Analiza inwestycji

Posiadasz działkę rolno-budowlaną? Sprawdź, co powinieneś o niej wiedzieć

Monika Byś
2023-09-06
~5 min
Post zaktualizowany: 2024-08-22
Głosów: 13, średnia ocen: 5
co powinieneś wiedzieć o działce rolno-budowlanej

W czasach ostatnich podwyżek cen nieruchomości o statusie wyłącznie budowlanym, inwestorzy poszukują nowych terenów pod zabudowę. Jedną z alternatyw są działki rolno-budowlane. Zainteresowanie tego rodzaju nieruchomościami wynika z dwóch przyczyn - cena i wciąż atrakcyjna lokalizacja. Pamiętaj jednak, że możliwości zabudowy ograniczają przepisy i nie zawsze budowa domu na takiej działce dojdzie do skutku. Zanim zdecydujesz się na zakup, sprawdź, co powinieneś wiedzieć o działce rolno-budowlanej. 

  • Działka rolno-budowlana to taka, która łączy w sobie ceny działki rolnej i działki budowlanej. W przepisach prawa nie istnieje definicja nieruchomości rolno-budowlanej. 
  • Podstawą do określenia możliwości zabudowy na działce rolno-budowlanej jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.
  • Budowa domu na działce rolno-budowlanej będzie możliwa wyłącznie na części nieruchomości określonej jako cześć budowlana.
  • Od 2019 roku każda osoba, nawet jeśli nie jest rolnikiem indywidualnym, może kupić 1 hektar ziemi rolnej bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
  • Zdiagnozuj działkę z OnGeo.pl i sprawdź jej przeznaczenie w MPZP. 

Czym jest działka rolno-budowlana?

W polskim prawie nie istnieje legalna definicja działki rolno-budowlanej. Pojęcie to funkcjonuje jednak na rynku nieruchomości i odnosi się do działki mieszanej, czyli takiej, która łączy w sobie cechy działki rolnej i budowlanej. Najczęściej chodzi o nieruchomość o statusie rolnym, dla której przewidziano możliwość zabudowy na fragmencie powierzchni.

Podstawą do określenia możliwości zabudowy na działce rolno-budowlanej jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub, jeśli działka znajduje się na obszarze nieobjętym przez MPZP, decyzja o warunkach zabudowy.

Przykład działek rolno-budowlanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego /OnGeo.pl/
Przykład działek rolno-budowlanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego /OnGeo.pl/

Działka rolna a działka budowlana

Zgodnie z art. 46 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Przepisy stanowią zatem wyraźnie, że przeznaczeniem działek rolnych jest właśnie działalność rolnicza. Budowa domu na obszarze rolnym, bez przekształcenia go na działki budowlane, jest możliwa wyłącznie w ramach tzw. zabudowy zagrodowej. Jeśli właścicielem gruntu jest osoba, która nie jest rolnikiem, to jedyną możliwością na postawienie domu jest odrolnienie gruntów.

Inaczej sprawa wygląda, jeśli mamy do czynienia z działką o statucie budowlanym. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, że aby działka mogła być uznana za budowlaną, musi spełnić kryteria dotyczące budowy obiektów zapisane w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Każda nieruchomość budowlana musi mieć m.in. odpowiednie cechy geometryczne oraz wielkość, dostęp do drogi publicznej, możliwość przyłączenia do sieci uzbrojenia terenu.

Wszystko co musisz sprawdzić przed zakupem działki budowlanej i rolnej

Przygotowaliśmy dla Ciebie kompletną listę rzeczy do sprawdzenia przed zakupem działki gruntowej, opartą na naszym długotrwałym doświadczeniu oraz analizie tysięcy raportów o terenie dla klientów. Nasza checklista, opracowana w oparciu o doświadczenie z realizacji tysięcy raportów o terenie dla klientów, pomoże Ci sprawdzić wszystkie aspekty, które mogą mieć wpływ na wartość i funkcjonalność działki.

SPRAWDŹ CHECK-LISTĘ PRZED ZAKUPEM DZIAŁKI

Budowa domu na działce rolno-budowlanej

Przede wszystkim należy podkreślić, że budowa domu na działce rolno-budowlanej będzie możliwa wyłącznie na części nieruchomości określonej jako cześć budowlana. Wygląd, umiejscowienie i określenie warunków dla zabudowań zawarte są w przepisach lokalnych - MPZP lub decyzji WZ.

Sposób postępowania w przypadku formalności przed budową domu zależy od tego, czy na terenie Twojej działki uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W MPZP znajdują się informacje o przeznaczeniu działki, lokalizacji inwestycji celu publicznego, czyli np. dróg, oraz oczywiście sposobu zagospodarowania i warunkach zabudowy dotyczącej każdej parceli. Niestety aktualne pokrycie planami miejscowymi w Polsce jest niskie, bo wynosi niecałe 33%. Dla pozostałych części kraju, obowiązuje procedura decyzji o warunkach zabudowy.

Sprawdź, czy Twoja działka objęta jest planem miejscowym

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Kto może kupić działkę rolno-budowlaną?

Przepisy prawne ściśle określają, kto i na jakich warunkach może kupić działkę rolno-budowlaną. Od 2019 roku wraz z wejściem w życie zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, każda osoba, nawet jeśli nie jest rolnikiem indywidualnym może kupić 1 hektar ziemi rolnej bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Na uwagę zasługuje również zapis mówiący o tym, że jeśli suma powierzchni wszystkich posiadanych działek przekroczy 1 ha, to właściciel musi prowadzić działalność rolniczą.

Co powinieneś wiedzieć o działce rolno-budowlanej zanim ją kupisz?

Zakup działki rolno-budowlanej może być atrakcyjną formą lokowania kapitału, jednak pamiętaj, że budowa domu na takiej nieruchomości będzie możliwa wyłącznie w określonych przypadkach. Zanim zdecydujesz się na zakup działki rolno-budowlanej, powinieneś przede wszystkim sprawdzić możliwości zabudowy wynikające z przepisów lokalnych.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z prawem obowiązuje zakaz sprzedaży gruntu rolnego oraz przekazywania go w posiadanie osób trzecich przez 5 lat. Ograniczenie to dotyczy jednak tylko działek na terenach wiejskich. W mieście takiego wymogu nie ma. W miastach obowiązuje jednak inne prawo - prawo pierwokupu na rzecz KOWR. Więcej na ten temat w artykule: Prawo pierwokupu, czym jest i kto może skorzystać z prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu nie obowiązuje przy dziedziczeniu

Jeśli chcesz przepisać działkę rolną na dzieci i innego, bliskiego członka rodziny pamiętaj, że wspomniane wcześniej prawo pierwokupu przez KOWR nie obowiązuje. Osobie uprawnionej przysługuje pierwokup mienia wyłącznie w przypadku, gdyby obecny właściciel chce odsprzedać je osobie trzeciej. 

Ile kosztuje działka rolno-budowlana?

Cena działki rolno-budowlanej kształtuje się gdzieś pomiędzy ceną, jaką musisz zapłacić za działkę rolną, a działkę budowlaną. Oczywiście dużo zależy również od lokalizacji nieruchomości, wielkość, uciążliwości, infrastruktury i warunki środowiskowe.

Według danych serwisu gratka.pl, średnia cena działki rolno-budowlanej w Polsce w 2022 roku wyniosła 118 zł za metr kwadratowy. Najwięcej za działki rolno-budowlane płaci się w województwie mazowieckim (160 zł/m2), małopolskim (150 zł/m2) i wielkopolskim (140 zł/m2). Najmniej za działki rolno-budowlane płaci się w województwie opolskim (80 zł/m2), podkarpackim (85 zł/m2) i świętokrzyskim (90 zł/m2).

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.