Jak przepisać działkę na dzieci lub innych członków rodziny?

Przepisanie działki na dzieci lub innych członków rodziny to ważna decyzja, która wiąże się z koniecznością dopełnienia kilku formalności. W przypadku darowizny działki możesz wybrać jedną z trzech opcji: umowę darowizny, umowę dożywocia albo sporządzenie testamentu. Każdy z tych sposobów przekazania własności nieruchomości ma swoje specyficzne zasady i konsekwencje prawne. W naszym artykule omówimy, jak przebiega proces przepisywania działki, jakie dokumenty są potrzebne oraz na co zwrócić uwagę przy wyborze odpowiedniej formy przekazania majątku.

Darowizna działki na członka najbliższej rodziny wymaga dopełnienia kilku formalności, które są uzależnione od formy przekazania nieruchomości. Do wyboru masz trzy opcje - umowa darowizny, umowa dożywocia albo testament. Każdy z wariantów ma własną ścieżkę prawną i niesie ze sobą pewne konsekwencje prawne. Dzisiaj omówimy jak przepisać działkę na dzieci oraz innych członków rodziny. 

Jak przepisać działkę na dziecko lub członka rodziny? Masz trzy opcje

Posiadanym majątkiem własnym możesz rozporządzać bez ograniczeń. To od ciebie zależy komu przepiszesz swoje mienie. Jeśli potencjalnych spadkobierców jest więcej (np. posiadasz więcej niż jedno dziecko), jednak mimo to zdecydujesz się przepisać nieruchomość tylko jednej osobie, masz do tego prawo. W takim przypadku możesz wydziedziczyć pozostałych potomków lub namówić je do podpisania u notariusza umowy zrzeczenia się dziedziczenia.

Oczywiście taka forma przekazu wiąże się z pewnymi konsekwencjami prawymi dla ciebie i/lub twojego spadkobiercy. Pozostali spadkobiercy mają prawo starać się o tzw. zachowek, czyli takie uprawnienie chroniące najbliższych krewnych spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z przepisów ustawy. Takimi osobami są zstępni, czyli każdy kolejny potomek spadkodawcy, małżonek oraz rodzice. Osoby takie na mocy prawa mogą żądać od osoby powołanej zamiast nich do spadku zapłaty pewnej kwoty pieniężnej. Jest to zatem pewnego rodzaju substytut spadku, który należałby się im w przypadku dziedziczenia ustawowego (czyli np. bez sporządzonego testamentu).

Istnieją trzy sposoby przepisania majątku na członka rodziny, a są to:

• umowa darowizny,
• umowa dożywocia,
• testament.

Każda z wymienionych metod przekazania nieruchomości na rzecz członka rodziny ma swoje wady i zalety.

Darowizna będzie najlepszym rozwiązaniem w momencie, gdy nie korzystasz już z danej nieruchomości i masz alternatywną możliwość zamieszkania. Gdy wybierzesz umowę dożywocia, to osoba, której podarujesz nieruchomość, będzie miała obowiązek utrzymywania cię aż do śmierci. Wówczas wasz prawo do zamieszkiwania w tej nieruchomości oraz do otrzymywania od obdarowywanej osoby odpowiedniej opieki. Jeśli zapiszesz komuś dom w testamencie, to stanie się on jego własnością dopiero po twojej śmierci. 

Umowy darowizny nieruchomości - umowy darowizny działki

Celem darowizny jest nieodpłatne podarowanie majątku przez darczyńcę na rzecz obdarowanego. W przypadku gdy przedmiotem darowizny jest nieruchomość, wymaga się zachowania formy aktu notarialnego. Darczyńca musi się liczyć z następującymi kosztami u notariusza:

• taksa notarialna,
• podatek VAT (23 %),
• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej wraz z wynagrodzeniem dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie wpisu,
• podatek od spadków i darowizn (podatek pobiera się, gdy np. darowizna obejmuje również synową lub zięcia).

Umowa darowizny nieruchomości to forma umowy, w której darczyńca bezpłatnie przekazuje własność nieruchomości obdarowanemu. Aby umowa darowizny nieruchomości była ważna, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, a następnie zgłoszona do odpowiednich organów, takich jak urząd skarbowy czy sąd prowadzący księgi wieczyste. Darczyńca może w każdej chwili odwołać darowiznę, jeśli obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności. W przypadku darowizny działki lub innej nieruchomości, obdarowany może być zobowiązany do zapłaty podatku, chyba że należy do najbliższej rodziny, co często zwalnia go z tego obowiązku.

Darczyńca ma prawo odwołać darowiznę, która nie została jeszcze wykonana. Dzieje się tak zazwyczaj, gdy już po zawarciu umowy, stan majątkowy darczyńcy uległ zmianie. Zgodnie z art. 897 Kodeku Cywilnego (Dz.U.2020.1740):

Dodatkowo darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Trzeba jednak pamiętać, iż rozwiązania umowy darowizny nie można żądać po upływie dwóch lat od jej wykonania.

Umowa dożywocia

Prawa i obowiązki darczyńcy i obdarowanego na skutek ustanowionej umowy dożywocia zostały opisane w Kodeksie Cywilnym art. 908-916. Umowa dożywocia w ustawie opisana jest wprost, a jej definicja brzmi:

Stronami umowy dożywocia mogą być tylko pełnoletnie osoby. Dożywocie nie jest brane pod uwagę dla potrzeb ustalania zachowku i należy ją sporządzić w formie aktu notarialnego.

Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Umowa dożywocia to forma umowy, w której właściciel nieruchomości, nazywany zbywcą, przekazuje swoją nieruchomość na rzecz innej osoby (nabywcy) w zamian za dożywotnie utrzymanie. Na podstawie tej umowy nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy opiekę i utrzymanie, w tym wyżywienie, mieszkanie, pomoc w chorobie oraz inne potrzeby bytowe, a także zorganizowanie pochówku. Umowa dożywocia musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Umowa ta jest korzystna dla osób, które chcą przekazać swoją nieruchomość, ale jednocześnie chcą mieć zapewnioną opiekę do końca życia. W przeciwieństwie do darowizny nieruchomość przekazana w ramach umowy dożywocia nie jest uwzględniana w obliczeniach zachowku.

Testament

Testament jest sposobem na podzielenie majątku w sposób inny niż ten, który określają prawne reguły ustawowego dziedziczenia. Dokument w postaci własnoręcznie sporządzonego testamentu (zaopatrzonego w podpis i datę), najlepiej w obecności notariusza, bardzo ciężko jest podważyć. Takie rozwiązanie sprawy będzie niewątpliwie ułatwieniem zarówno dla spadkobierców, jak i dla sądu, który przeprowadza postępowanie spadkowe po śmierci darczyńcy.

Niestety testament jest rodzajem dokumentu, który często budzi najwięcej emocji, gdyż zdarza się, że członkowie najbliższej rodziny spadkodawcy zostają pominięci w spadku. Przykładem może być sytuacja, gdy zmarły zapisuje w testamencie nieruchomość swojemu wnukowi z pominięciem żyjących dzieci i współmałżonka. Jednak w takim przypadku spadkobiercy, którzy mają ustawowe prawo do dziedziczenia mogą starać się o zachowek.

Testament to jednostronne oświadczenie woli, w którym osoba (testator) decyduje o podziale swojego majątku po śmierci. Testament pozwala na rozporządzenie majątkiem, w sposób inny niż wynika to z ustawowego dziedziczenia, co daje testatorowi pełną kontrolę nad tym, kto i w jakim zakresie otrzyma jego dobra. Testament musi być sporządzony w formie pisemnej, własnoręcznie podpisany i opatrzony datą. Można go również sporządzić u notariusza, co zwiększa jego ważność i trudność w podważeniu. Ważne jest, że testament można w każdej chwili zmienić lub odwołać. W przypadku braku testamentu majątek zmarłego dzielony jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego.

Co jeśli spadkodawca nie pozostawił testamentu?

Jak przepisać działkę na członków rodziny jeśli spadkodawca nie spisał testamentu i nie przepisał mienia na kogoś z rodziny na mocy umowy dożywocia lub darowizny? Wtedy osoby najbliższe (małżonek, dzieci i dalsi krewni) mogą objąć prawo do części majątku zgodnie z przepisami dziedziczenia ustawowego ustanowionymi w Kodeksie Cywilnym (art. 931-940).

Ustawa przewiduje kolejność dziedziczenia majątku po zmarłym na rzecz krewnych. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym w pierwszej kolejności majątek dziedziczą współmałżonek i dzieci. Dziedziczą oni w częściach równych, przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Z kolei jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych.

Jak przepisać działkę na członków rodziny? Sprawdź jakich dokumentów potrzebujesz

Zanim jeszcze zdecydujesz się przepisać działkę na któregoś członka rodziny, to pierwszym krokiem powinno być oszacowanie jego wartości rynkowej. Od ceny nieruchomości będzie zależała wysokość podatku oraz pozostałych opłat. Maksymalna kwota, jaką zapłacisz notariuszowi, jest określona w Rozporządzeniu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2020.0.1465). Sprawdź stawki w rozporządzeniu → tutaj.

Aby mieć pewność, że wartość domu jest właściwie oszacowana, najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy wykona na ten cel operat szacunkowy nieruchomości.

Gdy masz już za sobą ustalenia z rzeczoznawcą majątkowym, następnym etapem jest przygotowanie wszystkich potrzebnych dokumentów, a są to:

W przypadku umowy darowizny i umowy dożywocia:

• akt notarialny nieruchomości lub sądowe lub notarialne postanowienie o nabyciu spadku,
• odpis z księgi wieczystej,
• dowód tożsamości, czyli dowód osobisty albo paszport.

W przypadku testamentu dodatkowo:

• oryginał testamentu zmarłego,
• odpis aktu zgonu spadkodawcy,
• odpis aktu urodzenia spadkobierców lub ewentualnie odpis aktu małżeństwa, gdy w wyniku ślubu spadkobierca zmienił nazwisko.

Pozostaje jeszcze uregulowanie kwestii podatkowych. Musisz mieć świadomość tego, że darowizna jest czynnością prawną, która rodzi obowiązek zapłaty podatku. Istnieją wyjątki od tej zasady. Na przykład gdy przepisujesz dom na dziecko, to nie ma ono obowiązku zapłaty podatku od darowizny. Nadal jednak konieczne jest zgłoszenie tego faktu do urzędu skarbowego.

Pamiętaj! Bez stwierdzenia nabycia spadku nie można rozporządzać majątkiem zmarłego.

Przepisanie działki na członka rodziny może przebiegać na różne sposoby, zależnie od wybranej formy przekazania własności. Umowa darowizny działki to najczęściej wybierana opcja, jednak umowa dożywocia czy testament także oferują odpowiednie rozwiązania, w zależności od potrzeb i sytuacji życiowej. Ważne jest, by pamiętać o zgłoszeniu tych czynności do rejestru gruntów oraz dopełnieniu formalności, takich jak wpis w księdze wieczystej. Niezależnie od wybranego sposobu, przepisanie działki wymaga konsultacji z notariuszem, który sporządzi odpowiedni akt notarialny, co pozwoli na sprawne i zgodne z prawem przeniesienie własności.