Czym jest wycena nieruchomości?

Prosta definicja wyceny nieruchomości to postępowanie, którego celem jest określenie wartości nieruchomości. Jednak, czy wycena nieruchomości to wyłącznie ustalenie jej ceny rynkowej? Czy każdy może dowolnie dokonać wyceny swojej nieruchomości? Czy taki dokument będzie miał moc urzędową? Jeśli nie, to kto właściwie zajmuje się tym tematem? W dzisiejszym artykule wyjaśnimy, jak oszacować wartość nieruchomości, omówimy proces wyceny, w tym samodzielną wycenę nieruchomości, oraz przedstawimy czynniki wpływające na wartość rynkową mieszkania.

Wartość, a cena nieruchomości

Przede wszystkim już na początku należy jasno zaznaczyć, że wartość nieruchomości to nie zawsze to samo co cena nieruchomości. Wartość nieruchomości pozbawiona jest jakichkolwiek subiektywnych przesłanek, które mogą ostatecznie wpłynąć na jej kształt. Wartość oddaje w sposób bardzo obiektywny cechy nieruchomości, które na nią wpływają. Nie ma tutaj miejsca na pobudki emocjonalne i sentymentalne. Przy określeniu wartości nieruchomości, nie ma żadnego znaczenia, czy zbywana nieruchomość jest domem rodzinnym jej właściciela, czy jedynie kolejnym elementem składającym się na jego majątek.

Cena nieruchomości jest kategorią subiektywną, która wyraża wartość nieruchomości w pieniądzu. Można kolokwialnie ująć, że cena nieruchomości jest pewną umowną kwotą pomiędzy zbywającym a nabywcą, którą sprzedający jest w stanie się zadowolić za pozbawienie się prawa do nieruchomości, a jaką kupujący jest w stanie zapłacić za przeniesienie prawa do nieruchomości. Cena nieruchomości jest pewnym elementem sztuki negocjacji i marketingu. Cena może być również zależna od lokalizacji nieruchomości i czynników takich jak bliskość szkół.

Jeśli chcesz poznać cechy nieruchomości wpływające na jej wartość, przeczytaj artykuł:

Dla organów administracyjnych liczy się rzeczywista wartość nieruchomości. Aby ją poznać, niezbędna jest wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Co to jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to usługa, którą świadczą rzeczoznawcy majątkowi. Rzeczoznawcą tytułuje się osobę posiadającą odpowiednie kompetencje i uprawnienia. Sama usługa jaką jest wycena nieruchomości polega na wykonaniu operatu szacunkowego, zwanego również szacunkowym nieruchomości. Operat szacunkowy określa najbardziej prawdopodobną kwotę, za jaką dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na rynku. Zasady wyceniania nieruchomości są określone w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741).

W przypadku nieruchomości na cele mieszkalne tworzy się wycenę wartości rynkowej. Warto dodać, że wartość rynkowa mieszkania nie jest równoznaczna z ceną rynkową. Wycena mieszkania lub wycena domu może być potrzebna w różnych sytuacjach, takich jak podział majątku czy zabezpieczenie kredytu.

Jeśli chcesz poznać metody, techniki i podejścia wyceny nieruchomości, w tym metodę dochodową, przeczytaj artykuł:

Kto zajmuje się wyceną nieruchomości?

Wyceną nieruchomości zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna, która posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomościami. Osoba ta może dokonywać określenia wartości nieruchomości, maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Rzeczoznawca posiada dostęp do bazy aktów notarialnych i księgi wieczystej. Baza ta pozwala na dokonywanie precyzyjnej analizy rynku nieruchomości i cen transakcyjnych, jakie były osiągane dotychczas w zbliżonych warunkach. Rzeczoznawca wykonuje operat szacunkowy sporządzony w formie pisemnej, który zawiera raport z wyceny z określoną datą sporządzenia wyceny.

Czy mogę samodzielnie dokonać wyceny nieruchomości?

Owszem. Jeśli potrzebujesz wyłącznie rozeznać się w cenach nieruchomości, możesz samodzielnie dokonać szacowania nieruchomości. W Internecie znajdziesz szereg darmowych kalkulatorów, które mogą Ci pomóc w uproszczonej wycenie nieruchomości. Możesz również samodzielnie wyszukać podobne nieruchomości do Twojej pod względem lokalizacji, położenia, uzbrojenia itp. i spróbować na ich podstawie wyznaczyć wartość swojej.

Pamiętaj jednak, że jako właściciel nieruchomości będziesz podświadomie dążył do uzyskania jak najlepszej ceny, więc popełnione, pozornie nieistotne błędy będą nie tyle możliwe, co wręcz bardzo prawdopodobne. Ostatecznie Twoja wycena może przysporzyć więcej problemów, niż pożytku. Biorąc to pod uwagę rekomendujemy inwestowanie w pomoc profesjonalisty, który zajmuje się tym tematem zawodowo.

Pamiętaj również, że samodzielna wycena nieruchomości nie ma żadnej wartości jako dokument. Oznacza to, że nie będzie uznawana ani w sądzie, ani przez bank.

Jak oszacować wartość nieruchomości?

Podsumowując - wycena nieruchomości pozwala określić wartość rynkową dowolnej nieruchomości. Wartość nieruchomości jest zależna od lokalizacji i sąsiedztwa, usytuowania lokalu lub budynku, powierzchni użytkowej oraz wielkości budynku w przypadku budynków wielorodzinnych. Przy zakupie nieruchomości może istnieć potrzeba sporządzenia operatu szacunkowego. Wycenę nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który dobiera odpowiednie techniki, metody i podejścia, aby wycena była rzetelna i profesjonalna.

Proces wyceny obejmuje inspekcję nieruchomości, określenie zakresu wyceny, analizę wiarygodności dokumentów i może trwać różny czas trwania wyceny w zależności od złożoności nieruchomości. Wycena nieruchomości jest istotna również przy staraniach o kredyt hipoteczny. Aby oszacować wartość nieruchomości istotna jest znajomość aktualnego rynku nieruchomości oraz czynników popytu i podaży.

Koszt wyceny nieruchomości lub koszt wyceny mieszkania może się różnić w zależności od typu nieruchomości i zakresu wyceny. Warto również wspomnieć o nowoczesnych metodach, takich jak automatyczna wycena czy wycena nieruchomości online, które stają się coraz bardziej popularne, choć nie zawsze mogą zastąpić tradycyjną wycenę przeprowadzoną przez rzeczoznawcę. Alternatywą może się również okazać Raport o Terenie OnGeo.pl, który może być pomocny przy samodzielnej wycenie nieruchomości.

Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza informacji o średnich cenach domów, mieszkań i działek budowlanych w okolicy, ale także szeregu innych danych istotnych przy ocenie atrakcyjności danej lokalizacji.

W Raporcie otrzymasz:

• Mapę średnich cen mieszkań na obszarze 2 km od wybranej lokalizacji, co pozwala łatwo zidentyfikować strefy o najwyższych i najniższych cenach.
• Tabelę statystyk cenowych, zawierającą informacje o średniej cenie, maksymalnej oraz minimalnej wartości nieruchomości.
• Wykresy trendów cenowych – osobno dla domów i mieszkań, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Dane obejmują ostatnie 5 lata, co umożliwia ocenę dynamiki zmian w czasie.
• Średnie ceny najmu mieszkań, co pozwala oszacować potencjalny zwrot z inwestycji dla osób planujących wynajem.

Poznaj Raporty o terenie w geoportal ongeo.pl

Wygeneruj Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

• Średnie ceny mieszkań i domów
• Miejscowy plan zagospodarowania
• Granice działek
• Obszary Natura 2000
• Wydane pozwolenia na budowę
• Tereny zalewowe
• Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
• Spadki terenu
• Linie energetyczne
• Zanieczyszczenie powietrza