Jak wycenić dom samodzielnie?

Wycena nieruchomości to proces, który pomaga ustalić rzeczywistą wartość nieruchomości, niezależnie od jej rodzaju – czy to domu, mieszkania, czy działki. Ustalenie wartości nieruchomości ma kluczowe znaczenie zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. Odpowiednia wycena może znacząco wpłynąć na powodzenie transakcji. Ale ile kosztuje wycena nieruchomości i czy zawsze musimy korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego? A może możliwa jest samodzielna wycena nieruchomości? W tym artykule omówimy, jak oszacować wartość domu oraz na co zwrócić uwagę, gdy wyceniamy nieruchomość samodzielnie.

Kilka słów o wycenie nieruchomości

Wycena nieruchomości to próba określenia wartości, wyrażona możliwą do uzyskania kwotą. Na wartość nieruchomości mają wpływ nie tylko mierzalne parametry, ale również wartości estetyczne i emocjonalne.

Profesjonalna wycena nieruchomości musi być przeprowadzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzi odpowiedni dokument zwany operatem szacunkowym. Operat szacunkowy jest urzędowym potwierdzeniem jej wartości.

Jeśli chcesz wiedzieć więcej, zapoznaj się z treścią poniższego artykułu:

Czym jest wycena nieruchomości?

Od czego zależy wycena domu?

Planując wycenę domu należy wziąć pod uwagę wszystkie aspekty, które będą istotne dla potencjalnego nabywcy. Potencjalnego kupca nie będzie interesował fakt, że dom należał kiedyś do zmarłej cioci lub że w nim wychowywały się Twoje dzieci. Nieruchomość ocenia się na podstawie użytych materiałów wykończeniowych, stanu budynku, wyposażenia, czy funkcjonalności pomieszczeń. Na pewno duże znaczenie będzie miała sama lokalizacja nieruchomości. Jeśli dom położony jest w bliskim sąsiedztwie terenów zielonych i dodatkowo znajduje się na przedmieściach dużego miasta, jego wartość będzie niewątpliwie wyższa, niż budynku znajdującego się w sąsiedztwie zakładów produkcyjnych, czy drogi ekspresowej. Znaczenie ma również odległość od obiektów użyteczności publicznej, jak szkoła, sklep, ośrodek kultury oraz połączenie komunikacyjne. Na szczęście panujący trend mieszkania na uboczu, coraz częściej nie stanowi bariery. Młodzi ludzie decydujący się na życie z dala od zgiełku miasta, są zazwyczaj mobilni, przez co odległość nie stanowi dla nich większej przeszkody. Proces wyceny nieruchomości wymaga indywidualnego podejścia.

Czy wiesz, że …

Dzięki Raportom o Terenie OnGeo.pl możesz w szybki sposób zdobyć informacje potrzebne do samodzielnej wyceny domu? Bez wychodzenia z domu sprawdzisz odległość od obiektów użyteczności publicznej, odległość od drogi oraz poznasz wszelkie uciążliwości i wady dowolnej działki na obszarze całej Polski. A to wszystko w zaledwie 5 minut!

Nie kupuj kota w worku i sprawdź:

1. Czy nieruchomość jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego?
2. Czy teren Twojej działki jest zagrożony uciążliwościami takimi jak: duże natężenie hałasu, zanieczyszczenia powietrza, osuwiska, tereny zalewowe?
3. Czy działka ma dostęp do drogi publicznej oraz czy w okolicy nie jest planowana budowa drogi?
4. W jakiej odległości od działki znajdują się słupy energetyczne i nadziemne linie niskiego, średniego i wysokiego napięcia?
5. Jak wygląda analiza nasłonecznienia w poszczególnych porach roku?

Jak wycenić dom? Co wziąć pod uwagę przy samodzielnej wycenie domu?

Samodzielna wycena domu nie jest prosta. Przy określeniu wartości nieruchomości musisz wziąć pod uwagę podstawowe wartości domu. Sugerujemy, żeby wartość nieruchomości w ogłoszeniu była początkowo trochę zawyżona. Celem takiego zabiegu jest możliwość podjęcia negocjacji z przyszłym nabywcom. Nieczęsto zdarza się, żeby przyszły właściciel zgodził się na podaną cenę bez żadnych prób negocjacyjnych. Pamiętaj, że wszystko w graniach zdrowego rozsądku. Jeśli podniesiesz cenę domu o 50 000zł, istnieje prawdopodobieństwo, że ciężko będzie Ci znaleźć chętnego na kupno domu.

Na ostateczną wartość domu wpływa:

1. Lokalizacja. Jak w przypadku większości cech, pojęcie „dobra lokalizacja nieruchomości” jest pojęciem względnym. Powyżej wspominaliśmy, że coraz częściej, odległość nie ma aż takiego znaczenia, jak kiedyś. W dzisiejszych czasach osoby rodziny nie posiadające własnego samochodu są już rzadkością.
2. Stan prawny nieruchomości. Bardzo ważne w przypadku domu jest sprawdzenie chociażby zapisów w księdze wieczystej. Jest to istotne zarówno gdy planujesz sprzedać dom, jak i go kupić. Księgi wieczyste są kopalnią wiedzy o nieruchomości, bo śledzą jej stan prawny od powstania, aż do ostatniego właściciela. Z niej dowiesz się np., czy działka na której posadowiony jest budynek należy do tego samego właściciela, co działka na której stoi.
3. Stan techniczny nieruchomości. Istotne jest, czy dom pochodzi z rynku wtórnego, czy pierwotnego, czy wymaga remontu, czy jest energooszczędny oraz czy wymaga dodatkowych nakładów finansowych koniecznych do poniesienia jeszcze przed zamieszkaniem.
4. Wyposażenie. Ważne jest wzięcie pod uwagę, czy dom jest zaopatrzony w części AGD i meble.
5. Metraż. Mam tutaj na myśli nie tylko powierzchnie użytkową, ale również – czy dom posiada piwnicę, komórkę, pomieszczenie gospodarcze, taras, balkon, czy piwnicę. Istotna jest liczba kondygnacji i rozmieszczenie pomieszczeń.

Ważne! Przed przystąpieniem do samodzielnej wyceny domu porównaj go z nieruchomościami o podobnych parametrach w okolicy. Będziesz miał ogląd na sytuację na rynku lokalnym. Możesz skorzystać z pomocy portali, które zajmują się zamieszczaniem ofert nieruchomości.

Samodzielna wycena czy usługi rzeczoznawcy? Co się bardziej opłaca?

Decyzja między samodzielną wyceną nieruchomości a skorzystaniem z usług rzeczoznawcy zależy od Twoich potrzeb i budżetu. Samodzielnie możesz wycenić mieszkanie, porównując oferty i analizując realne ceny sprzedaży w podobnej lokalizacji nieruchomości. Jest to dobry wybór, jeśli szukasz wymarzonej nieruchomości online lub chcesz szybko sprzedać mieszkanie. Jednak brak pogłębionej znajomości rynku nieruchomości może prowadzić do błędów.

Z kolei, profesjonalna wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, choć kosztuje, gwarantuje rzetelność i dokładność, szczególnie gdy potrzebujesz operatu szacunkowego do transakcji lub kredytu. Rzeczoznawca wycenia mieszkania na podstawie danych rynkowych i dokładną lokalizację nieruchomości, co daje precyzyjny obraz wartości. Jeśli zależy Ci na pewności, taka wycena będzie bardziej opłacalna.

Samodzielna wycena jest szybka i darmowa, ale mniej precyzyjna. Usługi rzeczoznawcy zapewniają profesjonalizm, ale są kosztowne.

Jak wycenia nieruchomość rzeczoznawca majątkowy?

Wycenę nieruchomości możesz zlecić specjaliście, zwłaszcza jeśli do końca czujesz się pewnie w tym temacie. Rzeczoznawca majątkowy, aby wycenić nieruchomość, analizuje wiele czynników, takich jak lokalizacja, stan techniczny budynku i aktualne trendy na rynku nieruchomości. W przypadku mieszkań stosuje podejście porównawcze, porównując podobne nieruchomości sprzedane w okolicy. Oszacowanie wartości nieruchomości może być także wykonane na podstawie dochodów generowanych przez nieruchomość, w szczególności gdy jest wynajmowana. Choć wycena u rzeczoznawcy jest kosztowna, zapewnia ona dokładność i profesjonalizm, których nie oferuje np. wycena mieszkania online. Operat szacunkowy stanowi oficjalny dokument, potwierdzający wartość mieszkania lub domu.

Jak wycenić dom? Wycena przez specjalistę

Jeśli stwierdzisz, że samodzielna wycena domu jest zbyt pracochłonna, możesz skorzystać z pomocy specjalistów. Dla pracowników agencji nieruchomości, wycena domów jest chlebem powszednim, więc zlecenie im obsługi jest na pewno dobrym rozwiązaniem. Osoby te znają się na aktualnych trendach i mają doświadczenie przy negocjacjach z klientami. Niestety – agencja nieruchomości zazwyczaj liczy sobie od 2 do 5% prowizji od osiąganej przy sprzedaży ceny transakcyjnej.

Pamiętaj! Oszacowanie wartości domu przez pośrednika nie jest dokumentem urzędowym! Takie uprawnienie ma wyłącznie operat szacunkowy nieruchomości.

Samodzielna wycena nieruchomości online - podsumowanie

Podsumowując, wycena nieruchomości jest złożonym procesem, na który wpływ ma wiele czynników – od lokalizacji po stan techniczny budynku. Wartość nieruchomości, zarówno w kontekście sprzedaży, jak i kupna, powinna być dokładnie oszacowana, aby transakcja przebiegła pomyślnie. Jeśli samodzielna wycena nieruchomości wydaje się zbyt skomplikowana, zawsze warto rozważyć pomoc specjalisty. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na profesjonalną wycenę mieszkania online, czy wycenę dokona rzeczoznawca majątkowy, dokładna analiza nieruchomości to klucz do sukcesu na rynku nieruchomości.