych zabytku lub ich odtworzenia w zakresie niezbędnym dla zachowania tego zabytku;
• Odnowienia lub uzupełnienia tynków i okładzin architektonicznych albo ich całkowite odtworzenia, z uwzględnieniem charakterystycznej dla tego zabytku kolorystyki;
• Odtworzenia zniszczonej przynależności zabytku, jeżeli odtworzenie to nie przekracza 50% oryginalnej substancji tej przynależności;
• Odnowienia lub całkowitego odtworzenia okien, w tym ościeżnic i okiennic, zewnętrznych odrzwi i drzwi, więźby dachowej, pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych;
• Modernizacji instalacji elektrycznej w zabytkach drewnianych lub w zabytkach, które posiadają oryginalne, wykonane z drewna części składowe i przynależności;
• Wykonania izolacji przeciwwilgociowej;
• Uzupełniania narysów ziemnych dzieł architektury obronnej oraz zabytków archeologicznych nieruchomych o własnych formach krajobrazowych;
• Działania zmierzającego do wyeksponowania istniejących, oryginalnych elementów zabytkowego układu parku lub ogrodu;
• Zakupu materiałów konserwatorskich i budowlanych, niezbędnych do wykonania prac i robót przy zabytku wpisanym do rejestru oraz zakupu i montażu instalacji przeciwwłamaniowej, przeciwpożarowej i odgromowej.

Kary za rozpoczęcie prac budowlanych bez pozwolenia konserwatora

Pamiętaj, że nie możesz wykonywać żadnych prac budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia prowadzenie robót budowlanych przy zabytku i przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Niewywiązanie się z obowiązku dopełnieniach tych formalności skutkuje karami pieniężnymi. Prowadzenie prac budowlanych bez pozwolenia może kosztować inwestora od 500 do 500 000 zł!

Warto zapamiętać!

Uzyskanie zgody na remont obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków to złożony proces, który wymaga spełnienia wielu formalności. Złożenie wniosku o rozbiórkę obiektu budowlanego lub przeprowadzenie robót budowlanych musi być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia na prowadzenie prac zgodnie z warunkami pozwolenia robót budowlanych, wydanego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Każda zmiana w obiekcie budowlanym wymaga precyzyjnego określenia rozwiązań projektowych, które będą zgodne z obowiązującymi formami ochrony zabytków. Pamiętaj, że realizacja jakichkolwiek prac bez odpowiednich zezwoleń jest niezgodna z prawem i może skutkować wysokimi karami finansowymi.