Wskaźnik intensywności zabudowy - co oznacza, jak obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy

Diagnozując nieruchomość przed budową domu musisz sprawdzić wiele dokumentów mających wpływ na Twoją inwestycję. Jednym z najważniejszych jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Zapoznając się z jego treścią z pewnością spotkałeś się z pojęciem "wskaźnik intensywności zabudowy". Wiedz zatem, iż od intensywności zabudowy zależy m.in. wybór projektu domu i że jeśli ten nie będzie zgodny z zapisami mpzp, nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Sprawdź co oznacza pojęcie intensywność zabudowy oraz jak obliczyć wskaźnik dla nieruchomości. 

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?

Wskaźnik intensywności zabudowy zawarty jest w każdym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i stanowi jeden z najważniejszych parametrów mających wpływ na budowę. Parametr ten musi być OBOWIĄZKOWO dopasowany do gotowego projektu domu, gdyż w przeciwnym razie inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę.

Definicja intensywności zabudowy zawarta jest w polskiej normie PN-ISO 9836:2015-12 "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".

Poprzez pojęcie intensywności zabudowy należy rozumieć wskaźnik powierzchni całkowitej wszystkich budynków na działce. Oznacza to, że należy ustalić nie tylko powierzchnię całkowitą budynku mieszkalnego objętego pozwoleniem na budowę, ale również budynków już istniejących (np. gospodarczych) oraz tych, których realizację planujemy w przyszłości.

W definicji intensywności zabudowy jest również mowa o powierzchni działki terenu budowlanego. Ustawodawca miał tutaj na myśli działkę budowlaną, a za taką uznaje się z nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2022.503) ustawodawca określa, że w mpzp należy określić m.in. maksymalną i minimalną intensywność zabudowy.

Co oznacza maksymalna intensywność zabudowy?

Maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy określa wartość, której nie możesz przekroczyć budując dom lub inny obiekt budowlany na działce. Celem ustalenia nieprzekraczalnej, maksymalnej wartości wskaźnika intensywności zabudowy jest zapewnienie ładu przestrzennego/architektonicznego na danym obszarze oraz ochrona środowiska naturalnego przed zjawiskiem zwanym "betonozą" polskich miast.

Jeśli wskaźnik ustalony w mpzp zostanie przekroczony, wówczas urząd gminy lub miasta nie wyda pozwolenia na budowę.

Co oznacza minimalna intensywność zabudowy?

Minimalny wskaźnik zabudowy pozwala na racjonalne wykorzystanie działek pod zabudowę w zakresie infrastruktury technicznej, czyli np. uzbrojenie terenu, dostęp do drogi oraz dostęp do obiektów użyteczności publicznej (szkoły, przystanki, ośrodki zdrowia itp.). Celem takiego działania jest m.in. optymalizacja kosztów związanych z budową lub rozbudową infrastruktury technicznej i społecznej w taki sposób, aby było to opłacalne zarówno dla budżetu samorządów, jak i dla inwestorów chcących zrealizować przedsięwzięcie.

Od czego zależy minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy?

Intensywność zabudowy zależy od wielu kwestii o których wspomnieliśmy już powyżej, jednak jednym z podstawowych celów jest utrzymanie równowagi pomiędzy zielenią na działce, a terenem zabudowanym. Wskaźnik intensywności zabudowy liczy się indywidualnie dla każdej działki, a zasady obliczenia są takie same dla domów jednorodzinnych i wielorodzinnych.

Intensywność zależy przede wszystkim od:

• planowanej maksymalnej wysokości budynków w okolicy,
• zalecanej wielkości powierzchni biologiczne czynnej działki,
• terenów przeznaczonych do obsługi komunikacyjnej.

Czy można zmienić wskaźnik zabudowy w MPZP jeśli inwestycja nie spełnia warunków?

Niestety nie ma możliwości zmiany minimalnego i maksymalnego wskaźnika w MPZP. Jeśli okaże się, że projekt nie spełnia określonych wymogów, konieczne jest wybranie innego projektu lub zmodyfikowanie obecnego. W przeciwnym wypadku nie otrzymasz pozwolenia na budowę.

Wskaźnik intensywności zabudowy netto i brutto

W planowaniu przestrzeni stosowane są dwa rodzaje wskaźników:

• wskaźnik intensywności brutto. Jest to stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu brutto, czyli taki który uwzględnia obszary przeznaczone np. pod drogi, usługi,
• wskaźnik intensywności netto. Jest to o stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni, na jakiej się ona znajduje.

Jak wyliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?

Jeśli zastanawiasz się jak policzyć intensywność zabudowy dla swojej działki, zapoznaj się z poniższym wzorem.

I = Pc / Pt

gdzie:

I - wskaźnik intensywności zabudowy,

Pc - powierzchnia działki,

Pt - całkowita powierzchnia zabudowy, czyli suma wszystkich kondygnacji budynków trwałych, po obrysie zewnętrznym.

Błędne obliczenie wskaźnika intensywności zabudowy oznacza odmowę wydania pozwolenia na budowę. Warto więc skorzystać z pomocy profesjonalistów, którzy przy użyciu odpowiedniego sprzętu i wiedzy obliczą i sprawdzą minimalną i maksymalną wartość dla Twojego terenu.