Jak wycenić ryzyko inwestycyjne związane z lokalizacją?

Istnieje kilka czynników wpływających na ponoszone ryzyko inwestycyjne związanych z lokalizacją nieruchomości. W tym artykule przyjrzymy się tym najtrudniejszym do oceny oraz wyceny, które nie są zależne od woli i świadomości człowieka, ale są związane z działaniem sił przyrody. Powszechnie uważa się, że zagrożeniem dla inwestycji są powodzie, podtopienia, ruchy masowe zwane osuwiskami. Nikt z nas nie chciałby być właścicielem inwestycji, która jest narażona na tego rodzaju zdarzenia.

Analiza Ryzyka inwestycyjnego w nieruchomości

Czy każde z tych ryzyk w takim samym stopniu dyskwalifikuje lokalizację inwestycji? Otóż niekoniecznie! Jednak jeżeli w wybranej przez Ciebie lokalizacji pojawi się urzędowa informacja o istnieniu zagrożenia – o Twoim procesie inwestycyjnym będą decydowali urzędnicy i to oni, w gruncie rzeczy ograniczą Twoje prawo do dysponowania nieruchomością oraz określą koszty jakie będziesz musiał ponieść dobierając odpowiednie technologie. 

Wszystko to jest zasadne, jeżeli tylko ryzyko zostało określone prawidłowo a koszty zabezpieczeń dotyczą faktycznych zagrożeń. A co jeżeli nie? Kto weryfikuje rzetelność informacji o ryzykach i zagrożeniach? W rzeczywistości ani urzędnik, ani właściciel nieruchomości nie jest w stanie określić czy dane zjawisko wystąpi, a jeżeli tak to kiedy i czy jego nasilenie będzie miało istotne skutki dla inwestycji. Jednak dla inwestora wiążącymi będą kwestie opisane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), w wydanych warunkach zabudowy (WZ) oraz dokumentach, z których wiedza o istnieniu zagrożeń została zaczerpnięta. 

Wystąpienie opisanego zagrożenia uniemożliwia pewne typy inwestycji, ogranicza je lub znacząco podnosi koszty realizacji, natomiast właścicielowi nieruchomości znacznie obniża potencjalną cenę jej sprzedaży. Ubezpieczyciel zaś zażąda wysokich opłat lub odmówi ubezpieczenia.

Skąd pochodzi informacja o zagrożeniach i jak przenika do procesu inwestycyjnego?

W Polsce istnieje kilka instytucji państwowych zajmujących się problematyką geologii czy hydrologii. Instytucje te z mocy ustawy są odpowiedzialne za prowadzenie odpowiednich rejestrów i map zagrożeń. Nie jest naszą intencją podważanie kompetencji tych instytucji, jednak poprawne określenie prawdopodobieństwa wystąpienia zjawiska w przyszłości w danej lokalizacji jest obiektywnie trudne oraz mniej sprawdzalne niż długoterminowa prognoza pogody. Przede wszystkim, służby te nie są w stanie zinwentaryzować wszystkich cech przestrzeni mogących składać się na zagrożenie, np. dziury w wale przeciwpowodziowym wykopanej przez bobry czy lokalnego ułożenia warstw wodonośnych. Do tego dochodzą zwykłe ludzkie błędy, które zdarzają się zawsze oraz w szczególności asekuracja zawodowa. Otóż w naszym systemie prawnym za Twoją inwestycję, a w szczególności podjęcie decyzji o dopuszczeniu do jej powstania, teoretyczną odpowiedzialność podejmuje organ lub osoba, która do niej dopuściła. Stąd intencją takiej osoby zawsze będzie nadmiarowe i asekuracyjne zabezpieczenie wszystkich ewentualnych ryzyk kosztem kieszeni inwestorskiej.

Tak jest, ale czy tak powinno być? Uzasadnienie wypływa z naszej mentalności oraz organizacji naszego społeczeństwa. Ponieważ utrata majątku życiowego i straty w infrastrukturze, będące skutkiem kataklizmu (zwłaszcza jeżeli dotyczy większej grupy ludzi), bezpośrednie zagrożenie życia ludzkiego, konieczność ponoszenia sporych kosztów akcji ratunkowych stanowią dużą wartość – wydawałoby się, że należy się solidnie zabezpieczać. Dlatego dąży się do tego aby przewidzieć, w których lokalizacjach zagrożenia są najsilniejsze. Nie można jednak popadać w skrajności.

Ryzyka wynikające z ukształtowania i lokalizacji terenu

Gdyby przyjrzeć się lepiej zjawiskom powodzi i osuwisk, to jedne i drugie są pochodną intensywnych opadów, które zależą od pogody i klimatu. Te zaś uwarunkowane są wydarzeniami o charakterze globalnym, np. powodzie i osuwiska w roku 2010 spowodowane były wybuchem wulkanu Eyjafjallajökull na Islandii. (Dla wyjaśnienia – pyły wulkaniczne stały się, tzw. jądrami kondensacji pary co spowodowało ilościowo duże opady. W skutek opadów straty w Polsce wyniosły ok. 2,9 mld euro. Poszkodowanych zostało 69 961 rodzin, a 14 565 rodzin zostało ewakuowanych. Straty poniosło 811 gmin oraz około 1400 przedsiębiorstw. Powódź zniszczyła 18 194 budynki mieszkalne oraz ponad 800 szkół i 160 przedszkoli. Uszkodzonych zostało ponad 10 tys. km dróg gminnych, powiatowych i wojewódzkich, 1 625 mostów, 166 oczyszczalni ścieków oraz ponad 210 km sieci wodociągowej, 50 km sieci energetycznej i 196 km sieci telekomunikacyjnej.) [ 1 ]

Czy można było temu zapobiec w wyniku innej lokalizacji inwestycji. Możliwe, że w pewnym, znikomym procencie tak. Czy szkody byłyby inne gdyby nasilenie lub czas trwania zjawisk był inny – z pewnością tak. Czy ktokolwiek mógł to przewidzieć, w szczególności fakt, w którym miejscu będzie padało więcej lub, która góra się osunie - zdecydowanie nie. Czy można było przewidzieć, w którym miejscu wały nie wytrzymają – to było bardziej prawdopodobne do określenia i zabezpieczenia.

Po wydarzeniach roku 2010 w Polsce wykonano mapy osuwisk i mapy ryzyk powodziowych. Powierzchnia objęta ryzykiem okazała się tak duża, że niektórzy zarządcy gmin, w pierwszym odruchu z przerażeniem schowali mapy głęboko w szufladach. Okazuje się, że ograniczenie przestrzeni inwestycyjnej jest ogromne – czy rzeczywiście uzasadnione? Sporządzone w wyniku realizacji przetargów publicznych mapy ryzyk powodziowych dla Polski są kwestionowane co do ich wiarygodności również przez samych wykonawców. Jaki sens, poza naukowym ma określanie ryzyka powodziowego na poziomie 0,2% - tzw. wody 500 letniej. Czy z punktu widzenia inwestora z roku 1520 ryzyko wystąpienia jednej powodzi było większe niż zniszczenia substancji budowlanej w wyniku starzenia się, pożarów czy konfliktów zbrojnych? Czy ten inwestor z 1520 r. planował inwestycje na 500 lat? Dla konfrontacji należy podać, że w kategoriach ekonomicznych budynek jako środek trwały amortyzuje się w okresie 50 lat – co oznacza, że inwestycja w tym czasie powinna się zwrócić w całości. Brak incydentów w tym okresie oznacza sukces finansowy inwestycji. Podniesienie nadmiernych kosztów zabezpieczających przed mało realnymi ryzykami sprawia, że inwestycja będzie nierentowna.

Podsumowanie - analiza ryzyka inwestycyjnego

Podstawą planowania przestrzennego i wydawanych decyzji stają się, nie zawsze rzetelnie sporządzone, mapy ryzyk, które często traktowane są jak nieomylna świętość. Podejście nazbyt zapobiegliwe wchodzi do obiegu prawnego i kosztuje gospodarkę, a w szczególności inwestorów - zatem nas wszystkich wiele niepotrzebnie wydanych setek miliardów złotych. Tak więc z jednej strony mamy do policzenia koszty, które na pewno poniesiemy w skutek ograniczeń inwestycyjnych i asekuracji, plus te koszty, których z pewnością nie unikniemy jako społeczeństwo w wyniku niemożliwych do przewidzenia zdarzeń o charakterze żywiołowym, naprzeciw kosztów, których potencjalnie unikniemy na skutek zabezpieczenia się przed kataklizmem.

Sprawdź zanim kupisz! Audyt działki w 5 minut w portalu OnGeo.pl 

Pobierz raport o ternie sprawdź ryzyka na wybranym terenie. 

Jak wykonać audyt działki w Geportalu OnGeo.pl

1. Wejdź na stronę: https://ongeo.pl/raporty
2. Wyszukaj interesujący Cię teren, skorzystaj z wyszukiwarki działek lub adresów lub wskaż działkę na mapie
3. Po wskazaniu działki na mapie wybierz interesujące Cię tematy do raportu (np. zagrożenie powodziowe, osuwiska, zanieczyszczenie powietrza, mpzp i inne)
4. Dokonaj płatności, raport wygeneruje się w 5 minut

Zobacz przykładowy raport o terenie: https://ongeo.pl/raporty/krakow-przykladowy-raport/

Prezentacja Raportów o terenie na filmiku: