Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy to dokument sporządzany przez uprawionego rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy jest nazywany szczególną formą wyceny, ponieważ stanowi dokument urzędowy, co odróżnia go od nieformalnych opinii o wartości nieruchomości. W dzisiejszym artykule omówimy sobie jak wygląda operat szacunkowy, do czego jest potrzebny i jakie są koszty sporządzenia operatu szacunkowego.

Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy nieruchomości pozwala na określenie wartości danej nieruchomości. Jak już wspomniano, operat szacunkowy jest nazywany szczególną formą wyceny, ponieważ stanowi od dokument urzędowy. Operat szacunkowy może być przedstawiony zarówno w sądzie, jak i w banku i może być dokumentem, który potencjalnie może pomóc nabywcy w staraniach o udzielenie kredytu hipotecznego.

Operat szacunkowy nieruchomości sporządzany jest wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomościami. Dokument ten może być sporządzany wyłącznie na piśmie. Skutkuje to tym, że dzięki niemu, zarówno sąd, jak i inne organy administracyjne mogą podejmować wiążące decyzje w sprawie nieruchomości.

Przepisy dotyczące tworzenia operatu, jak również zasady określania wartości nieruchomości zostały opisane w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr. 207 poz. 2109).

Kiedy warto sporządzić operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy nieruchomości sporządza się w konkretnym celu, więc wykorzystanie go na wielu polach jest ograniczone. Przykładowo wycena nieruchomości pod kątem podziału majątku nie może być wykorzystana w celu sprzedaży nieruchomości. Poniżej wyszczególniono sytuacje, w których sporządzenia operatu szacunkowego jest konieczne lub przydatne. Operat szacunkowy stosowany jest:

• do określenia kwoty kredytu hipotecznego oraz do jej zabezpieczenia;
• do ustalenia ceny kupna lub sprzedaży nieruchomości;
• przy podziale majątku;
• podczas egzekucji komorniczej;
• do określenia wartości spadku lub darowizny;
• przy ustaleniu odszkodowania;
• do weryfikacji opłat za użytkowanie wieczyste;
• do określenia wartości wkładu niematerialnego w spółkę.

Jak powinien wygadać operat szacunkowy nieruchomości?

Jak już wspomniano, operat szacunkowy nieruchomości musi być sporządzony w formie pisemnej. Treść operatu powinna odpowiadać przepisom prawa i standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie wybiera metodologię wyceny nieruchomości. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat metodologii wyceny - zajrzyj tutaj.

Poprawnie sporządzony operat szacunkowy nieruchomości powinien zawierać wszystkie wykonane przez niego działania rzeczoznawcy majątkowego na rzecz wyceny danej nieruchomości.

Do operatu szacunkowego należy dołączyć wszystkie istotne dokumenty, które zostały wykorzystane przy jego sporządzaniu, czyli:

• wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny
• wypis z rejestru gruntów
• zarys mapy ewidencyjnej, w celu określenia lokalizacji nieruchomości
• rzut lokalu (w przypadku nieruchomości lokalowych)

Jak długo ważny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Ważność operatu szacunkowego gaśnie po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia. Istnieje jednak możliwość przedłużenia wartości nieruchomości o kolejny rok przez rzeczoznawcę majątkowego, pod warunkiem, że po upływie 12 miesięcy w nie dokonano żadnych zmian w nieruchomości, ani w planach zagospodarowania przestrzennego.

Czy można zakwestionować operat szacunkowy nieruchomości?

Tak. Istnieje możliwość dokonania oceny operatu pod kątem przepisów prawa i standardów zawodowych rzeczoznawcy w przypadku, gdy właściciel nieruchomości uzna operat szacunkowy za nierzetelny. Weryfikacji tej może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organizacja powołuje niezależnych rzeczoznawców, którzy rozpatrują wniosek powoda. Jeśli komisja negatywnie oceni operat szacunkowy – traci on swą moc prawną.

Jaki jest koszt operatu szacunkowego nieruchomości?

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego jest bardzo różny. Cena zależy od regionu kraju oraz od samej nieruchomości. Nie istnieją żadne wytyczne dotyczące maksymalnej i minimalnej ceny usług. Rozbieżność ta jest spowodowana tym, że wyceną nieruchomości zajmują się zarówno prywatne instytucje rzeczoznawcze, jak i osoby indywidualne posiadające uprawnienia.

Przeciętny koszt operatu szacunkowego do działki budowlanej waha się między 300, a nawet 3000 zł, a w przypadku domu jednorodzinnego od 800 do 1500 zł. Koszt operatu szacunkowego dla mieszkania to około 900 zł, a nieruchomości komercyjnych (obiekty handlowe, hotele, stacje paliw itp.) od 2000 do 10000zł.

Poznaj raporty o terenie w Geoportal ONGEO.PL

Wygeneruj Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

• Miejscowy plan zagospodarowania
• Granice działek
• Obszary Natura 2000
• Wydane pozwolenia na budowę
• Tereny zalewowe
• Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
• Spadki terenu
• Linie energetyczne
• Zanieczyszczenie powietrza