Posiadasz działkę rolno-budowlaną? Sprawdź, co powinieneś o niej wiedzieć

W czasach ostatnich podwyżek cen nieruchomości o statusie wyłącznie budowlanym, inwestorzy poszukują nowych terenów pod zabudowę. Jedną z alternatyw są działki rolno-budowlane. Zainteresowanie tego rodzaju nieruchomościami wynika z dwóch przyczyn - cena i wciąż atrakcyjna lokalizacja. Pamiętaj jednak, że możliwości zabudowy ograniczają przepisy i nie zawsze budowa domu na takiej działce dojdzie do skutku. Zanim zdecydujesz się na zakup, sprawdź, co powinieneś wiedzieć o działce rolno-budowlanej. 

Czym jest działka rolno-budowlana?

W polskim prawie nie istnieje legalna definicja działki rolno-budowlanej. Pojęcie to funkcjonuje jednak na rynku nieruchomości i odnosi się do działki mieszanej, czyli takiej, która łączy w sobie cechy działki rolnej i budowlanej. Najczęściej chodzi o nieruchomość o statusie rolnym, dla której przewidziano możliwość zabudowy na fragmencie powierzchni.

Podstawą do określenia możliwości zabudowy na działce rolno-budowlanej jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub, jeśli działka znajduje się na obszarze nieobjętym przez MPZP, decyzja o warunkach zabudowy.

Działka rolna a działka budowlana

Zgodnie z art. 46 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Przepisy stanowią zatem wyraźnie, że przeznaczeniem działek rolnych jest właśnie działalność rolnicza. Budowa domu na obszarze rolnym, bez przekształcenia go na działki budowlane, jest możliwa wyłącznie w ramach tzw. zabudowy zagrodowej. Jeśli właścicielem gruntu jest osoba, która nie jest rolnikiem, to jedyną możliwością na postawienie domu jest odrolnienie gruntów.

Inaczej sprawa wygląda, jeśli mamy do czynienia z działką o statucie budowlanym. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, że aby działka mogła być uznana za budowlaną, musi spełnić kryteria dotyczące budowy obiektów zapisane w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Każda nieruchomość budowlana musi mieć m.in. odpowiednie cechy geometryczne oraz wielkość, dostęp do drogi publicznej, możliwość przyłączenia do sieci uzbrojenia terenu.

Budowa domu na działce rolno-budowlanej

Przede wszystkim należy podkreślić, że budowa domu na działce rolno-budowlanej będzie możliwa wyłącznie na części nieruchomości określonej jako cześć budowlana. Wygląd, umiejscowienie i określenie warunków dla zabudowań zawarte są w przepisach lokalnych - MPZP lub decyzji WZ.

Sposób postępowania w przypadku formalności przed budową domu zależy od tego, czy na terenie Twojej działki uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W MPZP znajdują się informacje o przeznaczeniu działki, lokalizacji inwestycji celu publicznego, czyli np. dróg, oraz oczywiście sposobu zagospodarowania i warunkach zabudowy dotyczącej każdej parceli. Niestety aktualne pokrycie planami miejscowymi w Polsce jest niskie, bo wynosi niecałe 33%. Dla pozostałych części kraju, obowiązuje procedura decyzji o warunkach zabudowy.

Sprawdź, czy Twoja działka objęta jest planem miejscowym

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Kto może kupić działkę rolno-budowlaną?

Przepisy prawne ściśle określają, kto i na jakich warunkach może kupić działkę rolno-budowlaną. Od 2019 roku wraz z wejściem w życie zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, każda osoba, nawet jeśli nie jest rolnikiem indywidualnym może kupić 1 hektar ziemi rolnej bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Na uwagę zasługuje również zapis mówiący o tym, że jeśli suma powierzchni wszystkich posiadanych działek przekroczy 1 ha, to właściciel musi prowadzić działalność rolniczą.

Co powinieneś wiedzieć o działce rolno-budowlanej zanim ją kupisz?

Zakup działki rolno-budowlanej może być atrakcyjną formą lokowania kapitału, jednak pamiętaj, że budowa domu na takiej nieruchomości będzie możliwa wyłącznie w określonych przypadkach. Zanim zdecydujesz się na zakup działki rolno-budowlanej, powinieneś przede wszystkim sprawdzić możliwości zabudowy wynikające z przepisów lokalnych.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z prawem obowiązuje zakaz sprzedaży gruntu rolnego oraz przekazywania go w posiadanie osób trzecich przez 5 lat. Ograniczenie to dotyczy jednak tylko działek na terenach wiejskich. W mieście takiego wymogu nie ma. W miastach obowiązuje jednak inne prawo - prawo pierwokupu na rzecz KOWR. Więcej na ten temat w artykule: Prawo pierwokupu, czym jest i kto może skorzystać z prawa pierwokupu.

Ile kosztuje działka rolno-budowlana?

Cena działki rolno-budowlanej kształtuje się gdzieś pomiędzy ceną, jaką musisz zapłacić za działkę rolną, a działkę budowlaną. Oczywiście dużo zależy również od lokalizacji nieruchomości, wielkość, uciążliwości, infrastruktury i warunki środowiskowe.

Według danych serwisu gratka.pl, średnia cena działki rolno-budowlanej w Polsce w 2022 roku wyniosła 118 zł za metr kwadratowy. Najwięcej za działki rolno-budowlane płaci się w województwie mazowieckim (160 zł/m2), małopolskim (150 zł/m2) i wielkopolskim (140 zł/m2). Najmniej za działki rolno-budowlane płaci się w województwie opolskim (80 zł/m2), podkarpackim (85 zł/m2) i świętokrzyskim (90 zł/m2).