Posiadasz działkę rolno-budowlaną? Sprawdź, co powinieneś o niej wiedzieć

W czasach ostatnich podwyżek cen nieruchomości o statusie wyłącznie budowlanym, inwestorzy poszukują nowych terenów pod zabudowę. Jedną z alternatyw są działki rolno-budowlane. Zainteresowanie tego rodzaju nieruchomościami wynika z dwóch przyczyn - cena i wciąż atrakcyjna lokalizacja. Pamiętaj jednak, że możliwości zabudowy ograniczają przepisy i nie zawsze budowa domu na takiej działce dojdzie do skutku. Zanim zdecydujesz się na zakup, sprawdź, co powinieneś wiedzieć o działce rolno-budowlanej. 

W dobie rosnących cen nieruchomości o statusie wyłącznie budowlanym poszukujący nowych terenów inwestycyjnych często zwracają uwagę na działki rolno-budowlane. Ceny tych nieruchomości, będących połączeniem działki rolno i budowlanej, mogą być znacznie korzystniejsze, a ich lokalizacje wciąż atrakcyjne. Niemniej jednak, przed podjęciem decyzji o zakupie działki rolno-budowlanej, należy dokładnie zrozumieć ograniczenia związane z możliwością zabudowy wynikające z przepisów lokalnych oraz granic najbliższej działki budowlanej. Kluczowym dokumentem, który pomoże w ocenie potencjału inwestycyjnego, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który określa warunki zabudowy dla danej nieruchomości.

Działka rolno budowlana - definicja

Działka rolno-budowlana to nieruchomość, która łączy cechy działki rolnej i działki budowlanej. Zgodnie z polskim prawem, nie ma formalnej definicji tego terminu, jednak w praktyce odnosi się on do terenów, na których część powierzchni może być przeznaczona pod zabudowę, a pozostała część służy celom rolniczym. Możliwości zabudowy na działce rolno-budowlanej zależą od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy, które określają zasady oraz ograniczenia dotyczące inwestycji budowlanych na danym terenie.

Czym jest działka rolna

Działka rolna to rodzaj nieruchomości, która jest przeznaczona do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w tym do uprawy roślin, hodowli zwierząt, a także produkcji ogrodniczej i sadowniczej. Zgodnie z polskim prawem, działka rolna charakteryzuje się określonymi cechami, takimi jak gleby klasyfikowane jako użytki rolne.

W kontekście przepisów, działki rolne mogą być wykorzystywane do celów związanych z rolnictwem, a ich sprzedaż oraz przekształcanie na inne cele, na przykład budowlane, podlega określonym regulacjom prawnym. Działka rolna, w przeciwieństwie do działki budowlanej, nie jest przeznaczona na zabudowę, chyba że zostanie odpowiednio przekształcona. W przypadku osób niebędących rolnikami, wymaga to uzyskania decyzji o odrolnieniu gruntu.

Czym jest działka budowlana

Działka budowlana to rodzaj nieruchomości, która jest przeznaczona do zabudowy w celu realizacji inwestycji budowlanych, takich jak domy, budynki mieszkalne, komercyjne, przemysłowe czy inne obiekty. Aby działka mogła być uznana za budowlaną, musi spełniać określone kryteria, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Cechy charakterystyczne działki budowlanej obejmują:

• Dostępność mediów: Możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej i gazowej.
• Odpowiednia lokalizacja: Działka powinna znajdować się w obszarze zwartej zabudowy, co ułatwia uzyskanie niezbędnych pozwoleń na budowę.
• Spełnienie norm urbanistycznych: Działka musi mieć odpowiednie cechy geometryczne, takie jak minimalna powierzchnia, szerokość i dostęp do drogi publicznej.

Zakup działki budowlanej wiąże się z możliwościami inwestycyjnymi, ale także z obowiązkiem przestrzegania lokalnych przepisów dotyczących zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego.

Czym jest działka rolno-budowlana?

W polskim prawie nie istnieje legalna definicja działki rolno-budowlanej. Pojęcie to funkcjonuje jednak na rynku nieruchomości i odnosi się do działki mieszanej, czyli takiej, która łączy w sobie cechy działki rolnej i budowlanej. Najczęściej chodzi o nieruchomość o statusie rolnym, dla której przewidziano możliwość zabudowy na fragmencie powierzchni.

Podstawą do określenia możliwości zabudowy na działce rolno-budowlanej jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub, jeśli działka znajduje się na obszarze nieobjętym przez MPZP, decyzja o warunkach zabudowy.

Działka rolna a działka budowlana

Zgodnie z art. 46 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Przepisy stanowią zatem wyraźnie, że przeznaczeniem działek rolnych jest właśnie działalność rolnicza. Budowa domu na obszarze rolnym, bez przekształcenia go na działki budowlane, jest możliwa wyłącznie w ramach tzw. zabudowy zagrodowej. Jeśli właścicielem gruntu jest osoba, która nie jest rolnikiem, to jedyną możliwością na postawienie domu jest odrolnienie gruntów.

Inaczej sprawa wygląda, jeśli mamy do czynienia z działką o statucie budowlanym. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, że aby działka mogła być uznana za budowlaną, musi spełnić kryteria dotyczące budowy obiektów zapisane w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Każda nieruchomość budowlana musi mieć m.in. odpowiednie cechy geometryczne oraz wielkość, dostęp do drogi publicznej, możliwość przyłączenia do sieci uzbrojenia terenu.

Budowa domu na działce rolno-budowlanej

Przede wszystkim należy podkreślić, że budowa domu na działce rolno-budowlanej będzie możliwa wyłącznie na części nieruchomości określonej jako cześć budowlana. Wygląd, umiejscowienie i określenie warunków dla zabudowań zawarte są w przepisach lokalnych - MPZP lub decyzji WZ.

Sposób postępowania w przypadku formalności przed budową domu zależy od tego, czy na terenie Twojej działki uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W MPZP znajdują się informacje o przeznaczeniu działki, lokalizacji inwestycji celu publicznego, czyli np. dróg, oraz oczywiście sposobu zagospodarowania i warunkach zabudowy dotyczącej każdej parceli. Niestety aktualne pokrycie planami miejscowymi w Polsce jest niskie, bo wynosi niecałe 33%. Dla pozostałych części kraju, obowiązuje procedura decyzji o warunkach zabudowy.

Sprawdź, czy Twoja działka objęta jest planem miejscowym

W Raporcie o terenie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Raport to przejrzysty dokument w formacie PDF, który możesz wygenerować dla dowolnej działki w Polsce w zaledwie 5 minut. Zawiera ponad 60 storn informacji o wybranej działce, co umożliwi Ci zweryfikowanie wszystkich możliwych informacji, w tym: MPZP, EGIB, uzbrojenie w media, dostęp do drogi, historia działki, zagrożenie powodziowe, osuwiskowe, osiadania terenu, geologia terenu, planowane inwestycje w sąsiedztwie i wiele innych. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Kto może kupić działkę rolno-budowlaną?

Przepisy prawne ściśle określają, kto i na jakich warunkach może kupić działkę rolno-budowlaną. Od 2019 roku wraz z wejściem w życie zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, każda osoba, nawet jeśli nie jest rolnikiem indywidualnym może kupić 1 hektar ziemi rolnej bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Na uwagę zasługuje również zapis mówiący o tym, że jeśli suma powierzchni wszystkich posiadanych działek przekroczy 1 ha, to właściciel musi prowadzić działalność rolniczą.

Co powinieneś wiedzieć o działce rolno-budowlanej zanim ją kupisz?

Zakup działki rolno-budowlanej może być atrakcyjną formą lokowania kapitału, jednak pamiętaj, że budowa domu na takiej nieruchomości będzie możliwa wyłącznie w określonych przypadkach. Zanim zdecydujesz się na zakup działki rolno-budowlanej, powinieneś przede wszystkim sprawdzić możliwości zabudowy wynikające z przepisów lokalnych.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z prawem obowiązuje zakaz sprzedaży gruntu rolnego oraz przekazywania go w posiadanie osób trzecich przez 5 lat. Ograniczenie to dotyczy jednak tylko działek na terenach wiejskich. W mieście takiego wymogu nie ma. W miastach obowiązuje jednak inne prawo - prawo pierwokupu na rzecz KOWR. Więcej na ten temat w artykule: Prawo pierwokupu, czym jest i kto może skorzystać z prawa pierwokupu.

Ile kosztuje działka rolno-budowlana?

Cena działki rolno-budowlanej kształtuje się gdzieś pomiędzy ceną, jaką musisz zapłacić za działkę rolną, a działkę budowlaną. Oczywiście dużo zależy również od lokalizacji nieruchomości, wielkość, uciążliwości, infrastruktury i warunki środowiskowe.

Według danych ARiMR i GUS, średnia cena działki rolno-budowlanej w Polsce w 2022 roku wyniosła 118 zł za metr kwadratowy. Najwięcej za działki rolno-budowlane płaci się w województwie mazowieckim (160 zł/m2), małopolskim (150 zł/m2) i wielkopolskim (140 zł/m2). Najmniej za działki rolno-budowlane płaci się w województwie opolskim (80 zł/m2), podkarpackim (85 zł/m2) i świętokrzyskim (90 zł/m2).

Działka rolno budowlana - podsumowanie

Podsumowując, zakup działki rolno-budowlanej może stanowić atrakcyjną formę lokowania kapitału, jednak należy pamiętać, że budowa domu na działce rolno-budowlanej jest możliwa wyłącznie w określonych warunkach. Kluczowe jest zbadanie wszystkich aspektów związanych z ewidencją gruntów, a także zrozumienie zasad wydania warunków zabudowy oraz obowiązujących przepisów. Warto również zwrócić uwagę na to, że na terenach wiejskich obowiązuje zakaz sprzedaży gruntu rolnego przez 5 lat, co może wpłynąć na przyszłe decyzje inwestycyjne. Dlatego przed podjęciem decyzji o budowie domu na działce rolno-budowlanej, warto dokładnie przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i skonsultować się z ekspertem, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zrealizować swoje plany w sposób zgodny z prawem.