Prawo pierwokupu, czym jest i kto może skorzystać z prawa pierwokupu

Sprzedaż nieruchomości może komplikować prawo pierwokupu, czyli ograniczenie dla właściciela nieruchomości, które uniemożliwia dokonanie sprzedaży mienia zgodnie z własną wolą. Oznacza to, że w przypadku chęci zbycia nieruchomości, jej właściciel zobowiązuje się do uwzględnienia pierwszeństwa do zakupu posiadłości na mocy zawartej umowy prawnej. Sprawdź na czym to polega i kogo obowiązuje. 

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu nieruchomości służy do ustalenia pierwszeństwa przy kupnie mienia w przypadku, gdy obecny właściciel chciałby ją sprzedać. Pierwokup może wynikać z obowiązujących przepisów lub z konkretnej czynności prawnej, np. z zawarcia odpowiedniej umowy. Oczywiście to nie oznacza wcale, że osoba na rzecz której ustala się pierwokup, musi bezwzględnie odkupić nieruchomość. Rzecz, bądź posiadłość może być sprzedana osobie trzeciej jednak tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Takie uprawnienie nie będzie jednak obowiązywało w odniesieniu do umowy darowizny.

Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.2020.1740) instytucja prawa pierwokupu została skonstruowana w oparciu o trzy podmioty:

1. Osoba uprawniona, czyli taka, której prawo to przysługuje;
2. Zobowiązany, czyli osoba która jest obciążona obowiązkami z tytułu ustanowienia prawa pierwokupu;
3. Osoba trzecia, czyli ta na rzecz której zobowiązany sprzedaje rzecz obciążoną prawem pierwokupu.

Jak działa pierwokup?

Pierwokup działa w ten sposób, że osoba uprawiona składa sprzedającemu odpowiednie oświadczenie o chęci zakupu rzeczy lub nieruchomości na warunkach ustalonych między sprzedawcą, a potencjalnym kupującym. Musisz pamiętać, że takie oświadczenie wymaga ściśle określonej formy, czyli umowy sprzedaży. Oznacza to, że jeśli przedmiotem transakcji jest nieruchomość, formą dopuszczalną jest wyłącznie akt notarialny.

Uprawniony ma również określony czas na skorzystanie ze swojego prawa. Jeśli sprzedaż dotyczy nieruchomości to czas na decyzje wynosi miesiąc od daty zawiadomienia właściciela o chęci sprzedaży, natomiast w odniesieniu do innych rzeczy – tydzień.

Jak skorzystać z prawa pierwokupu?

Przede wszystkim jeżeli dla nieruchomości ustanowiono pierwokup, to w przypadku jej sprzedaży należy sporządzić dwie, nie jedną umowę sprzedaży.

1. Najpierw zawiera się umowę, w której obecny właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść na osobę trzecią własność za określoną w umowie cenę. W umowie jest warunek, że przeniesienie własności nastąpi, jeśli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Po podpisaniu takiej umowy sprzedaży, kupujący nie staje się jeszcze właścicielem.
2. Następnie właściciel musi zawiadamia uprawnionego o możliwości skorzystania z pierwokupu. Tym samym przesyła mu zawiadomienie oraz treść podpisanej umowy sprzedaży. Teraz uprawiony ma miesiąc na podjęcie decyzji czy korzysta z przysługującego mu prawa, czy nie.
3. Jeśli osoba uprawniona zechce skorzystać z prawa pierwokupu, to stanie się właścicielem mienia na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży pomiędzy właścicielem, a kupującym.
4. Jeśli natomiast osoba uprawniona nie zechce skorzystać ze swojego prawa, wówczas właściciel może zawrzeć drugą umowę z kupującym, która tym razem prześnienie własność nieruchomości na osobę trzecią.

Kiedy stosuje się prawo pierwokupu?

Z prawa pierwokupu najczęściej korzystają: gminy, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) lub dzierżawcy nieruchomości rolnych. Jednak prawo pierwokupu może dotyczyć tak naprawdę każdemu, a zapis o pierwokupie można wpisać do księgi wieczystej.

1. Pierwokup na rzecz gminy

W niektórych przypadkach to gmina ma pierwszeństwo przy zakupie nieruchomości. Taka sytuacja ma miejsce jeśli nieruchomość objęta jest ochroną zabytków, czyli jest wpisana do rejestru zabytków. Od niniejszej zasady występuję jednak wyjątki, ponieważ pierwokup nie przysługuje gminie, jeśli właściciel odsprzedaje nieruchomość osobie bliskiej. Zapis ten wynika z art. 109 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2021.1899).

2. Prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcy nieruchomości rolnej

Prawo do pierwszeństwa w zakupie mienia przysługuje również osobom, które dzierżawią nieruchomości rolne. Dzierżawca może skorzystać z prawa, jeśli do miesiąca od otrzymania zawiadomienia o zawarciu umowy sprzedaży, zdecyduje się na jej kupno. Jednak, aby wszystko przebiegło zgodnie z prawem, dzierżawca musi spełnić łącznie kilka warunków. Przede wszystkim umowa dzierżawy:

• została zawarta w formie pisemnej;
• ma tzw. datę pewną, czyli urzędowe poświadczenie daty okazania dokumentu;
• była wykonywana co najmniej przez trzy lata od momentu urzędowego poświadczenia daty na umowie.

Dodatkowym warunkiem jest, aby nabywana nieruchomość rolna wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Podobnie jak w przypadku prawa pierwokupu na rzecz gmin, prawo nie przysługuje dzierżawcom nieruchomości rolnych, jeśli właściciel sprzedaje nieruchomość osobie bliskiej. Dodatkowo jeśli kupującym jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, prawo nie będzie obejmowało dzierżawców.

3. Pierwokup dla współwłaściciela nieruchomości rolnej

Prawo pierwszeństwa w zakupie nieruchomości przysługuje również współwłaścicielom nieruchomości rolnej. Chodzi o to, że gdyby któryś z współwłaścicieli chciał sprzedać swój udział, wówczas pozostali mogą skorzystać z prawa pierwokupu. Warunkiem jest, iż muszą prowadzić gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie (art. 166 KC).

4. Prawo pierwszeństwa zakupu nieruchomości dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Trzeba również pamiętać, że poza osobami prywatnymi i gminą, nieruchomości rolne mogą zostać zakupione przez Państwo. W tym celu w 2017 r. powołano Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, czyli KOWR, który przejął zadania działającej wcześniej Agencji Nieruchomości Rolnych.

Pierwokup w przypadku KOWR przysługuje wyłącznie dla nieruchomości rolnych. Wówczas gdy dzierżawca nieruchomości nie skorzystał z prawa do pierwszeństwa zakupu nieruchomości rolnej lub jeśli działka rolna nie posiada dzierżawcy, prawo o którym mowa przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa (art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Tak samo jak w pozostałych przypadkach, od tej zasady również występują wyjątki. Prawo pierwokupu nie przysługuje, np jeśli kupujący:

• prowadzi gospodarstwo rodzinne,
• kupowana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której mieszka lub gminie sąsiedniej,
• jego gospodarstwo rolne powiększy się, ale nie będzie miało więcej niż 300 ha użytków rolnych.

Jeżeli KOWR skorzysta z tego prawa, to wysyła właścicielowi oświadczenie o wykonaniu tego prawa w formie aktu notarialnego. Oświadczenie to jest publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Ile wyniesie cena nieruchomości rolnej, jeśli uprawniony skorzysta z pierwokupu?

To że osoba uprawniona zdecyduje się skorzystać z prawa pierwszeństwa, nie zwalnia go w żadnym stopniu z konieczności zapłaty na rzecz właściciela.

Aby skorzystać z pierwokupu, trzeba zapłacić taką cenę, jaką właściciel uzgodnił ze znalezionym przez siebie nabywcą. Zdarza się jednak, że nieuczciwy właściciel, chcąc pozyskać wyższą cenę za swoją posiadłość, wpisuje do umowy cenę zawyżoną. Żeby zapobiec takim nadużyciom, wykonujący prawo pierwokupu nieruchomości rolnej dzierżawca lub KOWR może się zwrócić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości. Można to zrobić wtedy, gdy cena rażąco odbiega od wartości rynkowej (art. 3 ust. 8 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Czy właściciel poniesie konsekwencje za sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu?

Wszystko zależy jednak od tego, komu ostatecznie przysługuje pierwokup. Naruszenie przez dotychczasowego właściciela ruchomości lub nieruchomości obowiązków, wynikających z prawa pierwokupu, skutkuje odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec uprawnionego. Natomiast jeśli prawo na mocy przepisów prawnych przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, można uznać, że sprzedaż nieruchomości jest bezwarunkowo nieważna.