Jak oszacować wartość nieruchomości - metodologia wyceny

Wycena nieruchomości jest procesem, który pozwala właściwie określić wartość nieruchomości przy pomocy określonych podejść. Osobą, którą zajmuje się wyceną nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. To on uwzględniając: cel wyceny, rodzaj, położenie, przeznaczenie w planie miejscowym, czy choćby stan wyposażenia dobiera odpowiedni sposób wyceny nieruchomości. Metodyka wyceny wyróżnia cztery podejścia, które to dzielą się kolejno na metody i techniki wyceny. Jak oszacować wartość nieruchomości? Czym różnią się od siebie poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny?

Podstawy prawne szacowania nieruchomościami

Zasady wyceny nieruchomości regulują:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.1997 nr 115 poz. 741);
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004 nr 207 poz. 2109);
3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Jak oszacować wartość nieruchomości - metodologia wyceny nieruchomości

Zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, procedury określania wartości nieruchomości dzielą się na:

1. Podejścia do wyceny, czyli sposoby określania wartości nieruchomości, które są zależne od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości;
2. Metody wyceny, czyli sposób postępowania w ramach podejścia;
3. Techniki szacowania nieruchomości, czyli konkretne wytyczne postępowania.

Zestawienie stosowanych podejść, metod oraz technik przedstawia poniższa tabela

Założenia podejścia porównawczego

Podejście porównawcze oparte jest na podobnych transakcjach wolnorynkowych w tej samej lub podobnej okolicy i przeprowadzenia porównań z nieruchomością wycenianą dla skorygowania różnic. Gdy nieruchomości wytypowane do porównania są bardzo podobne do nieruchomości wycenianej, to prawdopodobieństwo uzyskania poprawnej wartości jest duże.
W podejściu porównawczym zachodzi konieczność zebrania informacji z tzw. wizji lokalnej, bez której wycena jest obarczona błędem. Dla cen transakcyjnych należy zachować szczególne warunki obiektywności porównań.
Kryteria obiektywności, które muszą wystąpić przy zastosowaniu podejścia porównawczego:

• Ceny kupna – sprzedaży, muszą być wolne od niezwykłych lub osobistych stosunków między kupującym a sprzedającym;
• Cena transakcyjna musi być wolna od innych wpływów, niż obiektywnie podyktowanych przez rynek;
• Możliwe jest przyjęcie do porównań cen transakcyjnych, których nie są wolne od niezwykłych, osobistych lub innych wpływów, pod warunkiem, że rzeczoznawca zna ich oddziaływanie na cenę i zostanie to uwzględnione przez odpowiednie korekty.

W podejściu porównawczym stosuje się:

• metodę porównywania parami. W metodzie tej porównuje się nieruchomość wycenianą z kolejnymi nieruchomościami z obrotu rynkowego, których ceny i cechy wpływające na ich wartość są znane;
• metodę korygowanej ceny średniej. W metodzie tej przyjmuje się do porównań grupę nieruchomości, które zostały wyodrębnione, jako próbka reprezentatywna na lokalnym rynku;
• metodę analizy statystycznej rynku. W metodzie tej do porównań przyjmuje się około 100 nieruchomości.

Założenia podejścia dochodowego

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, oraz, że nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do
uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
W podejściu dochodowym stosuje się:

• metodę inwestycyjną. Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów;
• metodę zysków. Metodę tę stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki:

• kapitalizacji prostej. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się, jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.
• techniki dyskontowania strumieni dochodów. Przy użyciu tej techniki wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.

Założenia podejścia kosztowego

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość
rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu:

• techniki szczegółowej. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.
• techniki elementów scalonych. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.
• techniki wskaźnikowej. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się, jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Założenia podejścia mieszanego

Założenie zastosowania podejścia mieszanego jest takie, że: jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.

Metody podejścia mieszanego:

• metoda kosztów likwidacji. Metoda stosowana przy zastosowaniu podejścia porównawczego z korektą z tytułu likwidacji części składowych gruntu. Stosowana jest gdy części składowe gruntu przeznaczone są do rozbiórki lub wartość nieruchomości równa jest kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszt likwidacji części składowych;
• metoda pozostałościowa (rezydualna). Zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego kosztowego. Metodę pozostałościową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającemu w szczególności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu lub remoncie obiektu budowlanego oraz do określania wartości rynkowej nieruchomości, w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny lub jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej w podejściu dochodowym;
• metoda wskaźników szacunkowych. Stosuję się ją tylko w przypadku braku na rynku lokalnym podobnych transakcji oraz braku danych dotyczących stawek rynkowych czynszów dzierżawy nieruchomości.

Poznaj raporty o terenie w Geoportal ONGEO.PL

Wygeneruj Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

• Miejscowy plan zagospodarowania
• Granice działek
• Obszary Natura 2000
• Wydane pozwolenia na budowę
• Tereny zalewowe
• Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
• Spadki terenu
• Linie energetyczne
• Zanieczyszczenie powietrza