Jak wygląda operat szacunkowy?

Ustalając cenę sprzedaży bądź kupna nieruchomości powinniśmy zlecić sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości. Operat nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy, który posiada uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Jak wygląda operat szacunkowy?

Jak wygląda operat szacunkowy?

Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna być zgodna z przepisami prawa oraz ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy zawiera niezbędne informacje przy dokonywaniu wyceny nieruchomości w tym m.in. wskazanie podstaw prawnych, rozwiązań merytorycznych, w tym wybór i metodologii wyceny wraz z niezbędnymi obliczeniami.

Warto zaznaczyć, że nie ma konkretnego i stałego wzoru operatu szacunkowego. Sposób sporządzania operatu szacunkowego, jego formę i treść określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004 Nr. 207 poz. 2109).

Układ operatu szacunkowego jest stały i jednolity i czytelny. Aby operat szacunkowy był jak najbardziej czytelny, część rzeczoznawców decyduje się na podział operatu szacunkowego na części. W tym artykule w celu szczegółowego omówienia tematu: jak wygląda operat szacunkowy, będziemy posługiwali się podziałem operatu na części:

• część ogólną;
• część szczegółową;
• wynik końcowy wyceny;
• załączniki.

Część ogólna operatu szacunkowego zawiera:

a. Przedmiot i zakres wyceny nieruchomości

Przedmiot i zakres powinien być opisany zgodnie z dokumentacją podstawową prowadzoną dla danej nieruchomości. Przedmiot wyceny powinien zawierać takie informacje jak: rodzaj nieruchomości, numer księgi wieczystej czy wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Zakres nieruchomości powinien określać takie informacje jak: rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie, dokładne określenie części nieruchomości której dotyczy wycena oraz określenie praw i części nieruchomości, których wycena nie dotyczy.

b. Cel wyceny nieruchomości

Cel wyceny określa dla jakich celów zostaje sporządzony operat oraz do jakich celów może być wykorzystywany. W tym miejscu należy również uwzględnić, w jaki sposób określona przez rzeczoznawcę cena nieruchomości, może zostać wykorzystana przez zleceniodawcę.

c. Dane zleceniodawcy nieruchomości

d. Podstawę formalną wyceny oraz źródła danych merytorycznych o nieruchomościach

Postawa formalna to najczęściej umowa zawarta pomiędzy zleceniodawcą, a zleceniobiorcą lub postanowienie sądu. Źródła danych o nieruchomościach rzeczoznawca majątkowy pozyskuje w urzędach i są to: odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, miejscowy plan zagospodarowania terenu, kataster uzbrojenia terenu, państwowy rejestr zabytków, protokół z oględzin nieruchomości.

e. Daty istotne dla sporządzenia operatu

Na daty te składają się: data oględzin nieruchomości, datę, w której uwzględniono stan praw i rzeczy, datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny oraz datę sporządzenia wyceny nieruchomości.

f. Metodologię wyceny

Metodologia zawiera wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Jeśli chcesz wiedzieć więcej na ten temat, zajrzyj do artykułu:

Jak oszacować wartość nieruchomości - metodologia wyceny

Część szczegółowa operatu szacunkowego zawiera:

a. Opis przedmiotu wyceny

W tej części rzeczoznawca określa stan nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, tj. podaje szczegółową charakterystykę nieruchomości oraz określa jej stan prawny i stan techniczno-użytkowy. Określając stan prawny nieruchomości określa się stan praw po badaniu księgi wieczystej, rejestru gruntów i budynków, zapis Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Stan prawny i użytkowy określa: opis działki wraz z uzbrojeniem, opis budynku w tym rok budowy, liczbę kondygnacji, układ pomieszczeń itp., w przypadku nieruchomości lokalowych – opis lokalu użytkowego z wyszczególnieniem przeznaczenia pomieszczeń oraz instalacji i wykończenia.

b. Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i zakresu wyceny

W ten sposób rzeczoznawca, który ma dostęp do danych dotyczących nieruchomości zlokalizowanych w regionie, może dokonać analizy nieruchomości i określić istniejący w regionie popyt i podaż nieruchomości.

c. Wycenę szczegółową

W tym miejscu wskazany zostaje rodzaj określonej wartości nieruchomości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania.

d. Obliczenia wartości nieruchomości

Bardzo istotną kwestią jest przekazanie wyników z analizy nieruchomości w sposób czytelny, zrozumiały i przejrzysty tak, aby zleceniodawca, który posiada podstawową wiedzę w zakresie nieruchomości, mógł bez przeszkód zrozumieć jej sens.

Wynik końcowy wyceny

Podana wartość oszacowania nieruchomości powinna być zapisana zarówno cyframi, jak i słownie. Ostateczną wartość nieruchomości określa się w zaokrągleniu do pełnych złotych.

Załączniki

Dokumenty, które zostały użyte przy sporządzeniu operatu szacunkowego powinny zostać załączone w ostatniej części. Zamieszczone dokumenty powinny posiadać poświadczenie „zgodności z oryginałem”. Załącznikami do operatu szacunkowego powinny być:

• protokół z oględzin nieruchomości;
• protokół badania księgi wieczystej;
• wypis z rejestru gruntów;
• wyrys mapy ewidencji gruntów i budynków
• wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego lub ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
• dokumentacja fotograficzna.

Poznaj raporty o terenie w Geoportal ONGEO.PL

Wygeneruj Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

• Miejscowy plan zagospodarowania
• Granice działek
• Obszary Natura 2000
• Wydane pozwolenia na budowę
• Tereny zalewowe
• Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
• Spadki terenu
• Linie energetyczne
• Zanieczyszczenie powietrza