Porady OnGeo

Posiadasz działkę rolną? Sprawdź co powinieneś o niej wiedzieć

Monika Byś
2023-05-15
~10 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 15, średnia ocen: 5
co powinieneś wiedzieć o działce rolnej

Posiadasz działkę rolną i zamierzasz ją sprzedać lub wydzierżawić, ale nie wiesz, jak się za to zabrać? A może odziedziczyłeś działkę w spadku i zupełnie nie wiesz, jaki potencjał w niej drzemie? Mając działkę rolną warto zastanowić się nad możliwościami, jakie daje, ale jednocześnie powinieneś/aś zdawać sobie sprawę z jej ograniczeń. Nieruchomość rolna podlega specjalnym przepisom, które regulują sposób użytkowania i wykorzystywania. Przykładowo na takiej działce trudno uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Jednak bez względu na cel, na jaki zamierzasz przeznaczyć swoją ziemię, powinieneś/aś wiedzieć, jakie kryje plusy, a jakie minusy. Najlepszym sposobem na gruntowną diagnozę działki jest Raport o terenie OnGeo.pl

  • Działki rolne mają specjalne przepisy regulujące ich użytkowanie i wykorzystanie, m.in. na tych nieruchomościach trudno uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego
  • Posiadanie nieruchomości rolnych wiąże się z ograniczeniami, takimi jak obowiązek użytkowania działki zgodnie z jej przeznaczeniem oraz konieczność przestrzegania zasad ochrony środowiska.
  • Posiadanie działki rolniczej otwiera możliwości wykorzystania jej na cele inwestycyjne, takie jak elektrownie wiatrowe czy farmy fotowoltaiczne, co może generować dodatkowe dochody dla właściciela.
  • Raport o terenie OnGeo.pl jest najlepszym sposobem na gruntowną diagnozę działki.

Grunty rolne cieszą się coraz większą popularnością. Wszystko dlatego, że posiadacze nieruchomości rolnych mają dzisiaj więcej możliwości wykorzystania działki na cele inwestycyjne m.in. pod nowoczesne technologie - elektrownie wiatrowe czy farmy fotowoltaiczne. To wszystko powoduje, że właściciel może generować dodatkowe dochody, nawet w sytuacji, gdy nie ma pojęcia o rolnictwie tradycyjnym. 

Takie rozwiązanie nie jest jednak możliwe w każdym wypadku. Wszystko zależy chociażby od planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenia działki. Posiadanie nieruchomości rolnej wiąże się z pewnymi ograniczeniami i wymaganiami, m.in. obowiązkiem użytkowania działki zgodnie z jej przeznaczeniem, czy konieczność przestrzegania zasad ochrony środowiska. 

Zanim zdecydujesz, co zrobić z własną działką rolną, musisz dokładnie sprawdzić jej wady i zalety. Wiedza o możliwościach działki otwiera szerszą perspektywę, na której możesz tylko skorzystać. Do tego celu przyda Ci się diagnoza nieruchomości. Dzisiaj podpowiem Ci, co powinieneś/aś wiedzieć o swojej działce rolnej, jeśli zamierzasz ją: sprzedać, wydzierżawić na cele inwestycyjne i przepisać na dzieci lub innych członków rodziny. 

Co musisz wiedzieć o swojej działce rolnej, jeśli zamierzasz ją sprzedać?

POBIERZ CHECK-LISTĘ ONGEO.PL I SPRAWDŹ, CO MUSISZ WIEDZIEĆ O DZIAŁCE ZANIM JĄ KUPISZ

Sprzedaż działki rolnej może być procesem skomplikowanym i wymagającym dokładnej wiedzy oraz doświadczenia. W praktyce może okazać się to bardziej skompilowane niż myślisz, ponieważ działka rolna o powierzchni 1 ha zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, podlega prawu pierwokupu przez Krajową Dyrekcję Wsparcia Rolnictwa. 

Osoby indywidualne, niebędące rolnikami mają możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni do 1 ha na terenach miejskich i wiejskich. Gdy powierzchnia zakupionych działek na terenach wiejskich przekroczy 1 ha, trzeba będzie prowadzić działalność rolniczą i nie będzie można jej zbyć przez 5 lat.

Jeśli zamierzasz sprzedać swoją działkę rolną, istnieje kilka istotnych rzeczy, o których warto wiedzieć:

1. Ograniczenia wynikające z przeznaczenia działki

Warto zwrócić uwagę na ograniczenia, jakie wynikają z przeznaczenia działki, np. czy można na niej budować dom, czy wykorzystać ją pod instalacje fotowoltaiczne lub pod elektrownie wiatrowe. Ograniczenia te mogą stanowić poważną przeszkodę, ponieważ wpływają na atrakcyjność działki dla potencjalnych nabywców, zwłaszcza jeśli działka znajduje się w rejonie o wysokim zainteresowaniu inwestycyjnym. Ograniczenia wynikające z przeznaczenia działki rolniczej mogą obejmować wiele kwestii, takich jak:

  • Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która reguluje zasady zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, co może skutkować np. ograniczeniami w planowaniu i wykonywaniu prac budowlanych;
  • Plan zagospodarowania przestrzennego, który określa, jakie funkcje mogą być realizowane na danym obszarze, a także jakie wymagania muszą spełnić planowane inwestycje;
  • Decyzja o warunkach zabudowy, która zawiera szczegółowe wymagania dotyczące planowanej inwestycji na danej działce, jeśli działka nie znajduje się na obszarze objętym planem miejscowym.

Sprawdź jakie jest przeznaczenie działki w OnGeo.pl

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

2. Stan prawny nieruchomości

Ten punkt jest kluczowy, jeśli myślisz o sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości. Przed przystąpieniem do sprzedaży działki należy upewnić się, że jest się jej właścicielem. 

W przypadku gdy działka jest dziedziczona lub współwłasnościowa, trzeba dokładnie poznać sytuację prawną gruntu. Szczególnie zwróć na to uwagę, jeśli Twoją działkę otrzymałeś/aś w spadku po dziadkach lub rodzicach, którzy byli rolnikami. Może okazać się np. że dziadek, który od lat użytkował ziemię dla swoich potrzeb, nie zadbał o to, żeby dokumentacja działki wskazywała jego, jako jedynego właściciela działki. Wciąż zdarzają się sytuacje, gdy działka w ogóle nie posiada założonej księgi wieczystej, a stare papiery, jeszcze sprzed I wojny światowej, wskazują, że obecnym właścicielem jest pradziadek, który nie żyje od 50 lat. 

3. Uwarunkowania terenowe i granice działki

Kolejną równie ważną kwestią są uwarunkowania terenowe, czyli nachylenie terenu, rodzaj gruntu czy położenie od najbliższych dróg i innych obiektów mogącym wpłynąć na wartość nieruchomości. 

Sprawdź także granice i wymiary działki. Upewnij się, że granice działki są zgodne z dokumentami, jeśli działka na nieustalony przebieg granic, zatrudnij geodetę, który pomoże je wyznaczyć. Pamiętaj, że dla rolnika, który zamierza kupić ziemię w celu uprawy roli, każdy metra kwadratowy nieruchomości może mieć znaczenie. Powierzchnia działki stanowi również podstawę starania się o dotację rolniczą. 

4. Warunki wodno-gruntowe

Warunki geologiczne gruntowe oraz stosunki wodne działki rolnej mogą mieć znaczący wpływ na jej wartość. Działki z dobrymi warunkami geologicznymi i wodnymi mogą być bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców i osiągać wyższą wartość rynkową. Na przykład, jeśli gleba na działce jest żyzna i dobrze nawodniona, może to sprzyjać uprawie roślin, co może przyciągnąć kupujących zainteresowanych rolnictwem lub hodowlą.

Wartościowe dane dotyczące warunków geologicznych i wodnych na działce rolniczej mogą obejmować takie informacje jak: rodzaj gleby, jej żyzność, głębokość poziomów wodonośnych, jakość wody, a także ukształtowanie terenu i ekspozycję działki. 

5. Zagrożenia i uciążliwości 

Zagrożenia i uciążliwości - osuwiska, tereny powodziowe, podtopienia czy obszary zagrożone stagnacją wody - mogą mieć negatywny wpływ na wartość działki rolnej. Przed sprzedażą działki rolnej, warto sprawdzić, czy działka znajduje się na terenach zagrożonych takimi uciążliwościami i czy istnieją jakieś ograniczenia lub wymagania, które będą utrudniać jej wykorzystanie w przyszłości. 

Posiadanie takiej wiedzy pozwoli na właściwe wycenienie działki, a także na uniknięcie sytuacji, w której potencjalny nabywca wycofuje się z transakcji ze względu na obawy dotyczące bezpieczeństwa lub trudności w wykorzystaniu działki do celów rolniczych lub inwestycyjnych.

Co musisz wiedzieć o swojej działce rolnej, jeśli zamierzasz ją wydzierżawić pod inwestycje?

Jeśli nie zamierzasz sprzedawać działki lecz myślisz o inwestycji bez konieczności wykonywania ciągłych prac rolniczych, pomyśl o dzierżawie pod farmę fotowoltaiczną lub pod elektrownie wiatrową. Inwestycja w źródła odnawialne może się opłacać! 

Zainteresowanie właścicieli oddaniem gruntów pod inwestycję utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Szczególnym zainteresowaniem wciąż cieszą się grunty pod fotowoltaikę. Pamiętaj jednak, że nie każdy grunt nadaje się pod instalacje. Planowanie terenu pod budowę farmy fotowoltaicznej wymaga czasu i odpowiedniego przygotowania. 

Grunty pod fotowoltaikę - co musisz wiedzieć?

Warunków jakie musi spełnić działka rolna jest sporo. Działka, która może być wykorzystana pod budowę farmy fotowoltaicznej musi spełnić następujące wymagania:

  1. Działka rolna o niskiej przydatności rolnej
    Przede wszystkim należy chronić grunty o najlepszych klasach przydatności, czyli I, II i IIIa - na takich gruntach napewno nie powstanie farma. Jeśli masz ziemię o takiej klasie, możesz zapomnieć inwestycji. Najbardziej nadają się grunty klasy IV, V i VI klasy gruntu lub nieużytki, które nie są porośnięte drzewami i krzewami;
  2. Brak planu zagospodarowania przestrzennego lub wpis do planu o przeznaczeniu gruntu pod farmę fotowoltaiczną,
  3. Działka nie może znajdować się na terenie zalewowym i narażonym na powodzie i podtopienia
  4. Powierzchnia działki nie powinna być mniejsza niż 2 ha, chociaż obecnie wykorzystuje się nawet mniejsze grunty – od 1 ha powierzchni, jeśli szerokość działki jest większa niż 30 m;
  5. Działka nie może znajdować się a terenie parku krajobrazowego, rezerwatu przyrody lub obszaru Natura 2000;
  6. Nieruchomość ma dostęp do linii średniego napięcia lub stacji transformatorowej jest dodatkowym atutem nieruchomości rolnej w ocenie inwestora.

Ostatecznie, przed wydzierżawieniem działki pod inwestycje, warto także porozmawiać z innymi właścicielami działek, którzy już podjęli takie kroki i zasięgnąć ich opinii oraz doświadczeń. To pozwoli na lepsze zrozumienie tego, co można oczekiwać od takiej inwestycji oraz na uniknięcie potencjalnych pułapek i nieporozumień w trakcie jej realizacji.

Grunty pod elektrownie wiatrową - co musisz wiedzieć?

Dzierżawa nieruchomości pod budowę elektrowni wiatrowej może być trudne, ponieważ obecne przepisy prawa niestety nie sprzyjają rozwojowi OZE. Mimo, że w 2023 roku doczekaliśmy się ustawy odległościowej, która zmieniła regulacje dotyczące budowy nowych elektrowni wiatrowych, to nowa odległość 700 metrów od zabudowań wciąż blokuje rozwój energetyki z wiatru na lądzie. 

Po zmianach nowe wiatraki będą mogły być lokowane wyłącznie na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a podstawą do określenia minimalnej odległości będzie zasada 700 metrów dla budynków mieszkalnych. Jednocześnie nowela wnosi zakaz budowy nowych budynków mieszkalnych w strefie ochronnej wokół turbin wiatrowych

Opublikowana w Geoportalu Krajowym Na Mapie interaktywna mapa wiatraków pokazuje miejsca, gdzie po zmianach regulacyjnych są jeszcze miejsca, gdzie nadal można wybudować wiatrak. Zwróć uwagę, jak mało jest tych miejsc w Polsce. 

Jeśli działka podświetli się na kolor pomarańczowy to znaczy, że w tym miejscu nie można postawić wiatraka. Mapę zasięgów znajdziesz w Geoportalu Krajowym Na Mapie pod adresem: https://geoportal-krajowy.pl.

Kolorem pomarańczowym zaznaczono obszary w promieniu 700 metrów zabudowań mieszkaniowych. Zwróć uwagę, jak niewiele jest miejsc w Polsce, gdzie może jeszcze powstać wiatrak, Na Mapie
Kolorem pomarańczowym zaznaczono obszary w promieniu 700 metrów zabudowań mieszkaniowych. Zwróć uwagę, jak niewiele jest miejsc w Polsce, gdzie może jeszcze powstać wiatrak, Na Mapie

Warto również zwrócić uwagę na to, że wydzierżawienie działki pod elektrownię wiatrową może mieć wpływ na jej wartość rynkową w przyszłości. Dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować wszelkie za i przeciw oraz skonsultować się z ekspertem w dziedzinie nieruchomości.

Co musisz wiedzieć o swojej działce rolnej, jeśli zamierzasz ją przepisać na dzieci lub innych członków rodziny?

Darowizna działki na członka najbliższej rodziny wymaga dopełnienia kilku formalności, które są uzależnione od formy przekazania nieruchomości. Do wyboru masz trzy opcje - umowa darowizny, umowa dożywocia albo testament. Każdy z wariantów ma własną ścieżkę prawną i niesie ze sobą pewne konsekwencje prawne.

Jeśli chcesz przepisać działkę rolną na dzieci i innego, bliskiego członka rodziny pamiętaj, że wspomniane wcześniej prawo pierwokupu przez KOWR nie obowiązuje. Osobie uprawnionej przysługuje pierwokup mienia wyłącznie w przypadku, gdyby obecny właściciel chce odsprzedać je osobie trzeciej. 

Pamiętaj jednak, że przekazanie nieruchomości rolnej musi przejść procedurę administracyjną, czyli ważne jest sporządzenie odpowiedniej dokumentacji potwierdzającej przekazanie gospodarstwa. W takim przypadku najlepiej udać się do notariusza lub radcy prawnego. 

Musisz pamiętać o kwestiach podatkowych, ponieważ przepisanie działki może skutkować powstaniem podatku od darowizny lub podatku od spadku. Warto w takim przypadku skonsultować się z doradcą podatkowym, który pomoże oszacować wysokość podatku i podpowie, jakie kroki należy podjąć, aby go zminimalizować.

Podsumowanie - Sprawdź, co powinieneś wiedzieć o działce rolnej

Przed podjęciem decyzji o sprzedaży, przepisaniu lub dzierżawie działki rolnej, warto dokładnie poznać swoją nieruchomość, uwzględnić jej stan prawny i wymiary oraz zwrócić uwagę na wszystkie istotne kwestie związane z daną sytuacją. Przygotowanie się w ten sposób pozwoli na uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek i zagwarantuje, że cały proces przebiegnie sprawnie i zgodnie z oczekiwaniami.

Raport o Terenie pomoże Ci zdiagnozować działkę!

Raport o Terenie to efekt pracy specjalistów z branży geodezji, geologii, architektury i budownictwa. To usługa dostępna dla każdego online, umożliwiająca wykonanie automatycznej diagnozy działki. Jest kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatny w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy, ograniczenia, uciążliwości i ograniczenia kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut. Czy może być prościej?

W Raporcie znajdziesz chociażby:

  • dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli wymiary i obwód działki, powierzchnia urzędowa i obliczona, współrzędne punktów załamania linii granicznej działki, grupa rejestrowa, klasa bonitacyjna,
  • informacje o planach miejscowych na obszarze działki i w okolicy oraz przeznaczenie działki w mpzp,
  • rejestr pozwoleń na budowę w okolicy,
  • uzbrojenie terenu w media,
  • miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe w sąsiedztwie,
  • zagrożenia i uciążliwości, czyli tereny: zalewowe, zagrożone stagnacją wody, osuwiskowe,
  • analiza nasłonecznienia w poszczególnych porach roku,
  • powierzchniowe i punktowe formy ochrony przyrody występujące w promieniu 1 km od granic działki,
  • analiza żyzności gleb,
  • strefy ochronne, czyli wokół: turbin wiatrowych, cmentarzy, lotnisk, terenów zamkniętych,
  • analiza zasięgu czasu dojazdu i dojścia,
  • inne, sprawdź jakie na naszej stronie OnGeo.pl
Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.